「空き家になった実家や相続した駐車場など、活用したい土地はあるけど、敷地が狭くてもアパートは建てられるの？」といった質問がよく寄せられます。初めての方にとっては、どんな土地ならアパートが建てられるのか判断がつかないと思います。今回は、狭い敷地で土地活用するポイントを解説します。
建築基準法などの条件に合えば、30坪でもアパートは建てられる
30坪以下のような狭小敷地や、コの字型になった変形敷地など様々な敷地があります。どのような敷地であれ、エリアのニーズに合ったプランニングができるならば、アパートの建築は可能です。
ただし、建築には必要なルールがあります。それが建築基準法などです。
では、主な建築条件を見ていきます。
●接道義務
「接道義務」とは、建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければいけないというもの。道路幅が4m未満の場合は、道路中心線から2m後退したところからが敷地となります。いわゆる「セットバック」です。
●建ぺい率と容積率
次に、建物の大きさ、階数に大きく影響するのが「建ぺい率」と「容積率」です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。容積率とは、敷地面積に対する建築の延床面積（各階の合計）の割合です。その割合は、属している用途地域や接している道路の状況などで変わり、建ぺい率は30〜80％、容積率も50〜1300％とかなり幅があります。
例えば、建ぺい率60％、容積率200％の土地で、敷地面積が30坪の場合、建築面積は18坪(約60m2、共用部を含む)、延床面積は60坪(約198m2)が建物の大きさの上限となります。この条件の土地に3階建てのアパートを建てると仮定してみると、1階あたりの延床面積は18坪(約60m2)が上限となります。接道や敷地形状によっても異なりますが、１K(約25m2)の間取りなら、1フロアに2部屋取れる計算になります。つまり、2戸×3階＝6戸分のアパートができます。
この他、都市計画法による用途地域や高さに関する規制の「斜線制限」「日影規制」、自治体の条例などがあります。
詳しくは、アパート経営の基礎知識：建築計画編で解説しています。こちらも合わせてご覧ください。
建築基準法などの建築基準をクリアすれば、30坪の土地でもアパートは建てられる。
賃貸住宅のニーズがある土地かどうか
建築基準法以外の重要なポイントは、その土地に賃貸住宅のニーズがあるかどうかを見極めることです。いくらアパートの建築が物理的には可能な土地でも、そこに入居者ニーズがなければ経営は行き詰まってしまいます。
今、日本では人口減少が問題になっていますが、大都市圏に関してはまだまだ人口は流入しています。大都市圏内においては、立地環境をしっかりと把握し、単身者かファミリーかといった入居者のニーズが見極められれば、アパートを建てても経営は成り立ちます。
立地環境とは、最寄り駅までの距離や、周辺の生活環境です。例えば大きな公園があるとか、コンビニ、スーパーが近くにあるといったことです。また、近所に大きな大学がある、工場があるといった要素も影響してきます。ターゲットも、一言で単身者とくくらず、学生、社会人、OLなどニーズを細分化して経営計画を練る必要があります。
このような立地環境や入居者ニーズを総合的に判断した上でプランニングすれば、アパート経営の安定化を図ることができるのです。
立地環境と入居者ニーズに関しては、アパート経営の基礎知識：経営環境編で詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。
その土地にどんな入居者ニーズがあるか、立地環境を分析して見極めることが大切。
狭小敷地は採算に注意してプランニングする
入居者ニーズ等を把握できれば、次はプランニングです。
30坪の土地の場合は、大きな土地に比べ、プランニングにも制約があります。例えば、1LDK（40〜50m2）以上の間取りは各フロアに1戸が限界となるので、資金計画によっては十分な採算が得られないかもしれません。また、オートロックやエントランスにゆとりを持たせたプランは、ある程度敷地に余裕がなければできません。
狭小敷地や変形敷地の場合は、採算面に注意して、効率よく間取りをプランニングする必要があります。ストックの多い学生や社会人の単身者を中心に考えたプランニングの場合は、入居者ニーズの把握が不可欠です。
そして、セキュリティや収納、水廻りなどの設備などを充実させることで、付加価値を高めていくことも重要です。単身者の入居者ニーズに関しては、前回レポート「UNDER30の部屋探しから、アパートの差別化を図る」で詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。
さらに付加価値を高める方法として、ペット共生型賃貸住宅という選択肢も検討できます。単身者でもペットを飼いたいというニーズは依然として多いようです。駅から遠い立地環境などの場合、どうしても家賃相場が低くなり、集客の面でも苦戦を強いられます。その点、ペット共生型賃貸住宅は供給数が少なく、駅から遠くても散歩コースがあるなど立地条件が良ければ、検討の余地はあるでしょう。
狭小敷地や変形敷地は、採算性を重視した間取りをプランニングしがちだが、賃貸ニーズを考慮することが重要。ペット共生型賃貸住宅は単身者でもニーズはある。
アパートを建てるにはどれくらいの資金が必要か
アパートを建てるには、建物本体の費用の他に、外構などの付帯工事、各種申請手続き費用、各種税金などがかかります。建築費用は、建物の構造や工法、設備のグレード、間取りタイプ、規模（戸数）、敷地条件などによって変わってきます。
その資金は、多くの場合アパートローンを活用します。アパートローンは、様々な金融機関で取り扱っています。都市銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合などです。
どれくらい借り入れできるかは、賃貸事業の収益性見込みや担保評価などから審査されます。相続対策を考慮して全額融資を受けることも、よくあるケースです。30坪程度の狭小敷地でも、地価が高く、賃貸事業も長期にわたり安定した収益が見込まれる場合には、融資審査が通りやすいでしょう。ただし、地方などで土地の評価（公示地価や路線価）が低い場合は、担保不足と判断されるケースもありますので、注意が必要です。
今は低金利が続いていますので、比較的融資が受けやすいと言われています。また、住宅メーカーが金融機関と提携している「提携ローン」が活用できる場合もあります。旭化成ホームズでも提携ローンをいくつか用意しており、定年後に組むアパートローンや借地でのアパート建築における相談などにも対応しています。
アパートローンなどの資金計画については、アパート経営の基礎知識：資金計画編で詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。
狭小敷地の場合は、担保力に注意。住宅メーカーの提携ローンをうまく活用する。
30坪の人気賃貸住宅の実例紹介
実際に、30坪程度の敷地にどんなアパートが建てられるのか、実例をいくつかご紹介します。
これらの実例の詳細は、「実例レポート」でご覧ください。
これまで解説してきたように、30坪の土地でもアパートは建てられます。しかし、大きな土地と違って、建築法規やニーズの見極め、また資金調達に関して精緻な対策が必要となります。総合力のあるハウスメーカーなど、専門家と相談することをお勧めします。
30坪の狭小敷地や変形敷地でもアパートは建てられる。しかし、建築法規や資金計画など、全てに配慮した計画をつくるには専門家に相談する必要がある。
