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アパートローンは低金利の今が借り時!

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2014年11月18日

アパートローンは低金利の今が借り時!

賃貸経営にとって、初めの一歩となるのが資金計画です。いくら立派なプランを作っても、資金がなければ実現はできませんから、多くの場合はアパートローンを活用することになります。今は低金利が続いていますので、融資を受けるには絶好のチャンスといえるでしょう。今回は、金利についての基礎知識と融資について解説します。

超低金利はいつまで続くのか?

多額の資金を借り入れるアパート経営においては、金利の変動が将来の安定経営に大きな影響を及ぼすのは言うまでもありません。

では、金利はどのようにして決まるのかというと、変動金利は短期プライムレート、固定金利は長期プライムレートに連動します。ローンによって、短期プライムレート連動型、長期プライムレート連動型と決まっているものもあります。
プライムレートとは、銀行が企業に貸し出す時の最も良い条件での利率で、1年未満のものを短期、1年以上のものを長期と言います。そして、短期プライムレートは日銀の金融政策による政策金利に、長期プライムレートは長期国債の金利に影響されます。住宅ローンフラット35の金利はこの長期国債の金利が反映されています。
最近は、政策金利に連動する短期プライムレートを新短期プライムレートと呼ぶこともあり、金融機関でのローン金利はこの新短期プライムレートに連動させることが多いようです。

さて、現在の超低金利は、いったいいつまで続くのか? ということですが、これは専門家でも判断が分かれるところです。日本は長く景気低迷が続きデフレが進行してきました。これからは、経済を成長させ物価上昇、つまりインフレ進行させることが喫緊の課題です。このインフレ局面が明確になれば、金利も上昇していくことが考えられますが、昨今は株、為替、国債など、セオリー通りに動かないことが見受けられます。今は、日銀が国債を大量に買い入れることで、金利上昇が抑えられています。
日銀はインフレ目標を2%に掲げていますが、なかなか実現できそうにないとの見方が大半でした。そこで、10月31日、ハロウィン・サプライズとも言われた想定外の追加金融緩和を発表し、その結果、急激な株高と円安が進行しました。今後、この政策が景気回復につながるのであれば良いのですが、同時にインフレが顕在化すれば、長期国債金利も上昇するリスクもあります。そうなると、多額の国債を保有している日銀にとっては、喜ばしいことではありません。そのため、今まで同様、金利の急上昇の抑制策も行うとみられ、しばらくは低金利が続くと考えられます。

■長期プライムレート

しばらくは低金利が続くと思われ、融資を受けるには絶好のチャンス。

金利が違うとどれくらい返済額は変わるのか?

金利が変わると、どの程度返済額に差が出るのでしょうか?
仮に金利が2.2%で、1億円を30年間で返済したとします。金利が0.5%上がった場合と、1%上がった場合を比べてみました。下記の表をご覧ください。
金利が0.5%上がると返済額は年間合計で31万円アップし、30年で930万円アップします。金利が1%上がった場合は年間合計で63万円アップ、30年で1,890万円もアップすることになります。これは、採算計画を見通す上で、大きな影響が出ることは間違いありません。

■借入シミュレーション(借入額1億円を30年返済した場合)

実際に借り入れるアパートローンの金利が決定するのは、融資の審査を受け、土地や建物に金融機関が担保設定した時です。アパート計画の流れで言うと、プランが決定し、役所の建築確認申請を経て、融資審査に合格した後、建物の着工時や竣工時に金利が決定するということになります。つまり、今、金利が低くても、アパート建築計画をスタートして、着工するまでの間に数カ月〜1年かかることを考えると、着工時には金利が上がっていた、ということも考えられます。数ヵ月先となると、先の日銀サプライズのように何が起こるか分かりません。早めにアパート計画をスタートさせることをお勧めします。

