JR中央線と武蔵野線の乗換接続駅となっている西国分寺駅は、都心へのアクセスにも大変便利なターミナル駅です。駅南口には「LEGA SHOP」と「にしこくマイン」のショッピングビルがあり買い物にも便利。また、駅前にあるいずみホールは音楽専用の中小２つのホールを持ち、市民の音楽活動に開放されています。駅から10分も歩くと、武蔵国分寺跡地に通じることで命名された史跡通り、武蔵台公園・黒鐘公園・国分尼寺跡と、緑に恵まれた通りや公園が数多く点在しています。

賃料相場は1Kで6.0万円、2LDKで10.1万円、3LDKで12.5万円です。

●東京都屈指の文教都市「国立」

国立駅はJR中央線快速利用で新宿から30分程度のアクセスのよさで、ほどよいにぎわいと品の良さが同居している文教都市・国立市にあります。駅周辺は一橋大学を中心に小中高校が点在し、国立のシンボルともいえる「大学通り」は、駅前から南にまっすぐ伸びる、片側2車線の車道に自転車レーン、歩道、四季折々の緑が楽しめるグリーンベルトで構成され、ゆっくりと散策を楽しむことができます。「新・日本街路樹100景」に選ばれ、春には桜、秋にはイチョウを楽しめ、植木市、朝顔市、市民祭りなど各種催し物も開催されています。また、国立市は東京都文教地区建築条例(昭和25年東京都条例第88号)によって風俗店舗等が制限される文教都市なので、大学通りを外れると閑静な住宅地が広がり、静かな暮らしを守ろうとする意識の高い住民が多く住環境としては定評があります。

賃料相場は1Kで6.8万円、1LDKで10.6万円、2LDKで13.1万円です。

●利便性を備えた駅前と穏やかな時間が流れる住宅街「立川」

JR中央線・青梅線・南武線に多摩都市モノレールが乗り入れる立川駅の周辺は、多摩エリア随一の利便性を備えた駅前と、広大な敷地を誇る「国営昭和記念公園」をはじめ豊富な自然に恵まれた住宅街という魅力を兼ね備えている人気エリアです。駅前はペデストリアンデッキ（歩行者回廊）が整備され、大型モールや百貨店、家電量販店が建ち並び、深夜・朝方まで営業している飲食店もあることから、幅広い年齢層の人たちが利用できる街です。少し先になりますが、2014〜2016年にはスウェーデン発祥の家具販売チェーンIKEAが、東京都内初の店舗として出店を計画しています。オープンすれば、多摩エリアだけでなく、都内西部や埼玉から多くの人が集まる街になるのではないでしょうか。

立川駅周辺の賃料相場は1Kで6.8万円、1LDKで9.9万円、2LDKで11.1万円です。

●多摩地区の中核学園都市「八王子」

八王子駅はJR東日本の中央本線（中央線）・横浜線・八高線の3路線が乗り入れるターミナル駅で、横浜線は終点、八高線は起点となっています。八王子市は多摩地区の中核都市であり、また20を超える大学、短大、専門学校を有する学園都市でもあります。その玄関口ともなる八王子駅周辺には多くの商業施設が並びます。一方で、駅の西方に位置し、近年ではパワースポットとして平日にも多くの登山客が訪れる高尾山をはじめとして、緑豊かな街であることは広く知られています。

賃料相場は1Kで5.9万円、1LDKで8万円、3LDKで13万円です。

●西国分寺駅～八王子駅の中央線沿線は、ファミリー向けが安定

国分寺市から、国立市、立川市、八王子市の沿線は、吉祥寺から国分寺と同様に、大学や専門学校が比較的多く、ビジネス街の新宿や丸ノ内にアクセスがよいことから、学生や単身向け物件の需要は多いエリアです。そのため、賃貸物件は競争過多となり、賃料相場は現在では値崩れぎみの状況のようです。一方、ファミリー向け物件は相場が安定しています。

これらのエリアでは、子育てや教育に関する様々な助成制度が設けられており、国分寺市は、認可外保育施設入園一時金助成制度や私立幼稚園等園児保護者負担軽減補助金・幼稚園就園奨励費補助金等、国立市では、子どもの居場所づくり、子ども未来塾事業などへの補助金交付、立川市では、私立幼稚園就園奨励費補助金、特別支援教育にかかる就学奨励等、八王子市では、八王子市認可外児童入所施設保護者助成金、八王子市認可外児童入所施設等多子軽減補助金等、各種補助金を受けることができます。

こうした行政サービスに加え、日常の生活用品を買うのに十分な利便性を備えた駅前、さらに駅から少し歩けば豊かな自然。まさに子育て世代にとって住み心地のよいエリアと言えるでしょう。

人と人との繋がりが希薄になりがちな現代社会では、頼れる他人が身近におらず、孤立感・孤独感の中で子育てをするお母さんも少なくありません。そうした状況を少しでも改善し、お母さんが安心して子育てができる環境づくりを目指したのが"子育て共感賃貸住宅"「へーベルメゾン 母力(BORIKI)」です。このプロジェクトは「お母さん大学」と旭化成ホームズの共同事業で、子育てにとって理想的な賃貸住宅の実現をめざしています。

子育てに夢が描ける社会の実現を目指す「お母さん大学」

プロジェクトを共に手がける「お母さん大学」は、母親であることの喜びや子育ての素晴らしさを母親同士が学び合う場として2008年に設立されました。"子育てに夢が描ける社会の実現"を目指し「月刊お母さん業界新聞」を全国で10万部発行しています。その他にもインターネットでの情報発信、ウェブコミュニティの運営、講演会やコンサート等イベント運営、その他まちづくりや商品開発など、お母さんの声や思いをカタチにする様々な事業を行っています。

2010年7月から始まった旭化成ホームズとお母さん大学の共同研究の結果、賃貸住宅に入居する子育て期のお母さん達にとって、一般的な保育サービスの提供や立地条件などのみでなく、「子育てを共感でき、気軽に助け合える仲間がいる」「互いの子どもを自然と見守れる」「社会と繋がりやすく、自発的な活動をしやすい」など、地縁の薄いお母さん同士を繋ぎ、地域社会とも繋がることが結果として、子育てをするお母さん達の安心や日々の生活の充実、ひいては子育ての喜びに繋がることがわかりました。そこからさらにヒアリングやディスカッションを重ね、全く新しい価値を持った賃貸住宅として、「へーベルメゾン 母力(BORIKI)」が誕生しました。

お母さん同士が気軽に交流できるハード面での工夫

「へーベルメゾン 母力(BORIKI)」では、お母さん同士のコミュニケーションを促すため、情報交換＆交流の場となる「お母さんステーション」を設置。母力の森や中庭で遊ぶ子どもたちを見守りながら、楽しいおしゃべりが弾むような工夫を施しています。各住戸はコモンスペース（中庭や廊下）に面した玄関側にリビングダイニングと土間空間を設け、ベビーカーなどを置くスペースとして活用できるように配慮。昼間は建具を開けて交流のきっかけに、夜は建具を閉めてプライバシーの確保が図れる等、子育て期の様々な交流が図れるような工夫を施しています。

