2023年度税制改正大綱は「防衛力強化」が一つの争点となりましたが、懸案事項だった相続税と贈与税の一体課税について改正案が盛り込まれました。その他、インボイス制度の軽減措置やマンションの相続評価の検討など、土地オーナーが注目すべき、いくつかの税制改正についてポイントを整理します。
生前贈与加算は3年以内から7年以内に延長
これまでは生前贈与をしてから3年以内に相続が発生した場合、その贈与分が相続財産に加算され相続税の対象となっていました。これを「生前贈与加算」と言います。
この生前贈与加算の期間が3年以内から7年以内に延長されます。加算される贈与財産には非課税となる年間110万円も含みます。ただし軽減措置として、延長された4年間の贈与については総額100万円まで控除され、相続財産には加算されません。
適用時期は2024年1月1日以降の贈与から。
相続時精算課税制度に毎年110万円の基礎控除を創設
生前贈与には、上記の暦年贈与と「相続時精算課税制度」があります。この制度は贈与を受けたときには2,500万円までは贈与税がかからず、相続が発生してから贈与分を相続財産と合計して一括納税する制度です。2,500万円を超えた分には一律20％の贈与税が課税され、相続時には相続税と相殺されます。この制度は一度選択したら取り消すことはできず、暦年贈与との併用もできません。
この相続時精算課税度に、2,500万円とは別に、毎年110万円の基礎控除が創設されます。この基礎控除分は、相続が発生しても相続財産には加算されません。
暦年贈与課税のように7年以内の生前贈与加算もなく、非課税で110万円を贈与できます。
これまで、相続時精算課税制度は節税対策としては活用しにくい一面がありましたが、基礎控除を活用した対策として選択しやすくなったと言えるでしょう。
適用時期は2024年1月1日以降の贈与から。
また、相続時精算課税制度により贈与された土地・建物等が災害によって一定の被害を受けた場合は、災害を受けた額を控除できるようになります。
教育資金、結婚・子育て資金の一括贈与制度は延長
子や孫に教育資金として上限1,500万円、結婚・子育て資金として上限1,000万円を非課税で一括贈与できる特例措置が延長されます。教育資金一括贈与は3年間の延長で2026年3月31日まで、結婚・子育て資金は2年間の延長で2025年3月31日までとなります。
また、教育資金一括贈与については、教育資金管理契約期間中に贈与者が死亡した場合において、相続税の課税価格の合計額が5億円を超える時は、受贈者が23歳未満であっても、残高がある場合は相続財産に加算されることになります。
どちらの制度も契約終了時（教育資金は受贈者が30歳、結婚・子育て資金は50歳に達した時）に、使い切れずに残高がある場合にかかる贈与税の税率は、本則の一般税率で計算することになります。
この制度は2013年に始まった制度で、当初はどちらの制度も多くの利用者がいましたが、近年は減少傾向にあるといいます。期限到来時には、利用件数や利用実態を踏まえ制度のあり方について改めて検討するとしています。
また、一括贈与制度としては住宅取得資金の非課税制度もあります。父母や祖父母などから住宅取得資金の贈与を受けた場合に、贈与税が非課税となります。非課税枠の上限は省エネ住宅等の新築住宅で1,000万円、それ以外の新築住宅500万円です。2023年12月31日までの贈与になります。
電子取引におけるデータ保存義務化の緩和措置
電子帳簿保存法の改正に伴い、電子取引をした場合は紙ではなく、データでの保存が義務化される予定でした。電子取引とは、メールで請求書がPDFで添付されていたり、インターネットで備品を購入したりした場合です。この制度は個人、法人問わず全ての事業者が対象です。
賃貸オーナーや小規模事業者の場合は、紙に出力して整理・保存しているケースが多く、紙の領収書とデータの領収書を別々に保存・管理するのは、システムの導入などの面でハードルが高いと懸念されていました。今回の税制改正では、以下の場合は紙保存でもよいことになります。
・データ保存対応ができないことに相当の理由がある。
・データのダウンロードの求めにも応じることができる。
インボイス制度、免税業者への負担軽減措置
インボイス制度は消費税に関する制度です。消費税が非課税である、居住用の賃貸住宅の場合は影響ありません。しかし、店舗、事務所、駐車場など賃料に消費税をかけている場合は影響があります。
消費税の納付額の計算は、売上に伴い預かった消費税から、仕入れに伴い支払った消費税を差し引いて納税します。インボイス制度では、仕入れ業者がインボイス発行事業者でないと仕入れに伴った消費税を差し引くことができません。店舗や事務所のテナントにとって、賃料は仕入れになります。オーナーがインボイス発行事業者でないと、テナントは消費税を差し引けないため、窮したテナントが退去することも考えられます。
一方、オーナーがインボイス発行事業者になった場合は、消費税の課税業者になるため消費税の納税負担が生じます。税制改正では、免税事業者（課税売上年間1,000万円以下）がインボイス発行事業者（課税事業者）になった場合は、3年間は納税額を売上税額の2割に軽減する措置が講じられました（簡易課税制度を選択した場合は6割）。
これは、売上高が1,000万円以下で課税事業者選択届書を提出したことにより課税事業者になっている場合も該当します。
また、インボイス発行事業者への登録申請期限も緩和されました。インボイス制度が始まる2023年10月1日に間に合わせるには2023年3月31日まででしたが、実質的に9月30日が期限となりました。
空き家の売却による譲渡所得の特別控除は4年間延長と要件の拡充
相続した実家などが空き家の場合、相続から3年以内に家屋を解体して土地を売却するか、耐震改修を行った上で家屋・土地を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例措置が4年間延長され、2027年12月31日までになりました（1981年5月31日以前に建築された家屋が対象）。
また、「家屋を解体して土地を売却するか、耐震改修を行った上で家屋・土地を売却」した場合は、譲渡時の適用から譲渡後の翌年2月15日までの適用に拡充されます。
