賃貸経営のメリットは分かっていても、自分に管理ができるのか、入居者がはいるのかと不安に思う土地オーナーも少なくないはず。また、古い木造アパートの賃貸経営を経験しているオーナーは管理の煩わしさに、新たな計画を躊躇してしまいがちです。しかし、最近の賃貸経営は昔とはだいぶ変わり、誰でもスムーズに始められるように進化しています。
初心者でも始められる、所有と管理の分離
賃貸住宅の大家さんというと、どんなイメージでしょうか？ 日々、入居者のクレームに対応し、家賃の回収に神経をとがらせる、夏場でも建物周りの草むしりは欠かせないなど、管理に奔走しているイメージがあるかもしれません。たしかに、ひと昔前は自分で管理するオーナーも多くいました。
しかし、今は違います。賃貸管理の専門性が高まり、賃貸管理は管理ビジネスとして定着し、ほとんどのオーナーが、何らかの管理契約を管理会社と結んでいるのが現状です。賃貸管理は入居者募集に始まり、日常の入居者管理や建物のメンテナンスまで幅が広く、専門の管理会社に委ねる時代になったのです。
そして、その究極のスタイルがサブリースといわれる「一括借上げ」です。不動産会社がオーナーから建物1棟を借上げる契約方式で、日々の募集・管理運営の一切をオーナーに代わって不動産会社が行います。いわば「所有と経営（管理）」の分離です。この「一括借上げ」によって、賃貸経営の経験がなくても無理なく始められるのです。
もう一つの大きな特長が、賃貸経営の最大のリスクともいえる「空室」リスクがなくなることです。「一括借上げ」は、たとえ空室や入居者の家賃滞納があっても、不動産会社からオーナーに毎月賃料が支払われます。ただし、2年ごとに賃料の見直しがありますので、注意が必要です。
〇2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
〇一括借上げの契約期間中においても、当社から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
* 商品・エリアによっては旭化成ホームズとなります。
※賃料、借上率は周辺市場動向を検討し、当社基準にて設定させていただきます。
※新築物件を対象としております。
※エリアや物件によっては、ご利用いただけない場合があります。
今の賃貸経営は、一括借上げによる「所有と経営（管理）」の分離で、管理業務はプロが代行。初心者でも簡単に始められる。
一括借上げなら事業承継もスムーズ
昔ながらの自主管理で親世代が苦労していると、それを見ている子ども世代は、将来賃貸住宅を相続するのを嫌がるかもしれません。その点、「一括借上げ」なら将来の事業承継もスムーズです。
引き継ぐ子ども世代は会社員が多いと思いますが、日々の管理・運営はしなくてよいので、会社員と兼業でも賃貸経営は十分可能です。
経理面の確定申告は引き継ぎが必要ですが、これも一括借上げなら、管理会社から毎月送られてくる費用の明細を整理するだけで、下準備は終了です。
事業承継といっても、賃貸管理のノウハウを伝授するといった特別なことは必要なく、スムーズに進められます。
一括借上げなら、将来会社員の子どもに事業承継する場合もスムーズにできる。
ニーズの多様化で、賃貸市場エリアが広がる
"人口減少に伴い、入居者がいなくなるのでは？" と考えている土地オーナーもいるでしょう。たしかに過疎化が進む地域に賃貸住宅のニーズがあるとは思えません。しかし、都市部においては人口は増加しています。コロナ禍では東京23区の人口転出超過が話題になりましたが、今は再び転入超過となり人口は増えています。
同時にコロナ禍で郊外人気があがりましたが、今も郊外人気はファミリー層を中心に定着しています。「2023年LIFULL HOME'S借りて住みたい街（首都圏版）」では、依然郊外人気が根強く、本厚木が3年連続の1位となり人気の定着が伺えます。
人口減少や人口移動で賃貸市場の需給バランスが懸念されることもありますが、賃貸市場はエリアの広がりを見せています。
もう一つの賃貸市場の広がりに入居者の年齢層があります。
年齢別の賃貸住宅の世帯数のグラフを見ると、これまでは25歳～39歳までが中心でしたが（2015年）、2035年の推計では50歳からの世帯数が増え、年齢層の幅が広がっていくとみられています。
少子・高齢化や晩婚化、アクティブな高齢者の賃貸ニーズなどの要因により、賃貸住宅のニーズが「幅広い年齢層」に広がっているのです。
一方、賃貸住宅の競争が激しくなっていることも事実です。エリアのニーズや時代のニーズに合わなくなった賃貸物件は淘汰されていくでしょう。
賃貸住宅の計画に当たっては、市場調査を十分に行い、立地のニーズ合わせた上で「差別化（付加価値）」を備えることが必要です。
賃貸市場は郊外人気や入居者年齢層の多様化で、広がりを見せている。
新築物件のスタンダード設備
賃貸住宅のクオリティは年々進化しています。新築物件であれば、人気の設備はほぼ完備しています。「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」設備ランキング（全国賃貸住宅新聞）を見ても、ここにランキングされている設備はほぼ完備しています。
また、外観も分譲マンション並みのクオリティで街並みに映える物件も多く、さらには、付加価値の高い設備として、ワークスペースや土間のある賃貸住宅などが誕生しています。
今後、賃貸住宅のスタンダードとして注目されているのが、太陽光発電を備えたZEH-M（ゼッチ・マンション）です。旭化成ホームズでは、高断熱・省エネ・創エネの新しい基準を持ったZEH-Mを活用し、環境貢献と停電時対応のできる防災力を高めたヘーベルメゾン「Ecoレジグリッド」を開発しています。
「Ecoレジグリッド」は、新築のヘーベルメゾンZEHの屋根を旭化成ホームズがオーナー様から30年間賃借して、太陽光発電パネル等を設置し、売電の運営を行うものです。旭化成ホームズが、太陽光設備等の設置費用とメンテナンス費用を負担します。
「Ecoレジグリッド」は蓄電池を備えているので、災害等による停電時でも昼夜を問わず、住戸内でのWi-Fiが利用でき、共用部に設けられた非常用コンセントからスマートフォンの充電やお湯を沸かすことができます。また、エントランスの照明、オートロック機能も作動し、防犯性も保てます。入居者には防災力の大きなアピールができるでしょう。
賃貸住宅のクオリティは年々進化している。分譲並みの佇まい、設備を完備。今後は太陽光発電を備えたZEH-M仕様もスタンダードに。
