二世帯住宅における登記や住宅ローン、間取り決めで意識すべきポイント

二世帯住宅を建てたり保有したりするにあたって節税を意識する人は多いでしょう。登記方法や建物タイプによっては節税できないケースもあるため、建てる前によく確認しておくことが大切です。

二世帯住宅の登記には、以下の3種類があります。

税金の種類ごとに、優遇措置を受けるための要件が異なります。以下で、登記内容を含めた観点から、どんな場合に受けられるのかを確認しましょう。

・不動産取得税、固定資産税の軽減措置
登記内容にかかわらず、各世帯が専用の「玄関」「キッチン」「トイレ」を持ち、独立して生活できること、各世帯をつなぐ廊下などは鍵付きの扉などで仕切ること、など建物が「構造上の独立性」「利用上の独立性」を満たしていることが要件です。
建物タイプが「完全分離型」で、二戸として登録する「区分登記」ならば、軽減措置を受けられる可能性が高いといえます。ただし、どのような二世帯住宅が完全分離型とされるのかは、地域によって異なる場合があるため、地方自治体や専門家への事前相談が必要です。

・住宅ローン減税
「共有登記」「区分登記」ならば、親世帯・子世帯それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
なお、住宅ローン減税が適用されるのは、「自分の居住場所」だけです。二世帯住宅で「共有登記」の場合、親世帯・子世帯で居住空間を分けることになります。しかし、住宅ローン減税の対象となるには、物件の床面積が50㎡以上、かつ、自分の居住空間が床面積の2分の1以上であることが必要です。間取りを決めるときには、居住用に取った面積で減税対象になるかどうかも確認しましょう。

・相続時の減税措置
「区分登記」をしている場合は、相続する自宅の土地面積330㎡までの評価額が80％減額される「小規模宅地等の特例」が適用されません。相続税のことを考えるのならば、「共有登記」もしくは「親の単独登記」がおすすめです。

税の優遇措置のための要件を満たしているかどうかの判断は個人では難しく、これから税金や二世帯住宅の間取りの知識を得るのは時間も手間もかかることでしょう。
二世帯住宅を新築する際には、間取りを決める前に、ハウスメーカーや地方自治体、税の専門家などに相談することが大切です。