2021/11/30

土地活用で税金対策｜特定空き家とならないためには

総務省がおこなった2019年の調査結果によると、全国の空き家の数は過去最高の846戸と、全住宅に占める空き家の割合は13.5％となりました。実際に空き家を相続したものの、どうすればいいのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
この記事では、相続した空き家（土地）を有効活用することによる節税対策と特定空き家と判断されないための秘訣を解説します。

参考：総務省　平成30年住宅・土地統計調査　調査の結果

空き家を放置するリスクとは？

実家は家族の大切な思い出が多く残る場所です。相続してもすぐには売ることができず、空き家のまま放置している人もいるでしょう。しかし、空き家のまま放置しておくことはおすすめできません。

その理由は、放置することに以下の3つのリスクを伴うためです。

• 資産価値下落リスク
• 自然災害・犯罪リスク
• 特定空き家指定リスク

それぞれのリスクを詳しく説明していきます。

資産価値下落リスク

資産価値下落リスクとは、空き家のまま放置していることで経年劣化が進行し、建物の倒壊、衛生の悪化、景観の悪化等の理由により資産価値の下落が大きい傾向があるというリスクです。

自然災害・犯罪リスク

長期間放置され管理が不十分になった空き家は、地震による建物の倒壊や火災による被害に遭うリスクが高いです。その結果、所有建物の資産価値の下落だけでなく、隣家に被害を与え損害賠償請求に発展する可能性もあります。
また、不法占拠者や犯罪者の侵入を招くことによる犯罪リスクも高まる点に要注意です。

特定空き家指定リスク

自治体から特定空き家に指定された場合、住宅用地に関わる固定資産税および都市計画税の特例である小規模住宅用地の特例や一般住宅用地の特例の対象から除外されます。その結果、敷地にかかる税金は約3.6倍になります。
また、特定空き家に指定されてからも放置を続けていると、行政が建物の解体撤去を行う可能性もあるので注意が必要です。

特定空き家とは？

特定空き家は以下の条件に該当し、行政が必要と判断した場合に指定されます。

• 放置することで倒壊などのように著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 放置することで著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が実施されていないことで著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切と判断された状態

空き家の苦情や相談を受けた行政が、状態を確認、空き家の所有者に助言・指導を行った後、現地調査や立入調査で改善が見られなかった場合、特定空き家に指定されます。

特定空き家とならないために

特定空き家に指定された場合、税負担が大きくなることを踏まえると、相続開始までに空き家を解消しておくことをお勧めします。空き家状態を解消する方法として、以下の方法が挙げられます。

• 売却
• リフォームして戸建て賃貸
• 取り壊して賃貸住宅に建替え

それぞれの方法について詳しく解説していきます。

① 売却

空き家の売却であっても一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除する譲渡所得の特別控除の特例を受けることができます。

• 1.相続人が独居状態にある（老人ホームにいても適用可能）
• 2.昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地
• 3.譲渡対価の合計額が1億円以下
• 4.相続から譲渡まで事業や貸し付けまたは居住の用に供していない

この特例の適用期間は、令和5年12月31日までの譲渡に適用されます。

① 売却

ある程度のリフォーム費用はかかりますが、賃貸経営が軌道に乗った場合には継続的・安定的な家賃収入が期待できます。そのため、家賃収入でリフォームの出費を補ったり、税金の支払いや生活費に充てることも可能です。

③ 取り壊して賃貸住宅に建替え

戸建て賃貸では、空室の場合には家賃収入が0となるリスクが考えられます。そのため、賃貸経営のリスクを軽減したい人は、賃貸アパートや賃貸マンションといった賃貸住宅に建替えるのも選択肢の1つです。

どんな方に住んでいただく賃貸住宅に建て替えるか、というのも大切な要素です。中には、65歳以上を対象としたシニア向け賃貸住宅を経営するという方法があります。

例えば、旭化成ホームズ株式会社はヘーベルVillage（ヴィレッジ）という元気なシニアを対象とした賃貸住宅経営を展開しています。高齢化が進行している昨今では、シニア向け賃貸住宅の需要が高まっているため、継続的・安定的な家賃収入が期待できるでしょう。

まとめ

空き家であっても、不動産の所有者は固定資産税や都市計画税などの税金の支払いを求められます。また、特定空き家に指定されると住宅の関わる特例の適用対象外になり、税負担が大きくなります。

特定空き家とならないためにも、専門家に相談しながら自分に合った方法を選びましょう。

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