2023/1/17

市場動向から見る賃貸経営｜東京23区が初めて転出超過？

賃貸経営を検討している人の中には、「需要の高い東京23区で賃貸経営を始めれば、経営で失敗することはほとんどないのではないか」と考えている人もいらっしゃるかと思います。
しかし、コロナ禍で賃貸経営を取り巻く環境は大きく変化しており、時代の変化に合わせた戦略が求められているので注意が必要です。

この記事では、市場動向から見る今後の賃貸経営について解説します。

住民基本台帳から見る東京23区の人口移動

賃貸経営で安定した利益を得るためには、高い入居率を維持することが大切です。そのため、多くの人が集まる東京23区での賃貸経営を検討している方も多いと思います。

2022年1月に総務省が発表した住民基本台帳に基づく2021年の人口移動報告から、今後の東京23区の賃貸需要を考えてみましょう。

統計上初めて転出超過

日本は少子化によって人口が減少していますが、主要都市では転入者の数が転出者の数を上回っているため、賃貸経営でも安定した需要を確保できていました。

しかし、今回の住民基本台帳に基づく人口移動報告では、統計上初めて東京23区の転出が転入を1万4,828人上回る転出超過となりました。転出超過になるということは、東京23区の人口が減少することを意味するため、今後の賃貸需要が低下しつつあるとも言えます。

賃貸経営を検討している人にとっては、今後の戦略に大きく影響する重要な出来事と言えるでしょう。

15～29歳は転入超過

転出超過は、全ての年齢層で発生したわけではありません。年代別に見てみると、15歳～29歳の年齢層は7万人程度の大幅な転入超過となっています。

上記の年齢層は、進学や就職などでの転入が予想されます。住居への長期定着が期待されるファミリー層は転出超過となっている点に要注意です。

今後賃貸経営を始める人は、人口増減の状況変化を見据えながら戦略を立てる必要があるでしょう。

転出の主な理由

状況の変化を見据えながら戦略を立てるには、転出の主な理由を探ることが大切です。

転出の主な理由として挙げられるのは、以下の2つです。

・テレワークによる働き方の変化
・本社移転による勤務先の変更

それぞれの理由を説明していきます。

テレワークによる働き方の変化

新型コロナウイルスの影響による密を避けなくてはならないという考えから、勤務形態が見直されるようになりました。

そこで積極的に取り入れられるようになったのが、「テレワーク」という新しい働き方です。テレワークとは、情報通信技術（ICT）を活用することにより、場所や時間にとらわれない自由な働き方を指します。コロナ禍においては出勤時や勤務中に感染リスクが上昇するため、在宅勤務を取り入れて感染リスクを抑えようとする企業が増えました。

その結果、勤務先の近くに住まなくてもよくなったため、「住居にかかる費用を抑えたい」「同じ住居費で広い家に住みたい」という理由から、東京からの転出者が増えたと考えられます。

本社移転による勤務先の変更

テレワークでも事業が成り立つということは、わざわざ地価の高い都心部に本社を構える必要がありません。また、コロナ禍では業績不振に陥る企業も増えたため、コスト削減を兼ねて都心部の本社を移転する企業も増えました。

本社移転に追従して従業員も住居を移転することになった結果、転出者の増加に至ったと予想されます。

今後の賃貸経営の考え方

東京23区の転出者が転入者を上回ったという状況が一時的なもので、翌年普段通りに戻る可能性も否定できません。

しかし、統計上初めての事態が起こっていることは事実なので、今まで通りではなく状況の変化に合わせた経営戦略を立てておくことが大切です。

今後の賃貸経営の考え方として、例えば以下の2つの戦略が挙げられます。

・人気上昇エリアでの賃貸経営
・高齢者住宅経営

それぞれの戦略について解説していきます。

人気上昇エリアでの賃貸経営

東京都からの転出先を見ると、近隣の埼玉県、神奈川県、千葉県へと流れているようです。

コロナ禍で在宅ワークが進み、通勤時間を気にすることがなくなったことや、ニューノーマルと言われる新しいライフスタイルへの価値観が、郊外の人気を高めました。

コロナ禍を機に、東京一極集中から郊外へ、と人口動向の大きな転換点になるとも見られています。再開発で街がきれいになり、家賃の値ごろ感のあるエリアの人気が高く、家賃相場も堅調に推移している地域で賃貸経営を開始すれば、安定した需要確保が期待できるでしょう。

高齢者住宅経営

30代や40代の転出は目立つ一方、それ以上の年齢層の転出者はそこまで多くありません。特に高齢者の中には、住み慣れた環境から離れたくない、引っ越しに労力をかけたくないと考えている人も多いため、状況が変化してもそのまま住み続ける人もいます。

高齢者住宅経営は、そのような高齢者をターゲットとした賃貸住宅経営です。少子化による人口減少の影響で、一部地域では賃貸経営を取り巻く環境が厳しくなっています。

しかし、高齢者住宅経営は高齢化によって人口に占める割合が年々増加している高齢者を入居対象としているため、今後も安定した需要が期待できるでしょう。

まとめ

賃貸経営では、高い入居率を維持できるかが成功の鍵です。そのため、需要の期待できる東京23区で賃貸経営を始めれば間違いないと考えている人もいらっしゃるかと思います。

しかし、新型コロナウイルスの影響を受けて不動産市場は大きく変化しているため、時代の変化に合わせた経営戦略が求められるようになりました。

賃貸経営を始めようとしている人は、失敗を未然に防ぐためにも、人気上昇エリアで賃貸経営を始める、高齢者住宅経営を選択するなど、時代の変化に合わせた経営戦略を立てましょう。

旭化成ホームズの「ヘーベルVillage（ヴィレッジ）」は、15年以上の運用実績を誇る高齢者住宅経営のパイオニアです。高齢者住宅経営に興味がある人は、是非ご相談ください。

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