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賃貸住宅の長期安定経営。その秘訣とは?

経営ノウハウ

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2021年8月 3日

賃貸住宅の長期安定経営。その秘訣とは?

コロナ禍の影響は先行き不透明ですが、賃貸市場は少しずつ回復傾向にあるようです。過去にさかのぼってもITバブル崩壊やリーマン・ショックなど経済を低迷させる大きな出来事にも、賃貸市場は大きな影響を受けませんでした。景気動向に左右されないことも賃貸経営の大きな魅力ですが、注意も必要です。長期安定の賃貸経営の秘訣について解説します。

回復傾向にある賃貸市場

土地活用として賃貸住宅の建設を考えている土地オーナーの方も多いと思います。懸念されるのは、コロナ禍による賃貸市場への影響がどうなのか、ということではないでしょうか。公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会(以下、日管協)から発表された賃貸住宅 市場景況感調査『日管協短観(2020年度下期:2020年10月~2021年3月)』で、直近の市場動向を見てみましょう。この調査は、半期に一度行われる日管協の会員(不動産会社)への調査で、今年の繁忙期も含んだデータです。

入居率は、首都圏、関西圏ともに上昇しています。日管協では、「新規物件供給が減少傾向にあるが、絶対数としての賃貸ニーズは増加しており、エリアのばらつきはあるものの、既存物件における移動が中心のため入居率が堅調に推移しているものと思われる」と考察しています。また、東京都に限っていうと5月の新設貸家の着工数は4カ月連続の増加で、需給ともに回復傾向が見られます。

■入居率の推移 委託管理/サブリース

成約賃料は、全国でみると「変化なし」が6割強ですが、首都圏では2LDK以上、関西圏では1R~1DKが、それぞれ約3割の「増加」を示しています。
日管協では「首都圏は、成約件数ベースにおいては減少しているものの、立地・設備など商品力において競争力のある物件、特にファミリー層を対象とした広めの物件の賃料は堅調に推移あるいは上昇していると思われる」と考察しています。

■成約賃料

賃貸経営は、長期にわたる未来を見据えていく必要があります。コロナ禍で先行きが見えないとはいえ、それは数年のことで、アフター・コロナには賃貸市場は回復すると思われます。過去の様々な経済ショックでも賃貸市場は安定して推移しています。

■賃貸住宅の家賃動向と他の指標比較

賃貸市場は回復に向かっている。賃貸市場は、経済ショックが起きても安定的なことが特徴。

入居者ニーズを捉え60年耐えられる躯体

賃貸経営は長期安定経営が望めるとはいえ、ただ建てればいいというものではありません。まずはプランニングです。単身者かファミリーか、どのような付加価値をつけるのか、敷地の特徴をしっかりと分析して入居者ニーズに沿ったプランニングを行う必要があります。

さらに重要なことは、耐震・耐火・耐久性に優れ、建物の基本構造が長期間、その品質を維持できることです。そうでなければ、30年以上の長期安定経営は望めません。
例えば、ヘーベルメゾンの基本構造部分の耐用年数は60年以上です。また、基本構造以外の部分は、仕様を高耐久化しています。
さらにポイントは「60年無料点検システム」があることです。プロの目で、基礎、軒天、外壁(パネル・シーリング・吹付け)、防水シート、屋根など、主な外装部および共用設備等の点検を行います。基本構造の点検があらかじめ60年間設定されていることは、長期安定経営にとっては、大きな安心につながります。

さらには、昨今のように自然災害が多発している状況では、賃貸住宅の防災力にも注目が集まっています。「賃貸住宅の防災力」とは、災害が発生しても入居者の暮らしを守り、事業が継続できることです。トータルレジリエンス(総合防災力)を備えた基本性能が賃貸住宅にも求められているのです。

ALCコンクリート・ヘーベル

基本構造部分の耐用年数が60年以上であることが、長期安定経営を実現する大きなポイント。合わせて「トータルレジリエンス(総合防災力)」も兼ね備える必要がある。

長期修繕計画、20年、30年後のメンテナンスが鍵

60年の耐用年数があっても、メンテナンスは必須です。清掃や修繕、設備の交換をしっかりと行わないと、競争力が低下し、空室の増加、家賃の低下といった負のスパイラルに陥ってしまいます。

給湯器やエアコンといった設備については、10年から15年の間に交換時期を迎えます。また、20年を過ぎたあたりから、キッチンなどは性能面も含めて、最新のものに取り替えることも検討が必要です。
また、30年近くになると、ライフスタイルの変化などで入居者ニーズも変化したり、新しい設備が台頭したりすることも考えられます。ケースバイケースで設備投資や間取りの変更を伴うリノベーションを行う必要が出てくるかもしれません。

さらに、外壁の塗り替えや、屋根防水などの大規模修繕が必要です。修繕サイクルは、建物によって大きく変わってくると思いますが、例えばヘーベルメゾンの場合は30年です。注意したいのが費用です。ローンもありますが、コツコツと修繕積み立てをすることをお勧めします。

30年後の修繕を考えるのは、難しいことかもしれませんが、長期安定経営には欠かせません。適切なメンテナンスが行われていれば、賃貸住宅の競争力は維持でき、高い入居率や家賃水準の確保につながり、負のスパイラルに陥ることなく好循環で賃貸経営を安定させることができます。
また、将来、賃貸住宅を子どもに承継することを考えても、日々の管理が行き、大規模修繕の準備ができている状態であれば、承継する側の負担にもならず、スムーズな承継が望めます。

計画修繕の効果

適切なメンテナンスで、競争力の維持、高い入居率、家賃水準の確保に努めることが、長期安定経営には欠かせない。将来も、スムーズな承継が望める。

管理は専門家に任せ、「所有と経営の分離」を

賃貸住宅の管理には、建物管理と入居者管理があります。管理全般については、専門性が高まり、専門のプロに委ねる時代になりました。建物管理も、建物の構造を熟知したプロの目で点検・修繕をする必要がありますし、入居者管理は24時間、365日の対応が必要になってきます。
賃貸管理は高度化し専門の知識が必要なことから、先頃、賃貸管理適正化法が全面施行になり、賃貸不動産経営管理士が国家資格として認定されることになりました。

賃貸不動産経営管理士が行う業務範囲は広く、オーナーと管理業務を受託する契約から始まり、入居者の契約終了まで様々な業務があります。加えて経営をサポートする「管理業務報告」「節税や相続に関する相談・提案への協力業務」までも行うとしています。

賃貸不動産管理業務

オーナーは、これらの管理業務は管理会社に依頼すればよく、実際、手を煩わせることはありません。"所有と経営(管理)の分離"ともいえます。つまり、オーナーにとっての長期安定経営の秘訣の一つは、「管理会社選び」ということになります。

賃貸住宅管理を含む、最も有効な手段が「一括借上げ」です。空室リスクが回避できる上に、賃貸管理も全て任せることができます。今や、長期安定経営を目指す、スタンダードな手法です。

■ヘーベルメゾンの一括借上げ

〇30年一括借上げは2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
〇一括借上げの契約期間中においても、当社から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
*商品・エリアによっては旭化成ホームズとなります。
※賃料、借上率は周辺市場動向を検討し、当社基準にて設定させていただきます。
※新築物件を対象としております。
※エリアや物件によっては、ご利用いただけない場合があります。

賃貸管理は一括借上げで、「所有と経営(管理)の分離」で長期安定経営が望める。

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