コンセプトに共感した入居者募集の試み

入居者募集でも「お母さん大学」のネットワークを活用し、物件コンセプトの告知や独自に定めた住民憲章「子育てクレド」などを紹介する事で、コンセプトに共感する入居者募集の試みを実施します。入居後は「お母さん大学」の母力サポーターズの皆さんが、入居者のお母さんたちに対して日常的な交流や地域情報の提供を行い、地域住民の自発的な集まりなどへの支援をしていきます。

入居者コミュニティが、賃貸住宅の新たな注目点に

子育て期のお母さん達が孤立せず、共にいきいきと暮らしやすい住まいとサービスを開発した「へーベルメゾン 母力(BORIKI)」は、東日本大震災で盛んに見直される「絆」や「つながり」を子育てという視点で具体化した賃貸住宅です。賃貸住宅の新たな潮流の１つである「へーベルメゾン 母力(BORIKI)」にこれからもご期待ください。

へーベルメゾン 母力(BORIKI)の詳細はこちらから

こうした状況の中、環境への負荷が少なく安定した発電力が維持できる「宇宙空間における太陽光発電＝宇宙太陽光発電」の実現へ向けた機運が高まりつつあります。「宇宙太陽光発電」のアイデアは1960年代のアメリカで生まれ、日本では1980年代から研究が本格化。現在はJAXA（宇宙航空研究開発機構）を中心に研究開発が進められています。究極のエネルギーシステムといわれる「宇宙太陽光利用システム」の実用化に向けた取組みをご紹介します。

経済産業省資源エネルギー庁が発表した『日本のエネルギー2010』によると、2030年には世界のエネルギー消費量は現在の1.4倍に達するそうです。その一方で世界のエネルギー供給可能量（可採年数）は現在の消費ペースを前提とすると石油42年、石炭122年、天然ガス60年、ウラン100年と見込まれています。今後新たな油田や鉱山が発見されたり、メタンハイドレートが商業採掘化される可能性もありますが、そうした資源も限りがあることは間違いありません。

注目される「宇宙太陽光発電」による安定した供給

次世代エネルギーとして位置づけられる再生可能エネルギーの弱点は、電力供給の不安定性と送電エリアの狭さです。太陽光発電や風力発電などが代表的な再生可能エネルギーとして上げられますが、いずれも季節や天候という自然要因に大きく左右されます。特に日本のように季節変化が大きい環境では、年間を通して安定的な電力供給能力を維持することは難しいのが現状です。 一方、「宇宙太陽光発電」が実用化すれば、再生可能エネルギーでありながら、極めて安定した電力供給能力が期待できます。その名のとおり宇宙空間で発電するので、天候や季節の影響を受けず、昼夜の別なく供給できるのです。大げさに言えば太陽がある限り発電を続けることができるので、資源の枯渇を心配する必要はありません。

「宇宙太陽光発電」のしくみ

「宇宙太陽光発電」は、宇宙太陽光利用システム（SSPS: Space Solar Power System）と呼ばれ、静止軌道上で太陽光を効率的に集めてエネルギーを生み出す発電施設とそのエネルギーを地上に送る送電施設を兼ね備えた「宇宙太陽光発電所」と、地上で受ける受電施設で構成されるシステムが構想されています。発電施設は太陽光エネルギーを集め、それをマイクロ波またはレーザー光に変換して地上の受電施設へ送信。受電施設は受け取ったマイクロ波またはレーザー光をふたたび電気に変換して送電します。地上の受電施設では二酸化炭素が発生するものの、火力発電や原子力発電に比べて環境への負荷はかなり小さく抑えられる非常に有望なエネルギーシステムとして研究が進められています。

ロケットやロボット技術の研究開発が必要

未来のエネルギーとして期待される「宇宙太陽光発電」ですが、現実的には大きな技術的な課題もあります。それはSSPSのメインとなる「宇宙太陽光発電所」のような大型の構造物を宇宙で建設することが、現代の技術では難しい点です。また、多くの大型建築資材や機械を宇宙空間に届けるための新しい宇宙輸送システムや高性能ロボットも必要になってきます。日本のロケットやロボット技術の進展、研究開発が鍵を握るといえるでしょう。

また、受電施設側でも「宇宙太陽光発電所」から送信されるマイクロ波がずれて地上の生物が浴びたとしても、安全性を保つための対策が必要になります。レーザー光に関しても、地上からのガイド信号光を目標にしてレーザー光を伝送し、万一、送電側の姿勢がずれたりしてガイド信号光が途切れたら、すぐに伝送をストップするなど、安全策が必要となります。

日本では2030年の実用化を目標に研究開発が進められていますが、目標達成までにはいくつものハードルが越えなければなりません。それでも、いずれ実現される可能性があるエネルギーの研究とその実用化は人類共通の夢として注目していきたいものです。

JR中央線と京王井の頭線が乗り入れている吉祥寺駅は、成田空港駅へ直通する特急「成田エクスプレス」も停車するターミナル駅の一つです。新宿・渋谷にもアクセスがよく、東京都多摩地域でも屈指の繁華街として、駅周辺にはデパートをはじめ老舗の飲食店やブランドショップ、個性的なセレクトショップなどが軒を連ね、週末には多くの買い物客が訪れます。また、散策に最適な井の頭公園も近くにあり、交通至便で緑が豊かなエリアとして絶大な人気があります。

吉祥寺駅は、現在JR線、京王線ともに2014年春の完了を目指して改修工事中で、それに伴い、駅前の再開発事業も進んでいくことが予定されています。さらに魅力ある吉祥寺として再生することが期待されます。

賃料相場は1Kで7.3万円、1LDKで11.1万円、2LDK・3K・3DKで14.2万円です。

●ジブリ好きな方におすすめ「三鷹」

JR中央線と「成田エクスプレス」そして中央本線の特急が停車する三鷹駅。駅から少し歩くと閑静な住宅街が広がっています。通勤快速が停車することから、エキナカが整備され、駅自体の利便性が高いのが特長です。駅の下を流れる玉川上水は「風の散歩道」として整備され、緑道は三鷹の森ジブリ美術館へと続いています。

三鷹駅では、三鷹市が中心となって三鷹センター周辺・文化劇場跡地（三鷹駅南口中央通り東地区）における再開発事業や、西側中央地区における協同ビル化事業への支援、区域内幹線道路第2期整備事業及び中央通りモール化整備事業などを順次進めることが計画されています。

賃料相場は1Kで6.9万円、1LDKで10.3万円、2LDK・3K・3DKで13.6万円です。

●武蔵野の自然と整備された街並みが魅力「武蔵境～武蔵小金井」

以前は「開かずの踏切」と揶揄された武蔵境駅と武蔵小金井駅周辺は、中央線が高架化されたことによって道路交通事情が改善し、それに伴い駅前の大規模な再開発もほぼ完了しました。周辺には大学も多く、学生の姿を多く見かけるエリアです。趣のあるお店も点在し、都立小金井公園、武蔵野公園、玉川上水など武蔵野の自然がそこかしこに見られます。なお武蔵境駅は、JR中央線と西武鉄道があり、武蔵小金井駅はJR中央線のみが停車します。

