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賃貸経営を成功に導く!今どきの賃貸管理

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2019年6月18日

賃貸経営を成功に導く!今どきの賃貸管理

賃貸経営は建てて終わりではありません。その賃貸経営が成功するか否かは、20年後、30年後にならないと分からないとも言えます。つまり、その間、適正な管理が成否を分けると言ってもよいでしょう。賃貸経営を成功に導く賃貸管理とは何か、改めて考えてみたいと思います。

専門性が高まる賃貸住宅の管理

かつて、賃貸住宅の管理については入居者を斡旋した仲介不動産会社が、半ばサービス(無料)でオーナーの自主管理をサポートする時代もありました。その後、賃貸住宅管理は、よりよいサービスを入居者に提供するため高度化され、専門のスタッフが有料で行うようになりました。今でも、オーナーご自身が管理されているケースもあると思いますが、賃貸住宅の管理は24時間、365日です。特に入居者管理については、いつ入居者から設備などの問い合わせがくるか分かりません。オーナーご自身で管理するには限界があります。

賃貸住宅管理に関しては、その専門性の高さや社会的役割の高さから、「賃貸不動産経営管理士」の資格制度が設けられています。2007年7月に日本賃貸住宅管理協会(日管協)、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)、全日本不動産協会(全日)の3団体がそれぞれに設けていた資格を賃貸業界の統一資格としたものです。
また、国土交通省では、賃貸住宅管理業者登録制度を設け、登録業者には賃貸不動産経営管理士等を1人以上設置することを義務づけています。さらに、賃貸不動産経営管理士は国家資格化に向けて準備が進められています。
この登録制度により、オーナーも入居者も管理を依頼したり、物件を選んだりする際の一つの判断材料になるでしょう。

賃貸住宅の管理は専門性の高さから「賃貸不動産経営管理士」の資格がある。入居者により良いサービスを提供し、長期入居、長期安定経営をするためにも管理は重要。

賃貸不動産経営管理士の業務範囲に見る管理内容

賃貸住宅の具体的な管理内容について、賃貸不動産経営管理士が担う業務範囲から見てみます。
まずは、オーナーとの管理業務契約から、入居者の募集、賃貸借契約の締結です。入居者との契約時には、重要事項説明も賃貸不動産経営管理士が行います。賃貸住宅の企画提案といったプランニング業務も含まれ、資格の名前に「経営」の文字が入っている通り、経営面でのサポートもします。

管理業務受託契約/入居者募集〜契約

次に日常の管理業務から契約終了までです。
定期的な清掃や法定点検といったメンテナンスから入居者へのクレーム対応があります。特にトラブルが多い退去時の敷金の精算もあります。敷金の精算については国土交通省がガイドブックをつくり、管理会社はそれに準拠するようになりましたので、トラブルは少なくなったと思いますが、統計的には一定数のトラブルが依然あるようです。

管理業務(契約期間中)/管理業務(契約終了)

この他に、管理業務報告、節税や相続に関する相談・提案への協力、不動産証券化などの支援があります。賃貸住宅の管理だけではなく、経営全般をサポートする業務となっています。

賃貸管理は、建物の管理から入居者の管理まで多岐にわたる専門性の高い業務。管理を怠ると、入居者が離れていくことになる。

ヘーベルROOMS倶楽部による入居者管理

入居者にとっても、設備が故障した場合の万が一の対応や生活のサポートは入居満足度が高まります。旭化成不動産レジデンスが管理する物件では、入居者は「ヘーベルROOMS倶楽部」の会員となり、様々な生活のサポートを受けることができます。その内容をご紹介します。

まず、ヘーベルROOMSセンターでは24時間受付の窓口を設置し、設備故障や修理の依頼など、住まいと暮らしに関する問い合わせや相談に対応します。設備のトラブルには、水廻り、窓ガラス、玄関鍵、ガス設備、電気設備などがありますが、会員は基本出張費無料で対応。また、電球の交換や30分程度の家具の移動であれば、年2回までは無料でスタッフが対応してくれます。入居者向けのホームページには、設備の細かい使い方やゴミの出し方といった生活ルールやマナー、防災・防犯設備などについて、動画も交えて丁寧に解説されています。

ヘーベルROOMSセンター

また、ヘーベルROOMS倶楽部会員専用のサイト「ヘーベルROOMS Club Off」があり、国内宿泊、海外宿泊、レジャー、スポーツ、ショッピング、育児・介護サービスが優待価格で利用できるなどのサービスがあります。

ヘーベルROOMS Club Off

会員専用サイト「ヘーベルROOMS Club Off」。人気クーポンはすぐに完売に。

入居者管理は、万が一の対応の他にも暮らし全般のサポートが付加価値となり、長期入居を促す。

一括借上げも一般管理も細かい管理がポイント

賃貸住宅の管理には、一括借上げ契約と管理委託契約があります。管理委託契約の場合は、管理会社によって管理の内容が異なっていたり、管理の内容別にコースが分かれ管理料が分かれていたりします。いずれにせよ、どれだけきめ細かい管理をしっかりとしているのか、管理の質はオーナーとして見極めなければいけません。
「ヘーベルROOMS倶楽部」のようにシステム化され生活サポートにプラスアルファのある管理や、賃貸不動産経営管理士がいるかなどが見極めるポイントとなるでしょう。

一括借上げ契約と管理委託契約との大きな違いは、空室リスク、家賃滞納リスクが回避できることです。また、管理する立場が大きく違います。管理委託の場合、賃貸借契約はオーナーと入居者で結びますので、管理会社はあくまでサポートという立場です。一括借上げは、管理会社が入居者と直接、賃貸借契約を結ぶことにより、貸主としての責任と義務を負うことになります。

■管理会社の管理委託と一括借上げの違い

旭化成ホームズの「30年一括借上げシステム」では、グループ会社である旭化成不動産レジデンスが募集管理を行っています。また、毎月の定期清掃や点検など、建物ごとに年間スケジュールを決めて現場管理が行われ、オーナーに月に一度、写真付きの詳細な報告書を提出しています。建物設備の故障や修理の記録も報告書を見れば把握できます。

あわせて、メンテナンスサポートプランというサービスもあります。入居者の退室時や入居中に発生する突発的な補修・修繕費用は、オーナーの負担となり、思いがけない出費で安定した賃貸経営の妨げとなる場合があります。このサービスは、毎月一定額を支払うことで、いつ、どの程度発生するか予測できないこれらの費用を、旭化成不動産レジデンス(株)等が負担する仕組みで、計画的な賃貸経営が可能となります。

長期安定経営を実現させる賃貸管理は、今後も専門性を高め、より質の高い入居者へのサポートが必要とされるでしょう。一方、旭化成ホームズのコミュニティ賃貸住宅では、一般の賃貸管理とは違った独自の管理が行われています。次回は、コミュニティ賃貸住宅の管理のポイントを解説します。

一括借上げは、管理会社が貸主となって物件を管理運営する。管理料は高くなるが、空室リスク、家賃滞納リスクも避けられ、一般の管理委託よりメリットが多い。

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