2022/4/12

土地活用×賃貸経営｜賃貸経営開始時にかかる費用面について解説！

相続税の節税対策や老後の生活資金を補うために不動産投資を検討している方の中には、始める際の費用について気になっている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資は他の投資よりも多くの資金を必要とするため、かかる費用について事前に把握しておくことをおすすめします。この記事では、不動産投資にかかる費用を解説していきます。

不動産投資にはいくら費用がかかる？

老後の生活資金を補う方法には、株式投資やFX、投資信託といった投資手法があります。不動産投資も投資手法の1つですが、他の投資手法と比べると多くの資金が必要です。

不動産投資にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。初期費用とランニングコストの2つにわけて解説していきます。

初期費用

複数の部屋を有するアパートを建築する際は、建物がどのような構造なのかによって以下のように費用が異なります。

建物の構造	1坪あたりの費用
木造	40～70万円
鉄骨造	50～80万円
鉄筋コンクリート造	60～90万円
※費用は目安です。敷地条件や階数により変わります。

鉄筋コンクリート造は高層住宅で採用される構造なので、低層であるアパートでは、通常は用いられません。木造のほうが鉄骨造よりもコストを抑えられますが、最近は木材の価格高騰により、木造も鉄骨造と同じくらいのコストがかかります。

他にも不動産取得税や火災保険、地震保険などの各種保険料、登記費用などがかかるので余裕を持って資金を準備しておきましょう。

ランニングコスト

ランニングコストとして、以下のような費用が挙げられます。

・水道光熱費
・管理委託費
・固定資産税（都市計画税）
・修繕費用
・リフォーム費用
・仲介手数料

維持管理のために必要な水道光熱費、管理を管理会社に委託した場合の管理委託費、物件の所有者になることによる固定資産税が発生します。

一方、修繕費用、リフォーム費用、入居者を募集する際にかかる仲介手数料は状況に応じて発生するので、資金不足にならないようにある程度は資金を残しておきましょう。

初期費用は不動産投資ローンでカバーできる

築年数の経過した築古のアパートであれば、数百万円程度で手に入れることも可能です。しかし、新築のアパートであれば数千万円～数億円の資金が必要になります。

「そんなに資金を確保できない……」と悩んでいる方もいるかもしれませんが、不動産投資では金融機関が提供する不動産投資ローンで、ある程度はカバーできます。

不動産投資ローンの特徴について、説明していきます。

カバーできるのは初期費用の一部

金融政策によって不動産投資への積極的な融資が実施されていましたが、不十分な審査が原因によるトラブルも多かったため、以前よりも融資条件が厳しくなっています。

以前は、フルローンという不動産投資に必要な資金の全額融資を受けることも可能でしたが、現在は頭金が必須です。不動産投資ローンでカバーできるのは、初期費用の一部で全額はカバーできません。融資の割合が高くなると返済負担も大きくなるため、資金計画をしっかり立ててから賃貸経営を始めましょう。

ランニングコストまではカバーできない

一部の金融機関の中には、初期費用以上の借り入れを可能とするオーバーローンを認める金融機関もありました。しかし条件が厳しくなった現在は、オーバーローンを組むことは原則としてできません。

初期費用の一部だけでなく、賃貸経営がうまく軌道に乗らなかった場合のことを想定して、ランニングコストを支払える分の資金をしっかり確保しておきましょう。

元気な高齢者向け住宅の賃貸経営がおすすめ

不動産投資ローンを利用できたとしても、あくまでも借入金なので返済負担を伴うことを忘れてはなりません。不動産投資ローンの返済は家賃収入で補っていくことになるため、安定した家賃収入が期待できる（需要が期待できる）物件であるかどうかが重要です。

元気な高齢者向け住宅の賃貸経営は以下2つの理由から、より安定経営を目指す方におすすめです。

・周辺物件と入居者層が異なるため需要が期待できる
・高齢者向けでも小さい土地でも建築可能

それぞれの理由について解説します。

周辺物件と入居者層が異なるため需要が期待できる

少子高齢化による人口減少が進んでいる日本では、安定した需要を確保するには入居対象を見極めることが重要です。人口減少下であっても、６５歳以上の高齢者の数は増え続けています。また介護認定を受けていない元気な高齢者は８割を超えていることも注目すべきポイントです。

高齢者向けでも小さい土地でも建築可能

高齢者向けの土地活用というと介護施設がありますが、食堂スペースの確保や介護人員配置による運営効率をよくするためにはある程度の大きな土地が必要になります。しかし、食堂を持たず人員の配置も不要な元気な高齢者向け住宅の賃貸経営であれば、100坪程度の土地から建築が可能です。

まとめ

不動産投資は他の資産形成とは異なり、多額の資金を必要とします。不動産投資ローンを利用すれば資金を多少は補えますが、全額を補えるわけではないので初期費用がどのくらいかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。一方、不動産投資ローンを利用できても、安定した家賃収入が得られなければ意味がありません。

元気な高齢者向け賃貸住宅「ヘーベルVillage（ヴィレッジ）」は、高齢者向け住宅の賃貸経営のパイオニアとして15年以上の確かな実績を有しています。賃貸経営を検討している方はご相談ください。

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