武蔵境駅周辺の賃料相場は1Kで6.5万円、1LDKで10.0万円、2LDK・3K・3DKで12.2万円、武蔵小金井駅周辺の賃料相場は1Kで6万円、1LDKで8.7万円、2LDK・3K・3DKで10.8万円です。

●都心への抜群なアクセスと落ち着いた居心地の良い街「国分寺」

国分寺駅はJR中央線と、西武鉄道国分寺線と多摩湖線が乗り入れるターミナル駅で、国分寺線と多摩湖線は始発駅となっています。駅周辺には東京経済大学をはじめ、早稲田実業学校高等部・同中等部・初等部や、東京学芸大学・同附属小金井小中学校など個性ある教育で知られる学校が多いエリアで子育て世代に適した住環境となっています。国分寺駅周辺地区まちづくり構想によって、風俗店舗等の新規立地が制限されており、健全な駅前商業地づくりに国分寺市が注力していることからも、子育てファミリー層に人気が高いエリアとなっています。

賃料相場は1Kで6.1万円、1LDKで8.9万円、2LDK・3K・3DKで10.9万円です。

●武蔵野市から国分寺市の中央線沿線は、ファミリー向けが安定

武蔵野市から国分寺市の中央線沿線では、学生や単身者向けの需要は多いものの賃料相場は競争過多でやや値崩れ気味の状況ですが、ファミリー向けの2LDK・3K・3DKは比較的安定した賃料となっています。

さらに、行政の助成制度でも、武蔵野市では、私立幼稚園等保護者補助金（入園料・保育料・就園奨励費補助金）や私立小・中学校保護者補助金等、国分寺市では、認可外保育施設入園一時金助成制度や私立幼稚園等園児保護者負担軽減補助金・幼稚園就園奨励費補助金、外国人学校児童等保護者負担軽減補助金等、いずれも子育て・教育関連の助成を受ける事ができます。武蔵野の自然と都心へのアクセスの利便性を兼ね備えた子育て世代には魅力度の高いエリアです。

旭化成ホームズでは、子育て世代の中心となるお母さんが安心して子育てを楽しめるコミュニティ賃貸住宅「母力（BORIKI）」を武蔵野市に建設中（2012年10月入居開始予定）です。「お母さんの思い」を大切にし「お母さんの笑顔」にとことんこだわったこの賃貸住宅は、子育て世代に嬉しいアイデアが満載です。

詳しくは、こちらをご覧ください。

武蔵野・多摩エリアの土地活用のご相談は、ヘーベルプラザ吉祥寺へ

吉祥寺の東急百貨店の並びにあります。お買い物の合間にでもお気軽にお立ち寄りください。

導入時に必要なコスト比較をしてみると、オール電化の場合、IHクッキングヒーターとエコキュート等の給湯機器費用が一戸当たり約50万～100万円、工事費用は約20万円程度かかります。一方、電気・ガス併用の場合は、ビルトインコンロとガス給湯器等の機器費用が、一戸当たり約20～30万円、工事費用は約10万円程度かかり、導入費用では、圧倒的に電気・ガス併用が低コストになります。

一方、運用面では、オール電化は、割引率の高い深夜電力の活用や別途設置した太陽光発電等を活用することで、電力会社から提供される電気を節約して料金を下げることができますが、電気・ガス併用の場合は、現状の料金体系がほぼそのまま適用となります。一概にはいえませんが、今後電気料金の引き上げが予想されますので、運用面では、オール電化の方が低コストになる可能性があります。

賃貸経営の立場で考えれば、建築時やリフォーム等導入費用では圧倒的に電気・ガス併用が低コストの負担で済みますが、料金を負担する入居希望者への訴求力という点では、オール電化も魅力があります。

安全面や災害時の復旧の早さではオール電化が有利

コスト面以外でオール電化と電気・ガス併用を比較してみると、オール電化では、直火が発生しないので火災等が起こる可能性が低くなります。また、建物内で燃料を使用しませんから、一酸化炭素中毒等の事故が起こるリスクもなくなります。ただし、オール電化は、停電してしまえば全く機能しなくなります。話題となっている再生可能エネルギーによる発電の多様化やスマートグリッド等で、電気が今後も安定的に供給される環境整備が進むことを期待したいものです。また、IHクッキングヒーターは、電磁調理器ですから、医療用ペースメーカーをお使いの方は、専門医とよくご相談のうえお使いいただく必要があります。

一方、電気・ガス併用の場合は、直火によるフライパン調理などができるのが一番のメリットといえるでしょう。停電等でもガスコンロは支障なく使用できるのも魅力です。ただし、ガスを使うので、火災への注意を怠らず、使用時には十分な換気が必要です。時には入居者への注意も必要になるでしょう。

また、住宅展示場協議会が震災後に実施した全国住宅展示場来場者アンケート調査では、被災地である東北地方で「オール電化への関心が強くなった」という結果が出ています。これは、震災後のライフライン復旧では、ガスよりも電気が早かったことが大きな要因と考えられます。一方、関東地方ではオール電化の導入を躊躇する傾向がみられました。これは、2011年3月に起きた東京電力管内の計画停電への不安や不満がその理由として考えられます。

このように、オール電化と電気・ガス併用それぞれに一長一短があり、一概にどちらが良いとは決めがたいものです。これから賃貸物件を新築する際や、インフラの再整備等を伴う大規模なリフォームをする場合は、想定する入居者像とそれぞれのメリット・デメリットを重ね合わせて、慎重に検討したいものです。

東日本大震災から1年以上が経過しましたが、2200万トンを超えるがれきが、いまだ被災地の仮置き場に山積みされたままとなっている等、被災地の復興は遅々として進んでいません。その一方で、被害の大きかった東北地方の太平洋沿岸地域は、農林漁業など一次産業や、一次産業との関係が深い食料品等製造業の従業者比率が高く、こうした被災者が生産する特産品を購入することで被災地支援をしていこうという活動が全国に広がりつつあります。この被災地支援活動を住宅エコポイント制度に取り入れたのが「復興支援・住宅エコポイント」制度です。被災地の特産品をできるだけ多く、しかも継続的に購入するきっかけにしたいという制度ですから、積極的に活用して復興支援の手助けをしていきましょう。

被災地の特産品や商品券とポイント交換できる

「復興支援・住宅エコポイント」で付与されるポイント数は、エコ住宅の新築で被災地では30万ポイント、被災地以外は15万ポイントです。エコリフォームは、工事内容に応じ2千～10万ポイントとなり、耐震改修工事とリフォーム瑕疵保険加入がポイント対象に加わったことが「震災復興・住宅エコポイント」の特長です。

