2022/7/15

賃貸経営と税金対策｜所得税の節税効果について紹介

老後の生活資金の確保、節税対策、土地活用など様々な目的で賃貸経営を検討している方も多いと思います。しかし、具体的にどのような節税効果があるのかを把握していないという方も多いのではないでしょうか？

この記事では、賃貸経営で期待できる所得税の節税効果について解説します。

賃貸経営と所得税の仕組み

賃貸経営は各種税金の節税効果が期待できると言われています。ここでは、賃貸経営と所得税の仕組みについて説明していきます。

不動産所得として扱われる

所得は以下に分類されます。

・利子所得
・配当所得
・不動産所得
・事業所得
・給与所得
・退職所得
・山林所得
・譲渡所得
・一時所得
・雑所得

賃貸経営では家賃収入、礼金、更新料といった収入が得られますが、全て不動産所得として扱われます。所得に対する税金は、独自の課税方式を適用する分離課税と所得を合算してから課税する総合課税で算出します。

そして不動産所得は総合課税の扱いです。そのため、給与所得といった他の総合課税の対象となる所得と合算して所得税を算出します。

累進課税制度とは

総合課税の場合には、独自の課税方式ではなく、所得の合算額に応じて以下のような税率が適用されます。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

このように所得が増えれば増えるほど税率が高くなる累進課税制度が適用されています。

出典：国税庁「No.2260所得税の税率」

不動産投資が所得税の節税効果につながる理由

賃貸経営を始めたことによって所得が増えれば、所得に対して課される税率が高くなって「多くの所得税を納めることになるのでは？」と疑問を抱いた方も多いと思います。

しかし、不動産投資には以下の2つの理由から所得税の節税効果が期待できます。それぞれの理由を解説していきます。

他の所得と合算できる

不動産所得は他の所得と合算して所得税を算出します。

例えば、給与所得が700万円、不動産所得が200万円の赤字だった場合には、700万円から200万円を差し引いた500万円が所得税の課税対象です。

不動産投資を開始する前の税率は23％でしたが、所得を合算することにより税率が20％に引き下げることが可能です。

減価償却費を計上できる

賃貸経営を始める際は賃貸物件を購入・建築します。建物部分は築年数の経過とともに経年劣化によって資産価値が減少するため、資産価値が減少した分を減価償却費という経費を計上できます。

減価償却費は、あくまでも資産価値の目減りなので実際の支出は生じません。そのため、減価償却費を計上することで、無理なく所得税の節税効果が得られるでしょう。

所得税を節税する際の注意点

賃貸経営を行うことによって所得税の節税効果が得られることは間違いではありませんが、以下の2つの点に注意が必要です。それぞれの注意点を説明していきます。

本当に赤字になっては意味がない

減価償却費の計上によって不動産所得が赤字になるのと、実際の収入と支出のバランスが崩れて赤字になるのは意味が違います。

実際に赤字になると、賃貸物件を購入・建築する際に契約した不動産投資ローンの返済に支障が生じ、最悪の場合には物件を手放すことになる可能性も考えられるでしょう。節税効果以上の損が生じることになります。

賃貸経営を開始する際は節税目的だけではなく、賃貸経営そのものが成功するかどうかを見抜くことが大切です。

減価償却費の計上期間は期限あり

賃貸経営を行っていれば、その期間中はずっと減価償却費を計上できると考えている方も多いかもしれませんが、減価償却費の計上期間は期限があります。
減価償却期間は建物の構造によって、以下のように異なります。

	SRC造・RC造	れんが造 石造・ブロック造	木造・合成樹脂	木骨モルタル造
減価償却期間	47年	38年	22年	20年

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

建物が重厚な作りであるSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）RC造（鉄筋コンクリート造）は減価償却期間が長いため、長期に渡って所得税を抑える効果が期待できます。

一方、木造や木骨モルタル造は減価償却期間が短いため、短期間で多くの経費計上が見込めます。

このように、建物の構造によって減価償却期間が異なります。賃貸経営を開始する前には各構造のメリット・デメリットと減価償却期間を踏まえたうえで、どの構造で賃貸住宅を建設するか検討しましょう。

まとめ

賃貸経営に節税効果が期待できるという点について紹介しました。しかし、賃貸経営は資産形成の手段の1つですが、万が一経営に失敗してしまうと、節税効果以上の損が生じる可能性があるので注意が必要です。

そのため、節税目的であっても、賃貸経営を始める際は安定した需要を確保できるかどうか、成功するかどうかをしっかり見抜く必要があります。

「ヘーベルVillage（ヴィレッジ）」は、年々人口に占める割合が増加しているシニア層を対象とした賃貸物件です。シニア層の賃貸物件は年々需要が高まっています。高齢者向け住宅経営に興味がある方は、一度ご相談ください。

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