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すまい給付金、住宅ローン減税、贈与に関する特例など

消費税増税以外にも、住宅購入には減税、控除、金利、補助金に関連する様々なトピックスがあります。これらの影響・効果を考慮することも、住宅購入のタイミングを検討する上で大切です。

すまい給付金

すまい給付金は、消費税増税による住宅取得者の負担を緩和するために、住宅取得者の年収に応じて現金を給付する新しい制度です。消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円が給付され、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円が給付されます。※支給期限が消費税率引き上げの延長に伴い、すまい給付金制度は、税制面での特例が措置される2021年12月までに引渡され入居が完了した住宅を対象に実施しています。

※新築住宅だけではなく中古住宅（消費税が課税されるものに限る）も可。

給付額は、住宅取得者の取得時に適用される消費税率に応じ設定されています。

収入額（都道府県民税の所得割額）によって給付基礎額が決まり、給付基礎額に登記上の持分割合を乗じた額（千円未満切り捨て）が給付されます。

※所得割額は市区町村が発行する課税証明書により確認します。

詳しくは【すまい給付金ページ】http://www.sumai-kyufu.jp/

【給付額の計算方法】

給付額＝給付基礎額×持分割合

収入の確認方法: 市区町村が発行する課税証明書（※1）に記載される都道府県民税の所得割額で確認します。

※1 発行市区町村により、名前が異なる場合があります。

消費税率8％の場合

収入額の目安	都道府県民税の所得割額（※2）	給付基礎額
425万円以下	6.89万円以下	30万円
425万円超 475万円以下	6.89万円超 8.39万円以下	20万円
475万円超 510万円以下	8.39万円超 9.38万円以下	10万円

※2 神奈川県は他の都道府県と住民税の税率が異なるため、収入額の目安は同じですが、所得割額が上表と異なります。

消費税率10％の場合

収入額の目安	都道府県民税の所得割額（※2）	給付基礎額
450万円以下	7.60万円以下	50万円
450万円超 525万円以下	7.60万円超 9.79万円以下	40万円
525万円超 600万円以下	9.79万円超 11.90万円以下	30万円
600万円超 675万円以下	11.90万円超 14.06万円以下	20万円
675万円超 775万円以下	14.06万円超 17.26万円以下	10万円

注：現金取得者の収入額（目安）の上限650万円に相当する所得割額は13.30万円です。

収入の目安は、扶養対象となる家族が1人（専業主婦、16歳以上の子供など）の場合をモデルに試算した結果です。

【給付の例】消費税率8％時に、年収500万円の夫、年収420万円の妻が登記上の持ち分を半々にして住宅を購入した場合。

住宅所得者	年収	持分割合	給付基礎額
夫	500万円	50％	10万円
妻	420万円	50％	30万円

夫の給付額は 10万円 × 50％＝ 5万円・妻の給付額は 30万円 × 50％＝ 15万円　それぞれ申請

住宅ローン減税（住宅ローン控除）

住宅のためのローンの残高に応じて、所得税もしくは住民税が控除される制度です。長期優良住宅であれば控除額が大きくなります。
2019年10月に予定される消費税率10％への引き上げ後の住宅購入等を支援するため、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合を対象に、住宅ローン減税の控除期間を3年間延長（建物購入価格の消費税2％分の範囲で減税）することとされました。

控除額

○現行の住宅ローン減税について、控除期間を３年間延長（10年→13年）。
○適用年の11年目から13年目までの各年の控除限度額は、以下のいずれか小さい額。
- ・住宅借入金等の年末残高（4,000万円※を限度）×１％
- ・建物購入価格（4,000万円※を限度）×２／３％（２％÷３年）
- ※長期優良住宅や低炭素住宅の場合：借入金年末残高の上限：5,000万円、建物購入価格の上限：5,000万円
○消費税率10％が適用される住宅の取得等をして、2019年10月１日から2020年12月31日までの間に入居した場合が対象。
※入居11～13年目についても、所得税額から控除しきれない額は、現行制度と同じ控除限度額（所得税の課税総所得金額等の７％（最高13.65万円））の範囲で個人住民税額から控除。
※入居1～10年目は現行制度通り税額控除。

※2018年12月14日の国交省リリースをもとに掲載しています
http://www.mlit.go.jp/common/001265195.pdf

「中古住宅」に対して住宅ローン減税の適用条件が一部緩和されました。

従来の築年数等の要件に加え、新たに「既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入している事」が新たに適用条件に追加されました。

【住宅ローン減税の対象となる中古住宅の条件】

木造建築は築20年以内、耐火住宅は築25年以内。
耐震基準に適合している事が証明された住宅（築年数は問わない）
既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入している住宅（築年数は問わない）

上記いずれかの条件に当てはまれば、住宅ローン減税の対象となります。

長期優良住宅とは

劣化対策、維持管理・更新の容易性、耐震性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積、維持保全計画といった項目において、一定の基準を満たしていることを所管行政庁（都道府県知事又は市区町村長）が認定した住宅。