耐震改修工事は15万ポイント、リフォーム瑕疵保険加入は1万ポイントが付与されます。耐震改修工事はエコリフォームの上限30万ポイントに別途ポイントが加算されるので、最大で45万ポイントが取得できます。震災後、各地で耐震改修工事の注目が高まっていますが、賃貸住宅オーナーとしても入居者の安全を守るためには、検討すべきでしょう。

ポイント交換対象商品は、全国型の商品券・プリペイドカードや被災地以外の地域産品が廃止。代わって、取得したポイントのうち2分の1以上を復興支援商品（被災地産品、被災地の商品券等、復興寄附）に交換することになり、被災地の復興に直接役立つ支援活動になるのです。残りのポイントは、LED電球、液晶テレビ、ロボット掃除機等といった省エネ・環境配慮商品や追加工事などに交換できます。

ポイント発行対象となる工事内容

この制度の対象となるのは新築の場合2011年10月21日～2012年10月31日に建築着工した住宅で、省エネ法のトップランナー基準（省エネルギー基準を、エネルギー消費効率が現在商品化されている製品のうち、最も優れている製品の性能以上にする基準）相当の住宅か、省エネ基準（1999年基準）を満たす木造住宅です。太陽熱利用システムを設置した場合はさらにポイントが加算されます。一方、エコリフォームは2011年11月21日～2012年10月31日に建築着工することがポイント発行の条件となります。対象となるリフォームは、窓の断熱改修、外壁、屋根・天井又は床の断熱改修、バリアフリー改修（手すりの設置、段差解消、廊下幅等の拡張）、住宅設備（太陽熱利用システム・節水型トイレ・高断熱浴槽）の設置等の工事とリフォーム瑕疵保険への加入や耐震改修工事です。

共同住宅のポイント発行申請期限は、新築と耐震改修を行うエコリフォームともに10階以下の建物の場合は2013年10月31日、11階以上の場合は2014年10月31日、耐震改修を除くエコリフォームは2013年1月31日となります。

確実なポイント取得のため、2012年5月1日以降に復興支援・住宅エコポイントの発行申請を行う場合は、新築・リフォームともに、発行申請の予約制度が適用されます。新築の場合はエコポイント対象住宅証明書等の交付後、リフォームでは工事契約締結後、予約申込書を必要書類とともに郵送すると事務局からの予約通知が届きます。ポイント発行の申請時にはその通知を添付します。

詳しくは、復興支援・住宅エコポイントのホームページでご確認ください。

「復興支援・住宅エコポイント」で付与されるポイントは1戸あたりのポイントです。賃貸住宅ではその戸数分のポイントが得られることから、メリットも大きいといえます。

賃貸住宅オーナーにとってはエコ住宅の新築や改修へのサポートとなり、入居者にとっては安心・安全で光熱費が安い賃貸住宅に入居できて、震災の被災者や被災地の復興支援にもなる、三者ともメリットが受けられる素晴らしい制度ですから、積極的に活用してはいかがでしょうか。

JR中央線、中央・総武線で新宿まで5分、吉祥寺まで11分と人気のエリアにもアクセス良好な中野駅は周辺にアーケード商店街の中野サンモールをはじめとした活気のある商店街が多く、歩いているだけでも楽しい街です。しかも物価が安く、木造のアパートも多数残っており、若者にも人気が高いエリアです。また、周囲の小路には飲食店が建ち並び、夜は別のにぎわいもあります。国内外アーティストのコンサートが多く開催される中野サンプラザや、アニメやサブカルチャーのマニア、コレクターに人気のショップが連なる中野ブロードウェイなど、その表情に変化は見られますが、趣味嗜好にこだわりのある人たちでにぎわいを見せてきた街と言えるでしょう。

中野駅がある中野区は、子ども医療費助成制度や私立幼稚園等補助、就学援助、外国人学校児童・生徒保護者補助金など子育て支援を助成する制度があります。 中野駅はJRと東京メトロ東西線のターミナルであり、今後は、警察大学校等跡地の再開発プロジェクトを中心に、ビジネス、教育、文化、医療、居住等の機能を含む複合市街地の形成が期待されています。

賃料相場は1Kで8万円、1LDKで12万円です。

●上京者が住みたい街として圧倒的な人気の「高円寺」

中野の次の駅、高円寺駅周辺の商店街は夜中でも人通りが多く、女性も安心して歩くことができる街です。大規模な商業施設がない代わりに、多数の小規模店舗が軒を連ねた活気ある商店街では、日用品や食材が売られています。また物価が安いのも魅力の1つです。ライブハウス、劇場、クラブ等、刺激的な娯楽スポットに加え、古着屋さんや古書店、深夜まで開いている飲食店も豊富なエネルギッシュな街です。

高円寺駅がある杉並区は、子ども医療費助成制度、就学援助費、母子生活支援施設等、中野区と同様に育児・教育分野の助成を受けることができます。毎年8月末には駅周辺で「高円寺阿波踊り」が開催され、これに合わせて阿波踊りをアレンジした発車メロディが駅で使用されています。

賃料相場は1Kで7万6千円、1LDKで11万3千円です。

●歩くほどに味わいがある街「阿佐ヶ谷」

中央線沿線の街の中で、中野や高円寺など個性派タウンとは少々趣きを異とし、歩くほどに静かな磁力に引きつけられるような味わいがあるのが阿佐ヶ谷駅周辺です。街の中心を貫く美しいケヤキ並木の中杉通りをちょっと入った路地は、手書き看板の雑貨店や飲食店、カルト映画のチラシがぶら下がる古本屋などが並ぶ個性的な街並みです。

JR阿佐ヶ谷駅の少し南を走る東京メトロ丸ノ内線・南阿佐ヶ谷駅近くには、建築家・前川國男が一部を設計した阿佐ヶ谷住宅があり、建築ファンや写真好きがよく足を運んでいます。いまでは再開発が徐々に進み、詳細は今後発表されていくことになりますが、このあたりに住みたい人であれば動向に注目したいところです。

賃料相場は1Kで7万3千円、1LDKで10万5千円です。

●学生街とかつての別荘地が溶け合う「荻窪」

荻窪駅周辺には２つの顔があります。それは大衆食堂やラーメン激戦区がある学生街と、別荘地として開発された上荻や南荻窪３・４丁目の閑静な住宅街、オシャレなレストランも点在するブルジョワジーな佇まいのエリアです。中野や高円寺、阿佐ヶ谷と異なり、若い人だけでなくシニア層の方にも人気のエリアです。駅前はにぎやかで商店街も充実していて、生活環境のよい街です。荻窪駅はJRと東京メトロ丸ノ内線が通り、安全性向上のために駅北口前広場がいま再開発されています。

賃料相場は1Kで7万7千円、1LDKで11万1千円です。

●都心への抜群なアクセスと落ち着いた居心地の良い街「西荻窪」

「ニシオギ」の愛称で親しまれる西荻窪駅は、JR中央線で吉祥寺駅まで約2分、新宿駅までは快速直通で約12分の都心への抜群なアクセスを誇ります。南部の住宅街には大正から昭和にかけて建てられた古い洋館が建ち並び、流行に敏感な人が多く住む街といわれています。現状では、建築規制が厳しいことに加え、駅前は再開発が行われていないので、秩序だった街区と良質な居住環境がある魅力的な街並みです。

