土地と住まいの税金講座
不動産の売却にかかる税金

マイホームの買い換え特例とは?

マイホームを買い換える場合には、
「特定居住用財産の買い換え特例」があります。

売却益が3,000万円以上の場合は、3,000万円特別控除と分離課税を利用せずに、
買い換え特例を受けた方が有利な場合があります。よく考えて特例を受けるようにしましょう。

特定居住用財産の買い換え特例とは

売却したマイホームと同じか、高い物件を買った場合は、譲渡益に対する課税を繰り延べられ、
安い物件を買った場合は、その差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税されます。
(平成29年12月31日まで)

●売却価額 ≦ 買換価額の場合
売却した時点では課税されません。
課税が免除になるのではなく、買い換えた家を将来、売却する時に繰り延べられます。

●売却価額 > 買換価額の場合

譲渡所得を以下の式で計算します。
①収入金額 = 売却価額 − 買換価額
②譲渡所得 = ① − (売ったマイホームの取得費 + 譲渡費用)×(① ÷ 売却価額 )
主な適用要件

旧マイホームについて

  • 自分が住んでいる家屋か、住まなくなってから3年以内(その住宅に住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで)の家屋であること
  • 所有期間が売却した年の1月1日において、土地・家屋ともに10年超であること
  • 居住期間が通算して10年以上であること
  • 平成29年12月31日までに売却すること

新マイホームについて

  • 旧マイホームを売却した日の前年1月1日から、売却の翌年12月31日までの間に買い換えること
    (売却の翌年の取得となる場合は、税務署の承認が必要です)
  • 新マイホームの土地面積は500m2以下、建物の床面積は50m2以上であること
  • 中古住宅である場合、新耐震基準に適合していることなどの要件あり
  • 新マイホームを取得した日から、売却した年の翌年12月31日までに居住すること
    (売却の翌年に取得した場合は、売却の翌々年の12月31日まで)

その他

  • 配偶者や親族等に対する譲渡でないこと
  • 売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除、分離課税の特例の適用を受けていないこと
  • 譲渡資産の価額が1億円以下であること
  • 住宅ローン控除との併用はできません
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