2022/4/08

賃貸経営が税金対策になる？贈与税の見直しにも注目

賃貸経営を行うことによって所得税、贈与税、相続税、固定資産税など各種の税金対策になると言われていますが、本当に節税効果が期待できるのか気になっている方も多いのではないでしょうか？

この記事では、賃貸経営が税金対策になるのか、また節税効果が期待されていた生前贈与の見直しについて解説します。

将来的に生前贈与がしにくくなる？

一定額の資産を有している方が亡くなった場合は、その財産に対して相続税が課されます。

2015年に相続税改正で基礎控除が引き下げられたことによって、相続税の課税対象になる方が増えているため、何らかの対策を考えている方も多いのではないでしょうか。その相続税の節税対策として、取り入れられているのが生前贈与です。生前贈与とはどのような手法なのか、また生前贈与が将来的にしにくくなる背景について説明していきます。

生前贈与とは

生前贈与とは、生存している間に財産を無償で渡すことです。主に、生前に財産を分配し相続財産を減らすことにより、相続税の負担を少しでも軽減させる節税宅策を目的としておこなわれます。

例えば、暦年贈与という仕組みを利用すれば、年間110万円までの贈与に対しては贈与税が課されません。もし暦年贈与を20年間利用した場合、「110万円×20年＝2,200万円」の節税効果が期待できます。2,200万円の相続財産を減らすことができるので、大きな相続税の節税効果が期待できるでしょう。

贈与税と相続税の一体化

生前贈与を利用した節税対策は、この先利用できなくなる可能性が高いと言われています。

相続税は富を一部に集中させない、再分配させるために設けられています。また、贈与税は相続財産を減らし、相続税の納税を逃れようとする行為を防ぐ意味で相続税を補完する役割を果たしています。しかし、現状では補完できておらず、贈与税・相続税の従来の目的を達成できていません。そのため、将来的に贈与税と相続税を一体化することが予定されています。

一体化された場合は生前贈与した財産にも税金が課されることになるため、別の節税対策を考えておく必要があるでしょう。

賃貸経営は各種税金の節税効果が期待できる

相続税の税金対策として注目されているのが、賃貸経営です。賃貸経営は初めての方でも無理なく始められ、相続税を含めた以下のような、税金の節税効果が期待できると言われています。

それぞれの節税効果について解説していきます。

所得税

賃貸経営で得られた所得は、不動産所得として扱われます。

不動産所得は、給与所得といった他の所得と合算して所得税が課される総合課税の1つです。賃貸経営では、減価償却費という建物の経年劣化による資産価値の減少を、経費に計上できる仕組みを利用できます。仮に減価償却費を反映した不動産所得が赤字だった場合には、他の所得を圧縮できるため、所得税の節税につながるでしょう。

贈与税

現金を贈与した場合は評価額が100％となり、仮に4,000万円贈与した場合には額面通りの贈与税が課されます

一方、現金を賃貸物件に換えた場合は、土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額で評価額が算定されるため、評価額を6割程度まで引き下げることが可能です。個別要因による差はありますが、現金の贈与と比べて大幅に税負担を減らせるでしょう。

相続税

贈与税と同様、現金の相続では評価額が100％となり、額面通りの相続税が課されます。

固定資産税

更地を有している方の場合、「標準評価額×1.4％」の固定資産税を納める必要があります。

しかし、更地に賃貸物件を建設して賃貸経営を開始した場合、固定資産税を計算する際に住宅用地の特例が適用できます。住宅用地の特例を利用できれば、標準評価額を6分の1に軽減できるため、固定資産税の負担を大幅に軽減できるでしょう。

節税目的だけでなく需要確保も重要

賃貸経営は節税効果だけでなく、初めてでも始めやすく、不動産所有者の場合は大切な土地資産を守れるなどの魅力があります。

しかし、安定経営が保証されているわけではないため、賃貸経営を成功へと導くためにも、需要確保が必要不可欠です。

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まとめ: 賃貸経営は、株式投資やFXなどと同じ資産形成の手段の1つです。家賃収入を得て資産を増やすだけでなく、相続税や贈与税の節税効果が期待できることから注目されています。

しかし、節税目的だけで賃貸経営を開始するのは危険です。節税効果以上の赤字が生じては意味がないため、需要をしっかりと見極めてから賃貸経営を始めてみましょう。

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