賃料相場は1Kで7万4千円、1LDKで11万円です。

●中野・杉並区の中央線沿線は、上京者の多くが魅せられる人気スポット

中野区・杉並区の中央線沿線の主要な駅周辺は、古い木造アパートから最新の高層マンションまでバラエティに富む住宅街が広がり、歴史ある街並みと商店街が軒を連ね、昭和の風情も楽しめるエリアです。上京者の多くが魅せられ、そのまま住み続ける人気スポットです。

杉並区・中野区の土地活用のご相談は、へーベルプラザ杉並へ

中杉通り沿い、杉並区役所のはす向かいのわかりやすい場所です。
地域に根差した土地活用相談窓口を目指しています。お気軽にお越しください。

まず、部屋探しで重視する立地を聞いたところ、学校や勤務先、スーパーマーケットを抑えて「最寄り駅」からの近さと答える人が最も多く見られました。駅から自宅までの許容所要時間は、学生、社会人ともに６分から10分以内が半数近くを占めており、駅近物件を重視する人が多いことがわかりました。特に学生は、前年調査時よりも駅近物件を求める傾向が高まっているようです。

さらに物件の基本情報以外で「あって良かった」情報として、学生の40％、社会人の37.5％が「街の周辺環境情報」を挙げており、女性の場合は「治安のよさ」を重視する傾向が見られました。入居率を上げるには、物件の基本情報だけでなく、生活シーンをイメージできる周辺環境情報なども積極的に提供すべき情報だといえるでしょう。

入居時の不安を解消する他の入居者情報とセキュリティ

学生、社会人が部屋を探す際に"なくて不便だ"と感じた情報では、家賃相場以外に「他の入居者や周辺住民の情報（性別、年代等）」が30％以上を占めました。多くの学生、社会人が入居後の人間関係について気にしている点がうかがえます。この傾向は、特に女性に強く現れています。差し障りが無い範囲で紹介する方法を検討しても良いかもしれません。

また、今後部屋を探す時に重視する項目では、現在の部屋探しで重視した項目と較べて大幅にアップしているのが「セキュリティ」です。これも学生、社会人の女性で重視度がアップしています。セキュリティ強化のための設備（オートロックや監視カメラ等）をアピールすることは、女性の入居者対策に有効といえそうです。

住んでみてわかる「防音（遮音）」や「収納スペース」の重要性

部屋を探す際に重視する項目では、「家賃」「間取り・広さ」の次に「設備」となりました。設備で今後重視するものとして、「防音（遮音）」が現在の部屋探しの時よりも重要度が上がっています。特に学生では、現在では10％以下だったのに対し、今後では設備の中で5位（27.3％）にランクインしています。また「収納スペース（幅180cm程度）」も学生では重視率がほぼ倍増、社会人でも12.8％増と大幅にアップしました。これは、一人暮らしをした経験の中で、快適に暮らすことの大切さを実感し、重視する項目が「防音（遮音）」や「収納スペース」という基本的な設備へとシフトしたことがうかがえます。今後、新たな賃貸住宅の建築を検討されている方、または現在の物件のリフォームを検討されている方は、防音（遮音）性能や収納スペースについても、設計段階から十分に配慮した方がいいでしょう。

このように定期的に発表されるアンケート結果からは、その時々で入居者が求めているものがわかります。土地には様々な条件があって取り込むのは難しいかもしれませんが、常に入居者ニーズを得ようとする姿勢は賃貸経営を成功させる上で大切なポイントでしょう。

改訂の大きなポイントのひとつが「原状回復の費用分担」を明確化したことです。契約時に賃貸オーナー、入居者双方の費用分担を明らかにすることで、退去時のトラブルを防ぐことに役立ちます。すでに賃貸経営をしている場合は、お使いの契約書と標準契約書の内容を比較し、異なる部分は標準契約書の内容に沿って改訂することでトラブルの未然防止につながるでしょう。国土交通省発表の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、「借り主の通常の居住、使用による物件の破損、損耗」は賃貸住宅オーナーの負担となっており、「借り主の故意や過失などによる物件の破損、損耗」は入居者の負担と明確に規定されています。

例えば、冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみはオーナー負担、冷蔵庫下に付いた錆を放置した跡は入居者負担となります。また、カーペットに残る家具の跡はオーナー負担、不注意で付けたフローリングの傷は入居者負担となります。これまでは、すべての汚損をクリーニング費用として敷金から差し引いていた金額が、一部はオーナー負担になるので、資金繰りも含めた早めの対策が必要です。また、共益費・敷金の性質を明らかにし、敷金については、退去時に基本的に無利子で返還すること、滞納家賃等を差し引く際には、その内訳を入居者に明示することになりました。このガイドラインに従うことで、原状回復の費用分担によるトラブルがかなり軽減できそうです。

オーナーの権利が保証される内容も

もうひとつのポイントとなるのが、反社会勢力の排除を明確にしたことです。今回の改訂では、あらかじめ契約当事者が反社会勢力でない旨を相互に確認することなどが明文化されています。

また、これまで頭を悩ませてきた入居者の迷惑行為、例えばテレビ、ステレオ等を大音量で聴くことや乱暴な言動などで付近の住民に不安を覚えさせるような行動については、オーナーが禁止・制限できるように。入居者がペットを飼う際は書面によるオーナーの承諾、新たな同居人を住まわせる場合にはオーナーへの事前通知も明文化されています。さらに、オーナーからの契約解除手続についても明示されており、オーナーの貸主としての権利も、きちんと保証される内容になっています。

今後は、このガイドラインがスタンダードに

標準契約書は、その使用が法令で義務づけられているものではありません。これはあくまでガイドラインであり、国土交通省が推奨するものです。しかし、この契約書の内容がすでに広くインターネット等を通じて広まっていることや、国土交通省が地方公共団体、関係業界等に対し通知および通達を行うことにより普及に努めていくことから、このガイドラインが賃貸借契約書のスタンダードとなっていくと考えられます。いずれにしても、合理的な賃貸借契約を結び、オーナーと入居者の間の信頼関係を構築することが一番大切なことです。互いの信頼があれば、トラブル未然防止につながるのです。

マネットでは、賃貸住宅経営に欠かす事ができない沿線別の賃貸市場を探るシリーズを企画しました。第一回目は東京駅を起点に、武蔵野台地の東端の谷にある御茶ノ水駅から山手線の内側を横断し、神田川や江戸城旧外堀などに沿って都心を走る中央線の都心部の駅周辺の賃貸市場をレポートします。

明治大学・日本大学・順天堂大学・東京医科歯科大学等のキャンパスがあり、典型的な学生街である御茶ノ水駅周辺は「日本のカルチェ・ラタン」とも呼ばれています。楽器店やスポーツ用品店、歴史ある有名病院も数多くあり、北側は閑静な住宅街として人気のエリアです。

