本当は怖い相続の実態 ~相続税額は分かっているから・・・で本当に大丈夫?~

2022/07/21

こんにちは。
約10年振りにヘーベルプラザ大阪に戻って参りました今村と申します。
今後ともよろしくお願い申し上げます。

今回は相続について書かせていただきます。

現在、相続税の納税義務が発生する人は日本全国で約1割弱と言われています。
つまり、約9割の方にとっては相続税の申告も必要ないという事になりますが、土地評価額の高い都市部エリアに限定すれば、納税義務者は約2割前後まで増えます。
昨今、場所によっては路線価の上昇傾向も見られますので、いわゆる都心部にお住まいの方は少し気を付けておかれた方が良いかもしれませんね。

そんな中、今回は「土地評価」について特に気を付けておきたいポイントを2点お伝えさせていただきます。

1)誰が引き継ぐかによって、評価額の計算方法が違う。相続税額も変わる。

土地の評価には様々な評価方法が定められています。

大きく分類すると、
A)土地の物理的状況によって一律で定められている評価方法
B)承継後の利用方法によって変動する評価方法
の2種類です。

A) の、土地の物理的状況によって評価額が減免(もしくは加算)されるというのは、
例えば極端な変形地で使い勝手が悪い、斜面地のためにどうしても利用が制限される、
角地で使い勝手が良い・・・というような理由なので、敷地の状況によって評価方法が異なる、ということについては比較的イメージもしやすいのではないかと思います。

それに対してB)の「承継者の利用方法によって変動する評価方法」については、
基本的には「承継した人が承継後直ちに生活に困らないようにする救済措置」とイメージしていただければ分かりやすいと思います。

例えば、相続税の対象となったことでご自宅や 一家の生計を支える自営業の本拠地が使えなくなってしまったら、相続人は直ちに路頭に迷うことになってしまいます。

これを避けるために、「住む家を残す」「一家の生計拠点を残す」ためであれば、一定範囲まで最大8割の減免措置が適用されます。(2割の評価額まで下がります)

この原則からすると、既に家を所有している人や、他に生計の拠点がある人にとっては、そこが使えなくなってしまっても直ちに生活に困ることがないわけですから、救済の必要もなくなってしまう訳です。

救済措置が適用されるかどうかで相続税額は大きく増減しますので、
「どの資産を/誰が/どう引き継ぐか」まで十分に検討しておかないと、安心して引継ぎができる状態とは言えませんので、注意が必要です。

2)評価額が同じであっても、実際の利用価値が同じとは限らない

例えば全く同じ5,000万円の評価額の土地が4カ所あったとします。
ですが、実際の土地の利用形態まで考えてみるとどうでしょうか。

<A土地>
住宅街の中にある40坪の角地。自宅建築も売却も容易。

<B土地>
繁華街の中にある15坪の土地。面積が狭くて自宅建築や売却は難しいが、
コインパーキングには絶好の立地。

<C土地>
アパートが建っている。現在満室だが、滞納者が数名いる。

<D土地>
200坪の畑。毎月草刈りが必要な上、売却するにはまず造成費用が500万円かかる。
また、広大な敷地のために、売却するなら区画割の道路を入れないと売れないなどロスが多い。

A土地とB土地は承継したいけれども、C土地とD土地は引き継ぎたくない・・・
といった相続争いが簡単に想像できてしまいますよね。

ですが、D土地を造成・売却した資金を使って、C土地の老朽アパートを優良マンションに建て替えたとしたらどうでしょうか・・・?

上記はほんの一例ですが、相続税額を把握することとどうやってお子様たちに引き継ぐかを考えることは全く異なります。

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(今村 邦弘)

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