また、金利のタイプについて変動型か固定型かという選択があり、迷うところです。一般的なセオリーとしては、金利が上昇局面の時は固定金利を選びます。今の超低金利を底だと考え、今後、景気が回復すると想定すれば、固定金利となるでしょう。しかし、先にも述べた通り、日銀の政策や、景気回復にも黄色信号が灯り始めている状況では、金利の上昇は考えにくいのも事実です。ただ、こればかりは予想外のことがきっかけで金利が上昇することもなくはありません。
最近では、どちらに転んでもリスクを減らせるよう、借り入れの半分を固定、半分を変動というように組み合わせるケースも増えています。
金利のタイプなどアパートローン選びのポイントは、「アパート経営の基礎知識:資金計画編」でも解説していますので、参考にしてください。

金利の違いは、採算計画にも大きく影響する。実際に借り入れる金利が決定するのは、アパート建築計画がスタートして、数カ月後になるため、低金利のうちに借り入れるのが得策。

金融機関は何を評価するのか?高齢者も借りられるか?

相続対策でアパートを建築する場合、建築主となり融資を受ける本人がご高齢のケースがよくあります。そこで、多額の融資はしてもらえないのでは?と不安に思われる方も多いと思います。実際は、事業を継承し、相続する人がいれば年齢上の問題はありません。その他、金融機関はどんなことを融資のポイントとしているのでしょうか。

■事業計画
アパート経営は事業です。そのため、この事業が成功するかどうかが融資の大きなポイントになります。その成功の裏付けを表すのが、事業計画ということになります。事業計画については、次の項で詳しく解説します。

■借入予定者の資産状況・収入など
収入はもちろんあった方が有利に働きます。しかし、必ずしも収入がなくてもアパート収入からローン返済金を差し引いた収入で十分生活できるようであれば問題はありません。土地以外の資産状況も審査に影響します。また、他の借入金がないか、各種税金などの滞納がないかなどが見られます。このように、冒頭で触れた後継者も含めた生活基盤や資産状況が審査されます。

■担保
土地の担保能力が問われます。かつては、担保能力さえあれば融資が下りた時代もありました。しかし、現在は担保能力が高ければ融資が下りるというわけではありません。担保は、あくまで最悪の事態を想定したものですから、それよりも、まず上記の事業計画や借入予定者の資産状況・収入がクリアされないと審査は通らないようです。

また、これら以外にも建築業者の倒産リスクなどもチェックされます。建築中に、その会社が倒産してしまうと、計画そのものも頓挫してしまい最悪の事態になりかねません。建築費が安いからと地元の工務店などに依頼すると、その会社の経営状態でチェックが入ることもあるのです。
そう言う意味では、住宅メーカーの場合は複数の金融機関と提携していて、店頭金利よりも低利の設定になっています。手続きの手間を考えても個人で金融機関を探すよりも提携ローンを利用した方が良いでしょう。逆に、金融機関と付き合いがなく、単独で金融機関を回るのは難しいでしょう。

借り入れの審査は、事業計画、借入予定者の資産状況・収入、担保をベースに様々な観点から行われる。

事業計画のポイント

融資の審査で、重要なのは事業計画です。
かみ砕いて言うと、長期に渡り、安定した収益が得られるかです。
・市場ニーズあったプランか、入居者は安定的に確保できるか
・家賃設定は相場と乖離していないか、相場の推移をどう見ているか
・修繕計画・修繕費は的確に見込んでいるか
・長期間、競争力を維持できる管理体制を敷いているか
これらを念頭に置きながら、採算シミュレーションを見ていくことになります。
その結果、長期安定経営が可能かどうか判断されるのです。

また、一括借上げが評価を上げるポイントとなることもあります。金融機関から見て、一括借上げの物件の評価が高いのは、次の理由があります。

(1) 空室リスクがないので収入が安定するため、返済能力が高い
(2) アパートローンは長期返済のため、長期間の一括借上げは長期間返済能力が安定する
(3) 管理体制がしっかりしているため、建物のクオリティが維持できるので競争力が高い

このような理由で、一括借上げの物件は評価が高いのです。事業計画としても、一括借上げは万全を期しているという裏付けになるのです。

長期安定収入が得られるかが、事業計画のポイント。そのため、一括借上げは融資審査の上でも評価が高く有利。

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