御茶ノ水駅がある文京区は、医療機関が充実していることから特定不妊治療費用の一部助成や特殊疾病医療費助成、未熟児養育医療妊娠高血圧症候群等医療費助成など各種医療費を助成する制度があります。

御茶ノ水駅には東京メトロ丸ノ内線も乗り入れています。2012年1月現在の御茶ノ水駅周辺は、今後も、各大学の新校舎建設や大手デベロッパーによる駅前再開発事業が予定されています。賃料相場は1Kで11万2千円、1LDKで16万5千円です。

●昔ながらの住宅街「神楽坂」と新開発ビルが混在する「飯田橋」

ビジネス街の印象が強い飯田橋ですが、都心の住宅街としても人気です。駅の北側には、江戸の佇まいを残す商店が集まり、小粋な雰囲気を満喫できる神楽坂があり、一歩路地に入ると情趣を感じさせる料亭や割烹などがひっそりと建っています。辺りにはアパート・マンションも点在する住宅街が広がっています。

飯田橋駅と神楽坂がある新宿区は、民間賃貸住宅家賃助成制度が学生及び勤労者単身者向けと子育てファミリー世帯向けにあり、賃貸住宅家賃の助成を受ける事ができます。

飯田橋駅はJRと東京メトロ、都営地下鉄のターミナル駅で、都内各所の通勤・通学にも便利です。2003年に竣工したアイガーデンエアや、大手デベロッパーが現在進めている住居と商業施設の複合ビルの再開発事業によって大きく変貌をとげつつあり、魅力的な街となる可能性が高い注目エリアのひとつです。賃料相場は1Kで9万7千円、1LDKで16万7千円です。

●迎賓館、上智大学、清水谷公園がある都心のオアシス「四ツ谷」

東京・新宿間でもっとも緑豊かな四ツ谷駅周辺。内堀の桜並木、聖イグナチオ教会から赤坂見附までの土手の桜並木、迎賓館前の並木道、紀尾井町の銀杏並木と、樹木の緑が豊かな街です。近くには上智大学や迎賓館もあり、異国の地のような景観を味わうことができる都心のオアシスといえるでしょう。大通りから一歩入ると静かな住宅街が広がるのは飯田橋と同様です。小学校跡地を開放して作られた「東京おもちゃ美術館」や歴代の消防車が展示されている「消防博物館」など、家族で遊べるスポットもあります。

四ツ谷駅の東側にあたる千代田区は、就学援助や私立幼稚園等園児保護者補助金、次世代育成手当等育児・教育分野の支援制度が充実しています。

四谷でも、国家公務員宿舎の移転跡地利用を目的とした再開発事業が計画されています。賃料相場は1Kで9万9千円、1LDKで18万9千円です。

●新宿にも歩いていける、上質な都心生活を満喫できる街「代々木」

代々木駅がある渋谷区では、子ども医療費助成や私立幼稚園などの入園料・保育料の補助、ハッピーマザー出産助成金等、育児に関する助成が充実しています。

2011年７月には東京都が2020年オリンピック招致に再び名乗りを上げ、代々木公園に10万人規模の新スタジアムや選手村を建設する計画をたてています。もし、2013年に東京開催が決定すれば、開発面積100ヘクタール超、総費用約１兆円を見込む巨大プロジェクトが再び始動する可能性もあるエリアです。賃料相場は1Kで11万2千円、1LDKで17万8千円です。

●中央線沿線の山手線内は、平米賃料は4千円程度

東京から新宿に至る中央線沿線の主要な駅周辺の賃貸物件の平米賃料は4千円程度で特に大きな差はありませんでした。それは、各駅周辺の街そのものに歴史があり、魅力にあふれているからです。また、大規模な再開発事業が進行中・計画中と、どの駅周辺も今後大きく街の姿が変貌していく可能性を秘めたエリアです。

都心回帰の動きが見られる中で、都心に住む利便性を重視し、ある程度の家賃を支払う能力のある高額所得者で都心生活を満喫したいDINKSやファミリー層は、注目しているエリアとなっています。

所得税は現状では課税所得1800万円超における税率40％を上限に6段階の累進税率が設定されています。しかし、2012年1月6日に閣議決定した「税と社会保障の一体改革」素案で、課税所得5000万円超を税率45％として2015年度に引き上げることが提案されています。

所得税率は、1999年の課税所得1800万円超で税率37％を境に上昇を続けています。今回の最高課税率の引き上げは、地方税を含む消費税と合せると実効税率で課税所得5000万円超の場合は50％を超えることが予想されます。

今後、相続税では都市部の一軒家でも課税対象になる可能性

相続税では、さらに課税強化が進んでいます。基礎控除を現行の5000万円から3000万円へと引き下げ、法定相続人比例控除を現行の1000万円×人数から600万円×人数に、それぞれ現行の60％へ控除金額を引き下げることが提言されています。基礎控除後の課税価格が3億円以下の税率は40％、3億円超の税率は50％を上限にした6段階の累進税率を、2億円以下40％、3億円以下45％、6億円以下50％、6億円超55％の8段階に変更しています。高額納税者に対する課税強化を図っているようにみえますが、それだけではありません。控除金額が引き下げられているわけですから、課税対象者がこれまで以上に広範囲におよぶことになるのです。

配偶者と子供2名であれば、相続財産額が4800万円（基礎控除額3000万円＋法定相続人控除額600万円×３名）を超えた物件は、相続税の対象になるのです。都市部で不動産を保有されている場合には、これまでは課税対象にならなかった地域でも、相続税の対象となる可能性が高いのです。

この場合、小規模宅地の特例や相続税の配偶者控除等を申告することで、相続税を減額することができます。いずれにしても、早めに相続財産を査定して、相続税の課税対象になるかどうか確認をしておくことが大切です。

証券優遇税制の廃止

一方、2003年に導入された上場株式などの配当や譲渡益に対する税率を優遇した証券優遇税制は廃止となりそうです。このことによって、税率は10％から20％に引き上げられることになります。ただし、この証券優遇税制は、あくまで時限措置（期間限定の措置）として期限延長を繰り返してきたこともあり、投資家の間ではすでに、リーマンショック以降の世界的な金融危機の対策として、2008年末に３年間の延長を決定したこともあるので、ある程度は理解できることでしょう。この期に、値下がり傾向の上場株式はポートフォリオのバランスを見ながら不動産投資等に資金を移すことを検討してもよいのかもしれません。

最近、首都圏や都市部に完成したタワーマンションでは、様々な設備を充実させたものが目立ちます。今回は設備や共用施設によって付加価値をアップした事例をいくつかご紹介します。

都心の一等地、東京・新宿区に完成した大規模タワー賃貸マンションの入居者募集が、2012年1月より始まりました。32階建て総戸数761戸で、エントランスを入ると、ホテルのロビーのような広さと高い吹き抜け空間のコンシェルジュカウンターがあり、最上階には賃貸マンションとしては日本初となる最新型のプールが設置されているほか、クラブラウンジ＆屋外テラス、ジム＆ゴルフレンジ、スパ、シミュレーションゴルフ＆カラオケなど充実した設備が利用できます。まさに、賃貸でありながらホテルライクな生活スタイルが楽しめるマンションです。

