賃貸市場は繁忙期を迎えています。この時期に空室が出てしまうと空室期間が長引く可能性があります。かといって、安易に家賃を下げてしまうのも得策ではありません。賃貸経営を長期に安定させるためにも、設備投資などは積極的に行っていきたいものです。有効な空室対策のポイントを見ていきます。
検索条件から競争力を確認して、設備投資を考える
昨今の部屋選びは、ネットで検索条件を絞り込んで探すのが一般的です。つまり、検索条件にヒットしなければ、部屋選びの候補からも外れてしまうことになります。この時期、新たに設備投資を考える方も多いと思いますが、検索条件で所有物件の競争力を確認することも大切です。
「不動産情報サイト アットホーム」の「こだわり条件」を例に、設備有無の競争力を見てみます。
人気の街、吉祥寺2LDKの掲載物件数は569件（2024年2月25日時点）あります。2LDKは、今最も需要が高まっている間取りとも言え、家賃も上昇しています。対象は新婚共働き世帯から、小さな子どものいる世帯です。
キッチンのこだわり条件は以下の通り。カッコ内の数字は掲載物件数です。つまり、人気のカウンターキッチンは569件中197件で約34％になります。システムキッチンは約80％となり、おそらく残りの20％はかなり築年数が古いと想像できます。
同様に収納設備ではウォークインクローゼットが約37％で件数が少ないため競争力は高いと言えます。セキュリティ設備では人気の宅配ボックスが約55％。この数年人気が高まっているため、すでに半数以上は完備しています。
モニタ付インターホンは約82％で、もはや定番の設備となっています。まだ完備していない場合は検討の余地があるでしょう。また、防犯カメラはまだ少なく約31％です。オートロックで対応できない場合は、アピールできる設備になります。
検索条件は、複数にチェックを入れて検索します。ちなみに人気設備のカウンターキッチン、ウォークインクローゼット、宅配ボックスにチェックを入れると、物件数は約5％の31件に絞られ、競争力がかなり高いことが分かります。
検索条件のヒット数から競争力を確認し、有効な設備投資を考えることも一つの手段。
募集サイトは充実しているか!? 専用サイトも
ネットでの部屋探しにおいては、募集サイトでの物件の紹介の仕方も大きなポイントになります。最も求められているのは写真の多さです。不動産情報サービス・アットホームの調査「オンラインでの住まい探しに関する調査～賃貸編」でも、「今後どんな不動産会社に問い合わせをしたいか？」の質問に「物件写真の枚数が多い」「物件写真がきれいで見やすい」と写真を重視しています。
必ず見たい写真については、「間取り図」の他、「風呂・トイレ・キッチン・洗面所」といった水回りと回答しています。
さらに、最近では360度パノラマ写真を掲載する物件も増えています。玄関から各部屋、水回りまで360度見渡せますので臨場感があります。
また、コンセプトが明確な賃貸住宅では、専用サイトで募集すると効果があります。例えばペット共生型賃貸住宅や子育て支援に特化した賃貸住宅です。一般の募集サイトでも探せるのですが、コンセプト賃貸を希望する入居者は口コミを重視し、コンセプトにあった様々な物件情報が掲載されている専用サイトは信頼度が高いようです。
募集サイトの充実度が大切で写真点数やパノラマ写真で見栄え良くする。コンセプト賃貸住宅は専用の募集サイトが効果的。
内見では第一印象が決め手、外観も大切
部屋探しはインターネットで絞り込み、そのまま契約するケースも増えていると言いますが、やはり主流は内見です。そこで、注意したいのが外観です。
室内はクリーニングやリフォームできれいに仕上がっていると思いますが、意外と外観の清掃などが行き届いていないケースもあります。
第一印象は大切です。普段住んでいる入居者であれば多少の汚れは気にならないかもしれませんが、初見で外観の見栄えが良くないと、いくら室内がきれいでもマイナスの印象を与えてしまいます。特にアプローチ、郵便受け、ゴミ置き場、駐輪場は汚れが目立つので注意が必要です。
また、設備投資というと室内の設備が話題になりますが、外構の投資も第一印象を高めるのには有効です。植栽や花のプランターを置くだけでも印象は変わります。その他アプローチにアーチを設置したり、モニュメントを設置したりすることでも印象が良くなります。
第一印象を良くするためには、外構にも投資が必要。清掃はもちろんのこと、植栽などで見栄えを良くする。
一括借上げで空室リスクを回避
空室となる要因は様々です。エリアの入居者ニーズの変化に対応できていない、大学や工場が撤退して街の入居者層が変化した、ライバル物件が増えたなど。この繁忙期に空室が出ると長引く可能性が高いため、エリアのニーズに変化がないかを確認しつつ、これまで解説したような設備投資を中心とした対策が必要です。
空室を回避するもう一つの方法が「一括借上げ」です。空室があっても毎月一定の賃料が支払われますので、長期に安定した収入が得られます。今後の修繕やリフォームについての資金計画も立てやすくなるでしょう。また、昨今、専門化する日々の賃貸管理を全て任せられるのも大きなメリットです。
ただし、デメリットとして管理料として家賃の10％程度がかかり、一般の委託管理よりは費用がかかります。しかし繁忙期に空室になると空室が2カ月、3カ月と長引くこともあり、そのリスクを考えると十分に費用対効果はあるでしょう。また、賃料は2年毎に見直しがあることにも注意が必要ですが、ヘーベルメゾンの「30年一括借上げシステム」の契約継続率は約99％（※）と高い水準になっています。
※2012～2021年度に一括借上げを開始した物件が対象。継続率＝継続件数÷一括借上げ開始件数
〇30年一括借上げは2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
〇一括借上げの契約期間中においても、当社から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
※商品・エリアによっては旭化成ホームズとなります。
※賃料、借上率は周辺市場動向を検討し、当社基準にて設定させていただきます。
※新築物件を対象としております。
※エリアや物件によっては、ご利用いただけない場合があります。
空室リスクを回避する最も有効な手段は「一括借上げ」。専門化する日々の賃貸管理も一切任せられるのも大きなメリット。
