2022/6/9

賃貸経営で土地活用｜賃貸経営を始める際の手順とは｜所得税の節税効果について紹介

土地は有効活用してこそ価値の高まるものです。現状より有効な活用方法がないだろうか？とお悩みの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。特に都心の土地であればなおさらです。

賃貸経営開始までの流れを把握しておくことで、経営をスムーズにはじめることができます。賃貸経営による土地活用は、その地域や社会の活性化にも繋がり、一つの社会貢献とも言えるでしょう。

この記事では、賃貸経営を始める際の流れ、注意点を解説します。

賃貸経営を始める流れ

中古物件を購入して賃貸経営を始める場合には、もともと賃貸として使用されていた物件を取得すれば建物を建築する手順を省くことができるため、短期間で賃貸経営が始められます。

一方、建て替えや駐車場に建築する場合には、上記と比較して時間がかかります。スムーズに賃貸経営を始めるためにも、手順をあらかじめ把握しておくことが大切です。

賃貸経営を始める主な流れは、以下の通りです。

・土地活用について相談
・プラン提案・検証
・経営計画の確認
・会社の選定
・請負契約・着工・竣工
・賃貸経営開始

それぞれの手順について解説していきます。

土地活用について相談

土地活用をする選択肢として、賃貸経営が必ずしも正しい選択肢とは限りません。他にも、立地状況や周辺環境に応じて、駐車場経営やトランクルーム経営など様々な手段があります。

計画敷地の特性を見極めるために、まずは土地活用のプロである専門家に相談することをおすすめします。

プランの提案・検証

専門家に相談して賃貸経営が最も適切と判断した後は、どのような賃貸住宅のプランがあるか提案を受けます。

賃貸住宅のプランは、相談した各建築会社によって異なります。そのため、少しでも最適な計画を選択するためにも複数の会社から提案を受けて比較することが大切です。

例えば、単身者向けのワンルームマンション、家族層向けのファミリーマンションなどです。

日本は少子化で人口が減少している一方、人口に占める高齢者の割合が増えていることから高齢者向け賃貸住宅も選択肢に含まれるようになっています。

2階建てなのか3階建てなのか、鉄筋コンクリート造なのか木造なのかといった物件規模や構造による違いもあるため、ターゲット層を分析してプランを検証することが大切です。

経営計画の確認

土地活用のプランが確定しましたら、どのように経営していくかの相談をします。「収支計画」「資金（借入）計画」「節税対策」「修繕計画」と長期に安心して賃貸経営をしていただくための経営計画を受けます。

会社の選定

似たような賃貸経営のプランであっても、依頼する不動産会社によって強みが異なります。
例えば、大手ハウスメーカーの場合、施行の事例が多く、質の高さや、手厚いアフターサービスが期待できるでしょう。

プラン内容だけでなく、施行実績や口コミ、会社独自のサービス内容などの情報を踏まえながら選定して契約をしましょう。

請負契約・着工・竣工

建築を依頼する会社を選定した後は、会社と請負契約を締結します。
賃貸物件の工期の目安は、階数プラス3ヶ月 が一般的といわれています。

例えば、2階建て賃貸物件を建築する際は最短で「2＋3＝5ヶ月」です。
他にも着工から竣工までに、近隣への挨拶回りや地鎮祭、着工、上棟式、竣工などのイベントが発生します。

賃貸経営開始

建物が竣工し、賃貸経営を開始したからといって、すぐに家賃収入が得られるとは限りません。家賃保証型のサブリース契約の場合、入居者の入居状況に関係なく満室状態の家賃収入が約束されます。賃貸経営を開始する際は、賃貸経営開始後の収支についても考えておきましょう。

賃貸経営開始までにかかる時間は1年程度

賃貸経営は、始めたいと思ってもすぐに始められるものではありません。

建物の建築自体は、早くて5ヶ月程度で賃貸物件は完成しますが、相談・プランの提案や検証、会社の選定などを含めると、検討を始めたタイミングから1年程度の時間がかかることを想定しておく必要があります。

シミュレーション実施が重要

土地を所有している場合、負担するのは賃貸物件の建築費用のみで済みますが、建築費用は数千万円～数億円程度の資金が必要です。

賃貸物件の建築費用には、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。

しかし、不動産投資ローンはあくまでもローンなので、返済を伴います。返済計画に支障が生じて賃貸経営の継続が困難にならないようにするためにも、収入や支出を踏まえながらシミュレーションを実施して、安定した賃貸経営を目指しましょう。

まとめ

節税対策や土地の有効活用など、賃貸経営に関心がある方は多いと思います。しかし、賃貸経営は成功が保証されているわけではなく、物件の建築には時間と手間がかかるため、事前準備をしっかり行っておくことが大切です。

「ヘーベルVillage（ヴィレッジ）」は、自社で募集から管理まで一貫して行っているので安心して賃貸経営を委託していただけます。賃貸経営に興味のある方は、高齢化社会によって需要の高まっている高齢者住宅経営で実績がある当社にご相談ください。

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