設備が充実したタワーマンションは、これまでは分譲物件が中心でしたが、このような設備を備えた賃貸タワーマンションが登場したことで、賃貸マンションにも新たな付加価値を模索する動きが出てきたといえそうです。

広々としたリビングやキッチンで入居者同士の絆を深めるシェアハウス

シェアハウスは、マネットでも何回か取り上げていますが、設備の充実という点では、一般の賃貸マンションとは違う魅力をもった物件が目立ちます。それは、入居者同士の交流、絆を深めるための設備です。広々としたリビングやキッチンで入居者が「お料理教室」や「英会話レッスン」などを自主的に開催したり、防音工事が施されたスクリーンルームで入居者同士が集まって大音量で映画やDVDを観たりする、入居者同士のふれあいという付加価値で高い入居率を獲得しているシェアハウスが出てきました。

ペット可ではない！　ペット共生型賃貸住宅

核家族化や少子・高齢社会の進展を背景に、ペットを「家族の一員」とする考え方や、ペットに「やすらぎ」「癒し」を求める人が増えてきました。賃貸住宅の入居者の中にもペットと一緒に暮らしたいという人は多いのですが、現状では築年数の経った物件の入居率を上げるために、「ペット可」として募集している物件が多いのが現状です。つまり、「ペット可」の物件は、ペットを飼っている人と、ペットを飼っていない人が１つの賃貸住宅の中で混在しているので、ペットを飼っていない入居者からクレームが起こる場合が多いようです。

したがって、ペットを飼う人だけが入居するペット共生型賃貸住宅はそれだけで付加価値がでてきます。ペットを飼う入居者が一番求めていることは、気兼ねなくペットと楽しく暮らせる環境を手に入れること。つまり、ペット共生型賃貸住宅の最大の特徴は、原則としてペットを飼っている人だけが入居するので、入居者同士のペットでのトラブルが少ないのです。

ペット共生型賃貸住宅では、玄関の扉にペット用の小型の扉をつけて出入りしやすいようにしたり、散歩から帰ってきたペットの足などを洗うことができる足洗い場や住戸の玄関の横にリードを繋げられるリードフック、ペットが落ち着ける専用のスペース、ペットの飛び出しを防ぐフェンスドアなどの設備が採用されています。

旭化成ホームズの付加価値型賃貸住宅への取り組み

旭化成ホームズの賃貸住宅「へーベルメゾン」では、様々な立地に合わせた付加価値型賃貸住宅をご用意しています。「賃貸でもペットと快適に暮らす」ことをコンセプトにしたペット共生型賃貸住宅「ヘーベルメゾン＋わん＋にゃん」、セキュリティ設備を豊富に採用した防犯強化賃貸「サフォレ」等があります。このような付加価値型賃貸住宅は、今後新たなトレンドとしてヘーベルメゾンでもラインアップを強化していく予定です。

最初に建築基準法で規定されている法定点検です。建築基準法第12条には、建物のオーナーは定期に一級建築士または二級建築士等の有資格者に、建物の状況（設備や構造物の損傷、腐食等の劣化状況の点検）を調査させ、その結果を特定行政庁に報告することが明記されています。では、具体的にどういった建物にどのような検査が必要なのか、整理してみます。

マンション・事務所・店舗などの一定の規模以上の建物は、利用者の人命と財産を守る為､原則として年1回の建築設備定期点検が定められています 。共同住宅（マンション）では、「階数が5階以上、かつ、共同住宅部分の延床面積の合計が1,000平米を超える」中規模以上の建物が対象です。検査内容は、換気設備・排煙設備・非常用照明装置・給排水設備で、点検した結果を監督官庁に報告する義務があります。点検費用は、20戸クラスのマンションで5万円程度、150戸クラスで10万円程度のようです。

学校や病院、スーパーマーケットやホテルなど不特定多数の人々が利用する建築物を「特殊建築物」といいます。この特殊建築物は、維持管理が不充分な状態でひとたび火災や地震などが発生すれば、大きな事故･災害を招く恐れがあります。こうした事態を避けるために行われる検査が「特殊建築物定期調査」です。共同住宅（マンション）では、「階数が5階以上、かつ、共同住宅部分の延床面積の合計が1,000平米を超える」中規模以上の建物が対象です。3年に1回、国土交通大臣認定の特殊建築物調査資格者や一級及び二級建築士が検査を行い、その結果を監督官庁に報告する義務があります。点検調査費用は10万円から30万円程度のようです。

エレベーターは年に1回、法定点検を行うことが義務付けられています。それは、多くのエレベーター事故の原因でもある「かご及び昇降機の全ての出入り口の戸が閉じていなければ、かごを昇降させることが出来ない」という基本的な安全機能が法律で規定されているからです。また法定点検以外にも、エレベーターは、未然の事故防止のために、通常1ヶ月～3ヶ月に１回の割合で点検を行います。エレベーターの保守契約は、POG（パーツ・オイル・グリース）契約と呼ばれる定期点検や管理仕様範囲内の消耗品の交換を含むもので部品取替え等を別にした消耗部品付契約や、昇降機機器の部品の取替え、機器の修理を状況に合わせて行うフルメンテナンス契約という契約形態とともに、メンテナンス業者にもメーカー系と独立系の2種類があり、当然メーカー系に比べ独立系の方が保守契約料は安価ですが、対応力に問題があるとの指摘も出ています。いずれにしても、金額だけで判断できない面もあり、安全に直結することなので、技術面も含んだ総合判断が必要でしょう。契約形態、メーカー・独立系によっても費用は異なってきますが、一般的には、エレベーター1台あたり年間20万円強から50万円程度が保守点検費用の中心価格帯となるようです。

エレベーターの保守点検は、ホームエレベーターでも同様です。ホームエレベーターの場合は、未然の事故防止のための点検は、通常年に１回か2回の場合が多く、しかも大半は設置されたエレベーターメーカーが点検作業を行うケースが一般的です。この場合は、エレベーターの大きさにもよりますが、年間4万円程度から10万円程度が保守点検費用となるようです。

■消防法における法定点検

共同住宅には、消防用の設備が多数設置されていますが、それらの消防設備は頻繁に使用されるものではなく、火災時にのみ使用されるものがほとんどです。だからこそ、いざという時その機能が発揮できるよう消防法では年2回、建物の規模に関わらず有資格者による消防設備機器の点検を行うように定めています。さらに年１回、実際に作動させる総合的なテストを実施し、その結果は、消防署へ届け出ることを義務付けています（消防法第17条の3の3）。消防法で規定されている法定点検について説明いたします。

