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実例レポート 世田谷区 G邸

接道、斜線制限などの制約の多い超変形敷地を最大限に活用。快適な賃貸併用住宅を実現

自宅+賃貸2階建東京:城西エリア300m2以上自宅建て替え変形・狭小敷地
外観

ご自宅のある西側から見た外観。 奥に見える白い外壁の部分が賃貸住戸

  • 超変形敷地を最大限に活用
  • 自宅の建て替え費用を賃貸収入でまかない、収益も確保
  • 明るく収納も充実したグレードの高い賃貸住戸
商品名
ヘーベルハウス エスコート
建築地
東京都世田谷区
用途
自宅+賃貸マンション(1DK×4戸、メゾネット×1戸)
敷地面積
498.85m2(150.90坪)
建築面積
192.88m2(58.34坪)
延床面積
364.28m2(110.19坪)

※各写真をクリックすると大きくなります。

建て替え費用を賃貸収入でまかなえる賃貸併用住宅に

東京都世田谷区のG氏は、ご自宅の建て替えを機に土地活用をご計画。旭化成ホームズにご相談いただきました。
「主な要望は2つありました。ひとつは、自宅の建て替え資金を賃貸収入でまかないたい。収益を上げるためだけの『賃貸経営』ではなく、あくまでも自宅建て 替えのための土地活用が目的でした。もうひとつは、変形の敷地をフルに使うこと。私たちでさえ『設計は難しいだろうな』とひと目でわかる超変形敷地をいか に活用するかが課題でした」とG氏はおっしゃいます。
お土地を拝見すると、確かに形だけでなく、接道や立地条件など難易度の高いお土地という印象でした。しかし建物の設計自由度が高く、難問を解決する知識と ノウハウを持った設計士がいる旭化成ホームズなら、ご要望にお応えできる、とプランのご提案に向け、難題に取り組むことになりました。

数センチ単位の調整で制約をクリア、敷地を最大限に活用

敷地は大きく3つのブロックに分かれ、建ぺい率40%、容積率80%、接道は西側と北側の2箇所、このうち法的に有効な接道は西側だけでした。
また、敷地の周りには10棟を超える隣家が接していて、敷地の一部が区の道路計画地になっています。これらの条件では、法的に土地を2つに分けて自宅と賃 貸住宅を建てることや、一般的な形式の共同住宅を建てることはできません。この段階で2階建ての1棟にし、長屋式の賃貸住宅と自宅の併用住宅にするプラン が決まりました。
そして、最も悩んだのが、建物の配置。避難路としての通路や隣家との距離の確保、北側斜線制限などをクリアしながら、快適なご自宅にしたい・・・。悩んだ 末、導き出したのが2つの接道による動線を活かし、北側に賃貸住戸、西側にご自宅を配したプランです。賃貸部は市場調査から新婚などのファミリーを想定し た1DKとメゾネットタイプとしました。
数センチずれるだけで成立しなくなるくらいぎりぎりの設計で、多岐にわたる制約をクリアし、最大限に土地を活用しました。ご自宅と賃貸部との境界では、ど ちらの用途として活用するかも課題でしたが、収益を上げるためだけの賃貸経営ではないとのご意向を優先し、賃貸住戸を当初の計画よりも減らし、その分ご自 宅を広く確保しました。 できあがった建物は、暮らしやすさをかなえたご自宅と、「娘が住みたいと言うほど明るくて快適」とご満足をいただいた賃貸住戸。今後の賃貸経営に必要な収 益も確保されています。
「変形の敷地でもよくプランニングしてもらえましたし、近隣問題などへの親身な対応も印象的でした。管理・運営面でも30年一括借上げシステムを利用して いるので安心です」とG氏。変形敷地を有効に活用し、収支のバランスも取るという難題を解決した「記憶に残るプロジェクト」となりました。

  • 北側からみた賃貸住戸とその出入口

  • 賃貸住戸の避難路にもなる通路にも植栽を配し、快適な住環境を演出

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