住宅購入時の優遇税制

住宅を購入する際に、不動産取得税、登録免許税が軽減の対象となります。

種別	優遇内容	期限
不動産取得税	一般住宅：固定資産税評価額から1,200万円を控除長期優良住宅：固定資産税評価額から1,300万円を控除	2020年3月31日まで
登録免許税	所有権保存登記税率が0.15％に軽減（長期優良住宅は 0.10％）所有権移転登記戸建住宅：税率が0.3％に軽減（長期優良住宅は 0.20％）共同住宅等：税率が0.3％に軽減（長期優良住宅は 0.10％）	2020年3月31日まで

種別

優遇内容

期限

不動産取得税

一般住宅：固定資産税評価額から1,200万円を控除
長期優良住宅：固定資産税評価額から1,300万円を控除

2020年3月31日まで

登録免許税

所有権保存登記
税率が0.15％に軽減（長期優良住宅は 0.10％）

所有権移転登記
戸建住宅：税率が0.3％に軽減（長期優良住宅は 0.20％）
共同住宅等：税率が0.3％に軽減（長期優良住宅は 0.10％）

2020年3月31日まで

贈与税の非課税枠について

親兄弟を含め、人から財産をもらう場合贈与税がかかります（1年間の合計額が110万円以内であれば贈与税はかからない）。 ただし、住宅取得のための資金を親や祖父母などからの住宅資金贈与は、一定額が非課税になります。消費税8％の住宅なら「最大1200万円」まで贈与税がゼロになる「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度が利用できます。 つまり、基礎控除額の110万円を足した1310万円までがゼロになります（一定基準を満たす住宅の場合）。 （表）贈与税の非課税枠の限度額※「一般の住宅」と「一定基準を満たす住宅」では、非課税枠が異なります。 契約年消費税10％が適用される方左記以外の方（※1） 一定基準を満たす住宅（※2）左記以外の住宅（一部）一定基準を満たす住宅（※2）左記以外の住宅（一部） 2016年1月1日～2020年3月31日 - - 1200万円 700万円 2019年4月1日～2020年3月31日 3000万円 2500万円 1200万円 700万円 2020年4月1日～2021年3月31日 1500万円 1000万円 1000万円 500万円 2021年4月1日～2021年12月31日 1200万円 700万円 800万円 300万円 (※1)消費税率8％の適用を受けて住宅を取得した方や、個人間売買で中古住宅取得した方 (※2)一定基準を満たす住宅とは、「断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上」、「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物」、「高齢者等配慮対策等級3以上」のいずれかを満たす住宅。

契約年	消費税10％が適用される方	左記以外の方（※1）
一定基準を満たす住宅（※2）	左記以外の住宅（一部）	一定基準を満たす住宅（※2）	左記以外の住宅（一部）
2016年1月1日～2020年3月31日	-	-	1200万円	700万円
2019年4月1日～2020年3月31日	3000万円	2500万円	1200万円	700万円
2020年4月1日～2021年3月31日	1500万円	1000万円	1000万円	500万円
2021年4月1日～2021年12月31日	1200万円	700万円	800万円	300万円

・省エネルギー性の高い住宅（断熱等性能等級４または一次エネルギー消費量等級４以上） ・耐震性の高い住宅（耐震等級２以上または免震建物） ・バリアフリー性の高い住宅（高齢者配慮対策等級３以上） 上記いずれかの性能を満たす住宅。: 【非課税になる条件の一部】
・父母や祖父母などの直系尊属からの資金贈与であること
・贈与された資金を使用し、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅の取得や増改築を行い、建物として認められる所まで完成していること
・贈与を受けた年の翌年12月31日までに、取得もしくは増改築をした住宅に入居すること
など

（※これらは条件の一部です。他にも条件があります）

相続時課税精算制度の特例について

相続時精算課税制度の特例は、親（年齢上限なし）から20歳以上の子に対して、もしくは祖父母（年齢上限なし）から20歳以上の孫に対して、住宅取得のための資金として生前贈与を行う際に、贈与額が2500万円以下であれば贈与税が非課税となり、相続時の子や孫の税金負担が軽減される制度です。（2500万円を超過した分については一律20%の贈与税がかかります。）

ただし、相続税を計算する際、生前贈与された財産と相続財産との合算が相続税の課税対象となります。結局、贈与税が軽減される代わりに、相続税を納めることになりますが、贈与時の税金負担を、相続時に持ち越せる（税金支払いのタイミングを遅らせることができる）ことがメリットであるともいえます。

また、非課税枠の2500万円を超えてしまい一律20%の贈与税がかかった場合、その贈与税は相続税の支払い時に還付されます。贈与税より相続税の方が税率が高いので、一般的にはトータルの納税額は軽減されるといえます。

さらに、「相続時精算課税制度の特例」と「住宅取得資金の贈与税の非課税枠」を併用することができます。したがって、省エネ又は、耐震住宅の場合、消費税８％の住宅の購入等では、最大3700万円（相続時精算課税制度の特例2500万円＋住宅取得資金の贈与税の非課税枠1200万円）までの贈与であれば、贈与時に課税されません。