2022/1/28

賃貸経営と相続対策｜リスクの回避も考慮した経営戦略が重要

賃貸経営が相続対策になるという話を聞いて、賃貸経営に興味を持ったという方も多いと思います。相続税評価額を下げることによって、相続税対策になるという点は間違いではありませんが、賃貸経営に失敗すれば節税効果以上に損をする可能性もあるので注意が必要です。

この記事では、相続税対策がなぜ必要なのかという背景、賃貸経営が相続税対策になる理由、賃貸経営で押さえておくべきコツなどを解説します。

相続税対策が必須

相続が発生すると、相続人に引き継がれる財産に対して相続税が課されます。

しかし、基礎控除がある相続発生前にうまく贈与すれば相続財産を減らせるため、特別な相続税対策は必要ないと考えている方も多いのではないでしょうか。確かに相続税対策が不要な方も一部いますが、以下の2つの理由から相続税対策が今後は必須になると言われています。

法改正によって2015年1月から相続税の基礎控除が減額されました。

2014年12月末までは「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の人数」、2015年1月からは「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」になっています。

基礎控除の減額によって課税対象者が増えたことに加えて、6段階に設定されていた税率も8段階に増えました。

相続財産が1億円を超える場合には40%、6億円を超える場合には55%といったように、生前に一生懸命働いて多くの財産を遺しても、半分近くまたは半分以上徴収されます。

暦年贈与とは、年間110万円までの贈与に対して贈与税が課されないというものです。

例えば、20年間にわたり110万円を贈与した場合、2,200万円を非課税で贈与できるため、相続財産を減らすことによる相続税の節税効果が期待できます。

しかし、2021年の税制改正大綱に暦年贈与という概念が不公平であり、中立的な相続税や贈与税の制度を実施する必要があるという内容が盛り込まれました。

つまり、今後の税制改正で暦年贈与が廃止される可能性があるということです。暦年贈与が廃止された場合には、相続財産を効率良く減らすことができないため、課される相続税が増えます。そのため、万が一に備えて相続税対策を検討しておくことが大切です。

賃貸経営が相続税対策になる理由として、以下の2つが挙げられます。

相続によって現金を取得した場合の相続税評価額は100%ですが、賃貸物件に建てた場合は相続税評価額を下げることが可能です。

例えば、賃貸不動産の建っている土地は貸家建付地として評価し、自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で相続税評価額を算出します。

仮に物件が1億円、借地権割合70%、借家権割合30%だと、相続税評価額を7,900万円に抑えることが可能です。
他にも利用できる特例や控除が数多くあることから、うまく利用することにより相続税を少なく抑えられるでしょう。

給与には所得税が課されますが、基本的に贈与税ほど税率は高くありません。少しでも多くの財産を相続人に遺すために、暦年贈与の代わりに、家賃収入を給与として相続人に渡すことは効果的といえます。

長期的に安定収入を確保するために、以下に賃貸経営で押さえておくべき2つのコツをご紹介します。

高度経済成長期は、賃貸住宅を建設すれば入居が埋まる時代でした。しかし、昨今は少子高齢化の進行により、安定した需要を確保するためには時代に合わせて入居者層を選択する必要があります。

例えば、ペットを飼う世帯の増加と需要に応じたペット共生マンション経営、増加する元気な高齢者に向けた賃貸住宅経営などです。

適切な入居者層の選択により、継続的・安定的な家賃収入を得ることが可能になるでしょう。

既存の中古賃貸住宅では、相続税対策の即時効果や、購入後すぐに家賃収入が得られるといったメリットが挙げられます。
しかし、築年数が経過した建物は修繕費がかさんだり、対象とする入居者層によっては、家賃設定が低くなる、空室リスクが増えるなどのデメリットも伴います。

新築賃貸住宅であれば、将来を見据えた入居者層の選択ができ、長期に渡る安定経営が見込めます。また、しばらくは修繕費がほとんどかからないため、収益が安定するなどのメリットが挙げられます。

まとめ: 相続税対策の目的で賃貸経営を始めたものの、経営に失敗した場合には大切な資産を失う可能性があります。相続税対策と賃貸経営の成功の両方を達成するためには、信頼できる専門家のサポートが必要不可欠です。

賃貸経営に興味がある方は、15年以上の運営実績がある旭化成ホームズのヘーベルVillage（ヴィレッジ）に一度ご相談ください。