都市部において有効な土地活用の一つが賃貸経営です。資産運用としても、相続対策としても、様々なメリットがあり、経験がなくても始めやすい事業です。ただし事業ですので、注意をしないと失敗することもあります。賃貸経営を始めるにあたって何に気をつければ良いのか、ポイントを解説します。
賃貸経営の第一歩は目的を明確にすること
土地活用の目的は様々です。資産の有効活用や相続対策など、その目的によって事業計画が変わってくる場合もあります。賃貸経営を成功させる第一歩は、目的を明確にすることです。目的は一つとは限りませんが、代表的な3つを紹介します。
■相続対策
相続対策というと相続税対策をイメージされると思います。確かに賃貸住宅を建てると土地の相続税評価が大きく下がり、大きな節税効果が期待できます。しかし、それだけではありません。賃貸経営によって得られる収益を納税資金として確保することもできます。ご自身でプールしておくこともできますし、プールした資金を生前贈与したり、賃貸物件そのものを生前贈与して、収益を納税資金として相続する子どもに確保させることも可能です。
■老後の私的年金
事業としての賃貸経営はミドルリスク・ミドルリターンと言われますが、一括借上げを活用すれば、長期にわたり安定した収益を得ることができます。人生100年時代では、年金プラスアルファの収入があることは大きな安心につながります。長期に安定収入が得られる賃貸経営であれば、賃料収入が私的年金として活用できます。
■老朽アパートの建て替え
老朽アパートでは、空室が出ると次の入居者がなかなか決まらないことがあります。また、設備だけではなく配管などの故障が増え、メンテナンス費用の負担が多くなります。不良資産になってしまうと、相続する側としても気が重くなるでしょう。
さらに木造の場合は耐震性や都市防災における不燃化についての問題も無視できません。不燃化に関しては各自治体で助成制度もあります。活用してみるのもよいでしょう。
土地活用の目的をはっきりさせることが、賃貸経営の成功の第一歩。
ニーズを見極めたプランニングで競争力を高める
賃貸経営は30年以上続く長期の事業です。長期間の安定経営を続けるには、市場のニーズを的確に捉えた付加価値の高いプランニングが必要となってきます。
例えば様々なライフスタイルに寄り添った高付加価値のコンセプト賃貸が人気です。
ヘーベルメゾンでは、ペットと共に楽しく暮らせるペット共生型、子育てに配慮した子育て賃貸、防犯設備を高めたあんしん賃貸、見守りサービスを備えたシニア向け賃貸などがあります。
コミュニティ賃貸の詳細についてはコチラをご覧ください。
市場のニーズを把握し長期間競争力のある付加価値の高いプランニングが、長期安定経営の秘訣。
リスクの把握とその回避方法を知る
賃貸経営は「安定した事業の一つ」と言われていますが、事業である以上リスクも伴います。
賃貸経営のリスクとは、空室、賃料の下落、災害、金利上昇、修繕費、入居者トラブルの6つです。大切なことはリスクをしっかりと把握し、その対策を講じることです。
例えば賃貸経営で最も大きなリスクといわれている「空室」、また近年専門化する管理の一つである「入居者トラブル」は、一括借上げでリスク回避することが可能です。
「賃料の下落」は、高付加価値で差別化を図るプランニングによってリスクを抑えます。また、築年数が経てば、その時代のニーズにあった設備投資をすることも必要でしょう。
また、最近ニーズが高まっているのが賃貸住宅の"防災力"です。「災害」のリスクを少しでも抑えるには欠かせない性能です。度重なる自然災害に、入居者の意識も変化し、賃貸住宅であっても防災力の必要性が求められています。魅力を感じるコンセプト賃貸住宅」の1位には「防災賃貸住宅（36.3％）」が選ばれたほどです（SUUMOリサーチセンターによる「2021年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」）。
6つのリスクについての詳細はコチラをご覧ください。
賃貸経営は安定した事業と言われているがリスクもある。正しく把握し対策を講じることが大切。
初心者でもできる！いまどきの賃貸管理
築年数の浅い賃貸住宅は人気がありますが、20年後30年後もその人気を維持できるのか？ それは日々の賃貸管理にかかっています。分譲マンションでは「マンションは管理を買え」といいますが、賃貸住宅も同じです。
賃貸住宅では、建物の管理と入居者の管理が必要となり、近年では高度化、専門化しています。入居者募集に始まり、審査、契約の更新、退室時の手続き、修理、クレームなど賃貸経営の管理業務は様々です。
しかし、今の賃貸経営の主流は「一括借上げ」です。煩わしい日々の賃貸管理をプロに任せることができるのです。また、「一括借上げ」には空室のリスクがありませんので、安定した収入を得ることができ、収支計画も立てやすくなります。
「一括借上げ」であれば、初心者の方でも無理なく賃貸経営を始めることができるでしょう。
〇2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
〇一括借上げの契約期間中においても、当社から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
* 商品・エリアによっては旭化成ホームズとなります。
※賃料、借上率は周辺市場動向を検討し、当社基準にて設定させていただきます。
※新築物件を対象としております。
※エリアや物件によっては、ご利用いただけない場合があります。
「一括借上げ」を活用すれば、初心者でも賃貸経営を無理なく始められる。