消防用設備は、消火設備、警報装置、避難設備、消防防水、消火活動上必要な設備に大きく分類することができます。これらの消防用設備の各機器の点検は6ヶ月に1回行なうことが義務付けられています。さらに消防用ポンプの状態、非常ベルや消火器の性能、消火栓からの放水とその圧力などは、年１回実際に作動、使用した総合的な検査と火災報知器や避難通路、避難ハッチの点検を実施します。また消防法は、条例で法律よりも厳しく規定されている場合もありますので、事前に管轄の消防署にも確認しておきましょう。点検費用の目安は、おおよそ2万円前後（～1,000平米）です。

(財)日本不動産研究所が実施している「不動産投資家調査」は、不動産投資の現状と動向を占うものとして注目されてきました。東日本大震災の影響から2011年前半の不動産市場は、強い不透明感がありました。2011年5月31日に発表された「第24回不動産投資家調査」では、新規投資にネガティブな影響があるとする回答が62％となり、震災により不動産投資市場に影響が残る期間として1年程度が41％、2～3年程度が21％と比較的長期間に及ぶとの見通しでした。

しかし、2011年11月24日に発表された「第25回不動産投資家調査」では、「不動産への新規投資意欲に積極的」という回答が79％と、新規投資に積極的な投資家が大半を占めています。東日本大震災の影響についても「ほとんど影響はない」または「影響はすでに消えている」という回答が43％となり、不動産市場が早期に震災の影響を克服していると投資家は判断しているようです。

全国的な下落傾向が進む中古マンション

一方、中古マンション市場では販売価格の下落傾向が進んでいます。全国47都道府県のファミリータイプの中古マンションの流通事例価格を月次集計している東京カンテイの「中古マンション価格天気図」2011年10月度データでは、全国的に中古マンションの価格下落傾向が鮮明となってきています。首都圏では、1 都3 県すべてで下落傾向が明確になり（東京都：前月比0.2％下落し8 ヵ月連続の下落、神奈川県：0.5％、千葉県： 0.4％、埼玉県： 0.8％の下落）、近畿圏や中部圏でも下落が進んでいます。これは、マンションの買い替えが進んでいないことや、中古マンションそのものが販売不振であることの表れとみることもできるでしょう。

さらに、アットホームが発表した2011年10月期の首都圏の居住用賃貸物件成約数は、前年同月比9.1％増加と6ヵ月連続で増加しています。住宅需要そのものに変化がないとすれば、「購入」から「賃貸」へのシフトが起こっていることを示しているといえるでしょう。

2012年の注目は環境不動産

このように不動産投資が回復し、市場が活性化する兆しがみえてきた2012年、注目されるポイントは何でしょうか？「第25回不動産投資家調査」では、昨今話題となっている「環境不動産（グリーンビルディング）」についてもアンケートを実施しています。「環境不動産」とは省エネ・CO2排出削減など環境配慮に関する取り組みがなされている不動産のことで、CASBEE(*1)やPAL(*2)、DBJ Green Building認証(*3)等によって環境評価がなされたビルを指します。環境不動産の将来の市場価値には、75％の投資家が長期的にプラス評価されると回答。その理由として優良テナントの確保や、将来の法律・条例等での規制強化への対応を挙げています。オフィスビルや商業ビルが環境を重視するようになれば、その傾向は住宅にも反映され、入居者が物件を決定する重要な判断要因の1つとなります。またオーナー側からすると、他の物件との差別化要因として注力すべきポイントとなるでしょう。

不動産投資で重視される建物性能では「設備等の適切なメンテナンスや更新がなされているか」「健康被害・環境被害型（シックハウス症候群等）材料を使用していない」「バリアフリーに配慮している」「災害やトラブル発生時にある程度設備の機能が維持できる（自家発電設備や蓄電池等）」等が重視されています。

今後は賃貸物件でも住環境としての建物性能を確認・強化し、積極的にアピールしていくことが、優良な入居者獲得につながることになるのではないでしょうか。

エアコン等で暖められた空気を循環させることで、暖房効果を高める器具として有効なのが、「シーリングファン（天井扇）」です。ハワイなど南国のホテル等でよく使われている、天井に取り付けた直径1m前後の大型扇風機で、現在ではレトロ感を演出するためにインテリアとして設置することも多いようです。夏場は弱い風を上から送ることで涼しく過ごせ、冬場はファンの回転を逆にすることで、天井方向に風が流れ、エアコンで暖まった部屋上部の空気が、部屋全体に循環し、暖房効果を高めます。

天井にある照明の取り付け金具に直接設置するのが主流で、薄型のものが多く、ファンと照明が一体になったタイプも増えています。導入費用は、1個あたり1万円台から十数万円と様々ですが、大規模なリフォーム工事も必要なく、節電や環境に配慮したマンション・アパートとしてアピールすることができます。

足下からすぐに温まる「ガスファンヒーター」

都市ガスを使用している物件であれば、ガス栓を増設して「ガスファンヒーター」を使用できます。例えば、ガスファンヒーターを置く部屋の下にガス管がある、または隣がキッチンでガスコンロがある、部屋の壁の近くにガスメーターがある場合には、現在使用中のガス栓が使用できるパルートフレキ工法によって、簡単にガス栓を増やせます。機器の設置に合わせて配管が可能で、１日で工事は完了します。工事費用も最大20mまでガス管を延長して、17,325円（東京ガスの例）。足下からすぐに温まるガスヒーターは、石油ストーブやファンヒーターと同じような暖房効果が得られる優れモノとして注目すべき冬の節電対策アイテムです。

割安で節電対策になる「遮熱・断熱ガラスコーティング」

（社）日本建材・住宅設備産業協会の調査により、住宅の大半の熱が窓から出入りしていることがわかっています。夏は、窓から71％もの太陽熱が入り込み、冬は、窓から48％もの暖房熱が逃げているようです。つまり「窓」の断熱効果を高めることが、節電対策になるのです。

窓の断熱効果を高めるには、Low-E複層ガラス・内窓（二重窓）などがありますが、大規模な改修工事や高額な工事費が必要となります。そこで注目されているのが「遮熱・断熱コーティング」です。窓ガラスにコーティング材をローラーで塗布するタイプのもので、無色透明タイプ（クリアタイプ）とスリガラスタイプがあり、夏場の太陽の直射熱を5～10％カットし、室温全体を２～３％下げる効果があるといわれています。冬場には、室内暖房の熱が窓から逃げるのを防ぎ、結露防止の効果も見込むことができます。クリアタイプの責任施工価格は10年間の施工保証込みで1平米あたり15,000円程度。現在では官公庁から大型オフィスビル、一般家庭まで幅広く利用されています。

オーナーにも入居者にもメリットがある節電賃貸住宅

このように大規模な改修をすることなく、ある程度節電効果が見込めるものは数多くあります。しかも一度施工すれば、10年単位でその効果は持続するものが多いのです。節電は今後も重要なテーマであり、物件の魅力を高める最適なオプションとなるでしょう。地球環境に優しい物件は、入居者の暮らしに「お得感のある」物件でもあります。様々な改修や修繕を行う際に、安価な方法で施工できる節電対策をプラスしていくことによって、物件の魅力をより高めることができるのではないでしょうか？