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アパート経営のリスクを回避する「一括借上げ」のメリット!

経営ノウハウ

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2013年9月17日

アパート経営のリスクを回避する「一括借上げ」のメリット!

アパート経営の主なリスクとは、空室、家賃滞納、家賃の変動、入居者トラブルなどがあります。これらに対応するには専門知識が必要です。このリスクを回避する一つの方法が、所有と管理を分離させる、いわゆる“一括借上げ”です。今回は、一括借上げがどういうリスク回避に有効なのか、そのメリットについて考えてみたいと思います。

アパート経営の “空室リスク”を回避する

アパート経営では、家賃相場の推移も気になるところですが、安定経営で最も大きなリスクとなるのが「空室」です。いかに、「空室」を出さないかがアパート経営を安定させる大きなポイントとなります。

年間を通じた賃貸需要には波があり、最も賃貸需要が旺盛になる繁忙期は、年度始まりの前の1〜3月です。その次が転勤シーズンの9月前。この時期に入居者が決まらないと、需要そのものが少なくなるため、競争力のない物件は空室が長引く傾向にあります。少しでも早く次の入居を決めるため、初期費用や家賃を下げるという方法もありますが、その見極めは簡単ではありません。

この「空室」リスクを回避する方法が一括借上げです。
一括借上げは、借上げ会社がオーナーに代わって、一棟まるごと管理・運営を行うシステムです。サブリースとも言われ、オーナーは一括借上げ会社と契約を結び、入居者との賃貸借契約は一括借上げ会社が結びます。
何と言っても一括借上げの一番のメリットが、空室のリスクがないこと。たとえ空室が出ても、オーナーには毎月一定額の賃料が支払われます。その分、借上げ会社に支払う手数料が発生しますが、空室が出たときの保険と考えると納得できるでしょう。借上げ期間は会社によって違いますが、最近は30年の借上げ期間が増えており、安定した収入が30年間続くのはアパート経営にとっては大きなメリットです。

■年間の賃貸市場需要のイメージ
■年間の賃貸市場需要のイメージ

「空室」はアパート経営最大のリスク。一括借上げなら、空室に関係なく一定額の収入が得られ、安定経営ができる。

家賃滞納や値下げは、収支計画に影響

家賃滞納については、収入減というリスクの他、集金・督促業務に関する専門的なノウハウが必要となり、大変な労力がかかります。家賃の入金が、数日遅れるくらいなら、それほど労力は必要ありませんが、数カ月滞納が続くと、内容証明付きの督促状を送ったり、場合によっては弁護士に介入してもらったりと様々な業務が必要になってきます。

家賃滞納リスクに関しては、家賃保証専門の会社やクレジットカード会社が行う「家賃保証」というサービスがあります。これは、正確に言うと「家賃滞納保証」で、家賃を滞納した場合のみ保証されるものです。一括借上げと混同してしまいがちですが、まったく違うサービスです。一括借上げの場合は、家賃滞納とは関係なく、一定額の賃料が決められた期日に入りますので安心できます。

また、オーナーにとっては家賃の値下げによる収入減のリスクも大きな関心事だと思います。競争力がなくなれば家賃を下げざるを得ないケースもあります。一括借上げでも家賃の見直しがありますが、一定期間(例えば10年間など)家賃を固定するシステムもありますので、それを利用すれば、より経営は安定するでしょう。

アパート経営にとって大切なのは収支を安定させることです。空室や家賃の値下げは、収支計画に大きな影響を及ぼしてしまい、一度崩れてしまうと計画通りに行かなくなるおそれもあります。アパート経営は30年以上に及ぶ長期事業であるだけに、安定性が大切なのです。

一括借上げは家賃滞納リスクも回避できる。長期安定経営の秘訣は収支を安定させること。また、一括借上げと家賃保証は違うシステムなので混同しないように。

煩わしい入居者トラブルなど管理業務を切り離す

アパートの管理業務には、入居者の募集・賃貸借契約の締結に始まり、部屋ごとの家賃回収の確認、入居者間トラブルの対応、近隣とのトラブル対応、そして入れ替え時には敷金精算・原状回復など多々あります。これらも、管理会社に任せていれば、実務はほとんど対応する必要はありませんが、ことあるごとにオーナーに連絡がきてどう対応するか対処方法などの判断を委ねられることがあります。いつ、入居者トラブルや設備機器の故障が起こるかの予測はつかず、管理業務は365日24時間営業と言えるでしょう。
これらの管理業務を自分で行うオーナーの方も少なくありません。しかし、他に仕事があったり、物件が自宅と離れていたり、高齢な場合はハードな業務となります。
一括借上げであればこの管理業務を借上げ会社に全て任せることができます。日々の管理・運営は借上げ会社が代行するので、オーナーとしては、月々、借上げ会社から送られてくる管理報告書を確認する程度となり、管理実務は大きく軽減されます。

賃貸の管理・運営業務は、専門性が高い。管理・運営業務の全てを任せることができるのも一括借上げのメリット。

収支計画の安定性に関わる、メンテナンス費用のリスク

収支計画で見落としがちなのが、メンテナンス費用です。これは、短期、中期、長期と分けられます。短期では入居者入れ替え時の原状回復費用、中期には給湯器など設備機器の寿命や競争力をつけるためのリフォームなどの費用が発生します。長期のものはいわゆる大規模修繕で、外壁の塗り替えや屋根のシート防水の貼り替えなどです。
これらのメンテナンスには費用がかかりますので、収支計画では毎月の積み立てなどにより準備をしておくことをお勧めします。

旭化成ホームズでは、いつ発生するか分からない、入居者入れ替え時の原状回復費用については、一括借上げのオプションとして「退室補修費負担システム」を用意しています。これは、毎月一定額を借上げ会社に支払うことで、入居者の入れ替えが発生したときは借上げ会社が補修費用を負担するものです。特に、入居者の入れ替わりが多い場合などは得策です。このシステムを活用すれば、メンテナンス費用の一部が固定されますので、収支は安定すると言って良いでしょう。

今回、ご紹介した一括借上げのメリットは「アパート経営の基礎知識:募集・管理編」でも解説していますので、参考にしてください。

■一括借上げのしくみ(旭化成ホームズの場合)
■一括借上げのしくみ(旭化成ホームズの場合)

収支計画には、短・中・長期のメンテナンス費用も織り込むこと。「退室補修費負担システム」も収支の安定には有効な手段。

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