アパートを建てた場合の相続税上のメリットは？

市街地の宅地は通常、路線価によって評価します。また、農村宅地などで路線価の定められていない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価します。
アパートが建っている土地には、以下のような評価額の減額措置があります。

アパートが建っている土地は、 小規模宅地等の減額の特例 により、200m²までを評価額の50％に減額することができます。
（自宅がある場合、要件を満たせば居住用の宅地は330m²まで80％減額。どちらを優先的に適用させるかは検討が必要です）
2018年4月1日以後に経営開始した賃貸住宅の土地で、経営開始3年以内に相続が発生した場合は、特例から除外されます。
※詳しくは 相続・贈与の基礎知識：財産評価の引き下げ編 をご参照ください。

アパートが建っている土地は、「貸家建付地」となります。その土地にかかる評価額を下げることができ、以下の計算式でその評価額を算出します。

※借地権割合は土地により異なります。一般的な住宅地ですと60〜70％です。

●土地の評価・・・貸家建付地になると、更地の8割程度の評価になります。

※土地の借地権割合により、評価額が変わります。

建物については、取得価額ではなく固定資産税評価額（取得価額の60％程度）で評価します。
アパートの価額はその評価額から借家権割合（全国一律30％）を減額した金額になります。

このため、例えば1億円のアパートを建築すると、評価額はおよそ4,200万円に大幅に下がります。
現金で支払っても1億円 → 4,200万円に評価を下げられますし、ローンを利用した場合には借入額をマイナス資産にできます。
このため、アパート建築は相続税上で大きなメリットになるのです。

※固定資産税評価額は建物によって異なります。

●建物の評価