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初めてのアパート経営! 管理はどうしたらよいか?

経営ノウハウ

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2014年9月16日

初めてのアパート経営! 管理はどうしたらよいか?

一言でアパートの管理といっても、オーナーによってそのスタイルはさまざまです。積極的に管理業務に関わる方もいれば、一括借上げで一切の管理を管理会社に任せる方もいます。それぞれにメリットはありますが、年々管理は複雑化、専門化する傾向にあり、一括借上げを選択するオーナーが増えています。今回は経営スタイルについて考えてみたいと思います。

そもそもアパート管理とは何か?

長期安定経営の成功の鍵は、日々の管理にかかっています。20年、30年と長期にわたって競争力を維持している賃貸住宅に共通するのは、管理がしっかりと行われていることです。
では、アパート管理とは何か? 大きくは入居者管理と建物管理があります。特に入居者管理の業務は多岐にわたり、年々専門性が高くなっています。

■主なアパート管理業務

入居者斡旋

入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結

家賃回収

家賃回収、滞納者への督促

契約更新・退室

契約更新、退室手続き、敷金精算、原状回復、室内クリーニング

トラブル対応

入居者間トラブル対応、近隣トラブル対応、設備機器の故障対応

建物管理

定期清掃、法定点検、設備修繕、大規模修繕

入居者斡旋
入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結
家賃回収
家賃回収、滞納者への督促
契約更新・退室
契約更新、退室手続き、敷金精算、原状回復、室内クリーニング
トラブル対応
入居者間トラブル対応、近隣トラブル対応、設備機器の故障対応
建物管理
定期清掃、法定点検、設備修繕、大規模修繕

 

「入居者斡旋」は、経営の収支に直結する業務です。いわゆる客付け能力として管理会社の力量が試されるところでしょう。また賃貸借契約に関しては、宅地建物取引主任者による重要事項説明など専門の業務があります。
「家賃の回収」では、滞納があった場合の督促には専門のノウハウが必要です。その他、退室時の原状回復の査定や、入居者トラブル対応など、管理業務は煩雑で高いノウハウが必要となってきます。今は、その専門性の高さゆえに、単なる管理業務というよりは、「資産管理運用業務」として位置付けられています。

アパート管理は、資産管理運用業務として専門性が高まっている。中長期の視点で見れば、この管理が長期安定経営の成功の鍵をにぎる。

自主管理の「大家さん」派

今やアパート管理は、専門のビジネスとして広がっています。しかし、一昔前は、入居者募集以外の業務はオーナーが行っていました。家賃の回収はもちろん、日頃の入居者トラブルもすべて対応していました。不動産会社もサポートに入るのですが、あくまでそれはサービスとしての位置付けです。
そうなると、いつ何時、入居者から設備が壊れたとか、隣人がうるさいとかいったトラブルが発生するか分からず、いわば24時間営業のようなものです。もちろん今でも、昔ながらにアパート管理を行っている大家さんもいて、中には入居者とコミュニケーションを取りたいと家賃は手渡しの場合もあります。

実際は、管理業務のいくつかを管理業者に依頼しているケースが多いと思います。管理の内容が多岐に分かれているため、管理契約も内容によって選べるようになっている場合もあります。どこまで、自分で管理するのか、見極めながら管理契約を行う必要があります。

ほとんどの場合は、不動産仲介会社が窓口になって管理業務を請け負いますが、自分自身で、仲介会社、清掃会社、リフォーム会社、家賃保証会社などに、それぞれ業務を委託することもできます。オーナーはマネジメント業務に徹する方法です。
この形態が管理費用的には最もコストパフォーマンスが高いと言えるでしょう。ここでのポイントは業者選びということになります。たくさんの業者がありますので、適切な業者を見極める必要があります。

■マネジメントに徹した自主管理
■マネジメントに徹した自主管理

いずれにせよ、アパート経営を専業とし、自主管理をベースにすれば経営者としての手腕を振るうことができます。

自主管理の場合は、自分でどこまで管理をするのか、どの業務をどの業者に依頼するのかを見極めて、マネジメント業務に徹する。

一括借上げで「お任せ」派

アパート管理のもう一つの方法が「一括借上げ」です。
これは、オーナーが不動産管理会社と一括賃貸借契約を結び、入居者は管理会社と賃貸借契約を結ぶ方法です。煩わしい管理・運営の一切を管理会社が行うため、オーナーには負担がかかりません。サブリースとも呼ばれ、最近ではこの一括借上げを選ぶ方が増えています。

■一括借上げ
■一括借上げ

一括借上げの最大の特徴は空室による収入減のリスクが回避できるということです。たとえ空室が出ても、全室分の家賃が借上げ賃料として一括でオーナーに支払われます。たとえ家賃の滞納があっても同じです。月末に一室一室、家賃が振り込まれているかをチェックする必要もありません。
収入が安定すれば、ローンの返済計画などの収支計画が立てやすくなるメリットもあります。アパート経営の最大のリスクである「空室リスク」が回避できるのは大きな魅力です。

また、繰り返しになりますが、管理に関しては、不動産管理会社が全て行うため、オーナーは報告を受けるだけになります。これも大きな魅力です。

一括借上げは、管理・運営を一切委託することができる。加えて、「空室リスク」が回避できることが最大のメリット。

所有と管理は分離する時代へ!今や9割のオーナーは一括借上げを選択!

アパート経営のオーナーといっても、サラリーマンと兼業される人もいれば、専業として経営を行う人もいます。サラリーマンと兼業の場合は、自主管理を選択することは難しく、一括借上げを選択するケースが多く見られます。また、老朽アパートの建て替えを決意した一つの理由に自主管理をやめて一括借上げにしたかったという方も少なくありません。これまでのアパート管理の経験上、煩わしい管理業務とは、一線を引きたいというものです。やはり、昔に比べ、契約内容やトラブル処理に専門性を要する場面も増えていることが要因のようです。
最近では、旭化成ホームズでヘーベルメゾンを建築するオーナーのうち、旭化成の一括借上げを選択するオーナーは9割に上ります。所有と管理の分離が進んでいることがわかります。

あらためて自主管理(管理委託)と一括借上げの違いを比較したのが下記の表です。

■自主管理(管理委託)と一括借上げの違い

自主管理(管理委託)

一括借上げ

・管理の手間がかかる
・空室・滞納リスクがある
・自分で業者を選定できる

・管理の手間が省ける
・空室・滞納リスクなし
・収益が安定する
・管理の窓口が一つで済む

自主管理(管理委託)
・管理の手間がかかる
・空室・滞納リスクがある
・自分で業者を選定できる
一括借上げ
・管理の手間が省ける
・空室・滞納リスクなし
・収益が安定する
・管理の窓口が一つで済む

 

一括借上げの場合、注意したいのが、オーナーとしての自覚です。管理・運営は切り離したとはいえ、経営者であることには違いはありません。時に、意思決定が必要な場面に直面します。例えば、修繕をするしない、設備投資をするしない、といった内容です。これも、経営に大きな影響を及ぼしますので、オーナーとして経営者の自覚を持って経営にのぞみましょう。

アパート経営は所有と管理を分離する時代へ。ただし、オーナーとして「経営者」の自覚を持ち、経営にのぞむことも大切。

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