都市部の土地オーナーにとっては、実家を将来どうするかは大きな課題です。今は親世代が住んでいたとしても、子世代が引き継がなければ、やがて空き家となってしまい、不良資産として大きなデメリットが生じてしまう可能性があります。そうならないための、一つの方法が賃貸併用住宅への建て替えです。特に都市部では、土地の利用価値が高いため、さまざまなメリットが生まれるのです。そのメリットとポイントについて、2回に分けて解説します。
実家が抱える将来の不良資産リスクとは
2015年の相続税増税により、これまで相続税の課税対象者にはならなかった方々も課税対象者になるようになりました。相続税を課税される人の割合は2014年が4.4％でしたが、2015年からは約２倍の8％で推移しています。
特に気を付けたいのが実家の相続です。この数年、都市部の地価は上昇を続けていることも課税対象者を増やしている要因の一つでしょう。一次相続で配偶者が、家・土地を相続すれば問題はありません。同居している配偶者が相続する場合は、相続評価を8割も引き下げる「小規模宅地等の特例」が使えるからです。
しかし、二次相続では多額な相続税がかかってしまうケースがあります。
今や都市部の庭付き一戸建では一代限りというケースが多く、子世代は結婚すると分譲マンションなどに新居を構え独立します。そうなると「小規模宅地等の特例」が使えなくなってしまい、相続税の負担が増してしまうのです。
さらに、誰も引き継がない実家は「空き家」となってしまいます。周知の通り、空き家は大きな社会問題です。住宅密集地などでは、震災時の倒壊や火災などのリスクが問題視され、防犯面や衛生面でも近隣に迷惑がかかり、実家が不良資産になってしまいます。
しかし、都市部に関しては土地の利用価値が非常に高いのが特徴です。利用価値の高い資産を放置しておくのは、得策ではないでしょう。
問題は空き家になる前に、適切な対策を取っておくということです。その一つの有効な対策が賃貸併用住宅への建て替えなのです。
■小規模宅地等の特例の主な要件（自宅を子どもが相続する場合）
・同居しているか、別居していても相続開始3年以内に3親等内の親族が所有する家に住んでいない、または過去に持ち家を所有していないこと。
相続人が同居していない実家は「相続税の負担増」「空き家になる」リスクを抱えている。リスク回避として、実家を賃貸併用住宅に建て替えることが注目されている。
資産活用による経済的メリットが大きい
賃貸併用住宅の大きなメリットの一つが、相続税対策です。
まず賃貸住宅を建てると敷地は建物の賃貸割合に応じて貸家建付地となり評価が下がります。さらに「小規模宅地等の特例」は自宅だけではなく、賃貸住宅の敷地にも適用することができ、建物の賃貸住宅の割合に応じて、敷地の評価額が5割減額になります（200m2まで）。5割減でも都市部では地価が高いので大きな節税効果があります。
例えば3階建ての賃貸併用住宅で1、2階を賃貸住宅、3階を自宅にした場合、敷地の3分の2が5割の評価減になります。
また、固定資産税でも節税メリットがあります。自宅の土地は更地に比べて、200m2まで6分の1になりますが、200m2を超えた分は3分の1になります。しかし賃貸併用住宅の場合は、200m2×賃貸部分を含めた戸数まで減税になるので、例えば3戸なら600m2までが6分の1になります。
さらには、家賃収入がありますので、今後のライフプランにいろんな活用ができます。
例えば、建築費のローン負担を軽減したり、納税資金として蓄えたり、私的年金として活用したりすることができます。
このように、賃貸併用住宅は経済的メリットが大きいことが分かります。本来、都市部の土地は資産価値が高く、ただ保有するだけではなく最大限活用することで、大きな資産運用効果が生まれるのです。
賃貸併用住宅は、「小規模宅地等の特例」で建物の賃貸割合分が50％評価減でき、相続税対策になる。さらに、家賃収入が入るので、納税資金や私的年金など活用の幅が広がる。
