2021/12/15

高齢者住宅で賃貸経営のリスクを回避？安定した賃貸経営の秘訣

継続的・安定的な家賃収入で生活費の足しや老後資金の確保が期待できる、金融政策により融資を受けやすくなったことなどから不動産投資が注目されるようになりました。

しかし、不動産投資はノーリスクではありません。失敗した場合は、大切な資産が減ってしまう可能性もあるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる人も多いのではないでしょうか。
この記事では、高齢者住宅経営で賃貸経営のリスクを回避する方法について解説します。

賃貸経営のリスクとは？

賃貸経営は、数ある事業の中でも「安定した事業の一つ」と言われ、継続的・安定的な家賃収入が期待できるメリットがあります。また、賃貸経営に必要な管理や業務のほとんどを外部に委託できるため、賃貸経営の知識や経験の少ない人でも比較的始めやすい点も魅力です。

しかし、株式投資やFXなどと比べるとリスクが低い運用手段として扱われますが、ノーリスクというわけではありません。

安定しているからこそ新たな参入が増え、競争が避けられないからこそ、経営に失敗した場合、返済負担だけが重くのしかかることになります。したがって、どのようなリスクを伴うのかを事前に把握した上で賃貸経営を始めることが大切です。
賃貸経営の主なリスクとして、以下の3つが挙げられます。

• 空室リスク
• 流動性リスク
• 資産価値下落リスク

それぞれのリスクについて詳しく説明していきます。

空室リスク

空室リスクとは、空室によって想定通りの家賃収入が得られなくなるリスクです。
賃貸経営では、入居者がいる場合は継続的・安定的な家賃収入が期待できますが、入居者が退去して空室になると家賃収入が得られなくなります。

空室期間が短ければそれほどの大きな支障は生じませんが、空室期間が長期になった場合、物件購入時に契約した不動産投資ローンの返済に支障が生じやすくなります。
また、入退去が頻繁な物件も、不動産会社に支払う仲介手数料の負担が増えることによって収益が安定しないので注意しましょう。

流動性リスク

流動性リスクとは、最終的に売却したくても買い手がなかなか見つからないリスクです。
1棟マンションや1棟アパートなどは物件価格が高額なので、購入希望者を見つけることは容易ではありません。空室状態のマンション1室や一戸建ての場合は、居住用または賃貸用のどちらの用途でも売り出せる、価格が1棟と比べると物件価格が下がるため、少しハードルが低くなります。

しかし、すぐに現金化できない、希望価格と比べて低く成約しがちであるという点に注意が必要です。

資産価値下落リスク

資産価値下落リスクとは、経年劣化や需要の低下により資産価値が下がるリスクです。
賃貸経営をすることで、相続税対策が期待できるということを聞いたことがある人も多いと思います。しかし、必ずしも相続税対策が成功するとは限りません。

例えば、資産価値の下落で購入時の価格と比べて売却時の価格が大幅に低くなった場合は、相続税対策の恩恵がほとんど受けられない可能性があります。そのため、賃貸物件の資産価値の下落を考慮した出口戦略を立てることが大切です。

賃貸経営のリスクを回避する方法とは？

賃貸経営を成功へと導くには、リスクを回避しながら賃貸経営を行うことが重要です。リスクを回避する方法として、以下の2つが挙げられます。

• ターゲットを絞る
• 立地条件にこだわる

それぞれの回避策を詳しく解説していきます。

ターゲットを絞る

昨今の少子化で人口は減少しているといっても、世帯数は大きく変化していません。その理由は、単身世帯が増加しているためです。そのため、単身世帯にターゲットを絞った賃貸経営であれば需要を確保しやすいでしょう。

立地条件にこだわる

賃貸経営を開始する際は、需要が期待できるかどうか、資産価値が下落しにくいかどうかを意識することが大切です。
立地条件の良い物件であれば、他の物件との差別化を図ることによって需要が期待できるため、売却時も購入希望者が多く、資産価値が下落しにくいと考えられます。

主要な駅から徒歩数分以内、周辺にコンビニやスーパー、ドラッグストアなどの日常生活に欠かせない施設があるといった利便性の高さが備わっているかどうかを確認しましょう。

65歳以上を対象とした高齢者住宅も選択肢の1つ

代々引き継いできた土地などで賃貸経営を始める場合、経営に失敗して手放すようなことは避けたいと考えるでしょう。

そこでおすすめするのが、65歳以上を対象とした高齢者住宅です。

需要が期待できるのは、単身者だけではありません。高齢化によって高齢者が人口に占める割合が高まっているため、高齢者住宅を建設しても継続的・安定的な需要が期待できます。
例えば、旭化成ホームズではヘーベルVillage（ヘーベルビレッジ）という65歳を超える元気なシニア層をターゲットとした賃貸住宅経営を展開しています。高齢者住宅の先駆者のサポート・アドバイスは、強い味方といえるでしょう。

まとめ

賃貸経営を始めたからといって、成功が保証されているわけではありません。賃貸経営を成功へと導くには、リスクを把握し、回避策を踏まえた上で賃貸経営に臨むことが大切です。

特に、高齢者住宅経営は時代のニーズに合っており、立地条件が通常の賃貸経営ほど気にせずに済みます。土地活用、自身も高齢になったので、住宅の建て替えを検討しているという人は、高齢者住宅経営を候補に入れることをおすすめします。

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