加えて、2024年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上の場合の特別控除は2,000万円となります。
個人事業者の各種届け出等の手続きの簡素化
賃貸住宅経営を始めるにあたっては、様々な各種届け出が必要ですが、それらの提出期限や簡素化が行われます。
個人事業の開業・廃業届出書については、提出期限（現行開業後1カ月以内）が事業開始の年分の確定申告期限となりました（2026年1月1日以降）。
この他、青色申告承認申請書、青色事業専従者給与に関する届出書等の各種届出書等の手続きを簡素化するとあります（2027年1月1日以降）。具体的な案はまだ出ていませんが、事務処理が楽になります。
NISAの抜本的拡充・恒久化
NISAも大きな争点の一つでした。「貯蓄から投資へ」の流れを加速し、NISA制度の抜本的拡充、恒久化が行われました。
①非課税期間が無期限に
②年間投資額の引き上げ
・つみたて投資枠（一定の投資信託）は120万円に引き上げ（現行40万円）
・成長投資枠（上場株式など）は240万円に引き上げ（現行120万円）
③非課税の限度額（生涯）は1,800万円に引き上げ（うち1,200万円を成長投資枠として利用可）
また、ジュニアNISAは2023年で終了しますので注意してください。
高所得者への課税強化
土地建物や株式の売却益が数十億になるような高所得者への課税が強化されます。対象者は約200人から300人と見られているようです。
具体的には、所得金額から3億3,000万円を控除し、22.5％の税率をかけた額が、通常の所得金額を上回った場合、その差額分を追加課税されます。
その他土地・住宅税制に関する特例制度等の延長など
■低未利用地を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除の3年間延長と見直し
低未利用地について、所有期間が5年を超える土地（空き家含む）を売却した際、譲渡所得から最大100万円を控除することができる制度です。以下を見直した上、3年間延長され、2025年12月31日までとなりました。
・譲渡対価要件が一定の要件の下、800万円（現行500万円）以下に引き上げる。
・利用用途がコインパーキングのときは適用不可。
■優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得特例の3年間延長
個人が優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合、譲渡所得の2,000万円以下の部分は譲渡所得の14％（所得税10％＋住民税4％）になる軽減措置が以下を見直した上、3年間延長されます。
本則は20％(所得税15％＋住民税5％)。2025年12月31日まで。
・適用対象から特定の民間再開発事業への土地等の譲渡を除外する。
・開発行為は市街化区域、市街化調整区域等に限定する。
■中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の課税の特例の見直し
「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の課税の特例」について、適用対象から特定の民間開発事業への土地等の譲渡を除外する。
■土地の所有権移転登記の登録免許税の特例措置を3年間延長
土地の売買による所有権移転登記には、登録免許税が1.5％（本則2.0％）となる軽減措置があり、3年間延長されます。2026年3月31日まで。
■事業用資産の買換え特例、3年間延長
事業用の土地・建物を買換えて発生する譲渡所得の80％を繰り延べることができるものです。事業用資産は、10年を超えていれば賃貸住宅、駐車場でも大丈夫です。以下を見直した上で3年間延長されます。2026年3月31日までとなります。
・既成市街地等の内から外への買換えが対象から除外。
相続対策や賃貸経営の環境に変化あり、パートナー選びが重要に
数年前から検討事項とされていた、相続税と贈与税の一体課税についての改正が行われました。抜本的な改正ではなく、現行制度の見直しです。一部のマスコミ報道では、暦年贈与の非課税枠110万円がなくなるとの見方が出ていました。結果、なくなりませんでしたが、生前贈与加算が3年から7年に延長されたことで、その分効果が少なくなります。
その代わり相続時精算課税度において、110万円の非課税枠が新設されました。
暦年贈与と相続時精算課税制度は併用できませんので、どちらかを選択することになります。非課税枠だけを見れば相続時精算課税制度のほうが有利のようにも思えますが、これはケースバイケースですので、専門家に相談して慎重に選ぶ必要があるでしょう。
これまで相続時精算課税制度は、節税対策としては利用しづらかったこともあり、あまり活用している方は少ないと聞きます。今回の改正で利用者が増えるかもしれません。開始は2024年1月1日からになりますので、1年間じっくり検討するのがよいでしょう。
いずれにせよ、生前贈与はこれまで以上に早めに計画的に行うことが必要となりました。また、生前贈与した分は、きちんと記録を残しておくことも必要です。家族の資産運用・管理については長期の視点で、家族で話し合うことも検討してみてください。
さらに、今回検討事項として注目される項目に、マンションの相続税評価があります。タワーマンションなど、実勢価格と相続税評価額に大きな乖離があることから、適正化を検討するとのことです。
この他、電子帳簿保存法やインボイス制度など、専門家でないとなかなか内容を把握することが難しい制度が創設され、経営環境が大きく変わろうとしています。
賃貸経営においても、専門家などのパートナー選びが重要になってきます。不動産や相続に強い税理士はもちろんのこと、ハウスメーカーの相談窓口やセミナーに参加して個別相談を受けるなど、幅広く専門家と相談して資産運用・管理、そして相続対策に臨まなければなりません。
令和5年度の税制改正大綱では、まだ細かい部分で詳細が明らかになっていないこともありますので、今後も税制改正には注視していく必要があります。
※今回のマンスリーレポートは「令和5年度税制改正大綱」（2022年12月16日に発表）に基づいて作成しています。正式には今後の国会での審議を経て決定されます。場合によっては、内容が変更になる可能性もありますのでご注意ください。
