2023/2/21

不動産投資のいろは｜賃貸経営にかかるランニングコスト

賃貸経営では、得られた家賃収入の全てを、自由に使うことができるわけではありません。家賃収入からランニングコストを差し引いて、手元に残った分が自由に使える金額となるため、賃貸経営をおこなう前に、ランニングコストがどのくらいかかるのかを把握しておくことが大切です。

この記事では、賃貸経営にかかるランニングコストについて解説します。

賃貸経営のランニングコストとは？

賃貸経営で発生するランニングコストは、毎月発生するものと随時発生するものの2つに分かれます。

①毎月発生する費用

毎月発生する費用として、以下の3つが挙げられます。

水道光熱費（共用部分）

廊下やエントランスホールなどの共用部分の電気代、植栽の水やりや清掃などに使用する水道代など、賃貸経営では水道光熱費が必ず発生します。

物件規模や使用している電球（LEDまたは白熱灯）によって異なります。中古物件を購入して賃貸経営を始めようとしている方は、既に設置されている設備によっては水道光熱費の負担が大きくなるかもしれないため、事前に確認しておきましょう。

委託管理費

委託管理費とは、管理会社に物件の管理を委託した場合に発生する費用です。委託管理費は上限が決まっていませんが、家賃収入の5％程度が相場となっています。

入居者が退去して新たに入居者を募集し、無事に契約が成立した場合に管理会社に支払う報酬は基本的に委託管理費に含まれていません。入居者募集の報酬として支払う仲介手数料は上限が決まっており、オーナーと入居者からそれぞれ家賃半月分（合計家賃1か月分）程度です。

しかし、入居者の初期費用の負担を減らし、入居しやすくするという目的から入居者の仲介手数料をオーナーが負担するケースも多いので覚えておきましょう。

ローン返済費

不動産投資および不動産活用は多くの初期費用がかかるため、不動産投資ローンやアパートローンを利用するのが一般的です。

ローン返済費は、借入金額、金利、返済期間といった借入条件によって異なってきます。

また、変動金利を選択した場合であることが多いため、金利変動により金利が上昇した場合は返済負担が大きく変化する可能性があるということも理解しておきましょう。

②随時発生する費用

随時発生する費用として、以下の3つが挙げられます。

固定資産税

固定資産税とは、1月1日時点の不動産の所有者に対して課される税金です。

賃貸物件の場合、入居者が固定資産税を負担するのではなく、物件のオーナーが負担します。年4回に分けての納付、または一括納付のいずれかを選択します。一括納付を選んでも、固定資産税の負担が軽減されるわけではありません。

火災保険料

火災や地震などで賃貸物件が被害を受けた場合には、賃貸経営の継続が困難になる、多額の修繕費用が発生するなどのリスクがあります。そこで大切なのが火災保険・地震保険への加入です。

「保険料節約のために地震保険だけ加入したい」と考えている方もいるかもしれませんが、地震保険は火災保険の付帯保険なので単独で加入できません。

保険料を節約する方法として、長期契約を締結するという選択肢がありますが、契約期間を長期にすると契約期間中に売却すると損をします。運用計画をしっかり立ててから期間を決めましょう。

修繕費

修繕費とは、賃貸物件の経年劣化に伴う修繕にかかる費用です。10～15年に1回行われる大規模修繕から退去時のクリーニング費用、突発的な不具合に対する修繕など様々です。

新築物件はほとんど修繕費がかかりませんが、中古物件の場合は修繕費が多くかかるので注意が必要です。定期的に適切な修繕が実施されていなかった中古物件の場合、修繕費が高くつく可能性があるので、購入までに修繕履歴を確認しておきましょう。

賃貸経営は安定した需要確保が重要

賃貸経営を成功させるには、上記で説明したランニングコストを把握することに加えて、収入をしっかり安定させることが重要です。収入を安定させるには、需要を確保できるかどうかがポイントになります。

特に日本は少子高齢化により、賃貸住宅の入居構造が変化してきています。

そこで注目したいのが、シニア向け住宅の賃貸経営です。現在の日本は少子化によって人口が減少していますが、高齢化に伴い総人口に占める高齢者の割合は増加している状況であるため、シニア向け住宅の需要が高まると考えられます。

おすすめなのは、旭化成ホームズの「ヘーベルVillage（ヴィレッジ）」でのシニア向け住宅の賃貸経営です。15年以上の実績があるため、初めて賃貸経営を始める方にも安心してご利用いただけます。また、高耐久の構造躯体と時期を合わせた定期的な修繕計画でランニングコストを抑えられます。シニア向け住宅の賃貸経営に興味がある方は、一度ご相談ください。

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