土地活用には、コインパーキングから、賃貸住宅、複合ビルなど様々な手法があります。どの土地活用がベストなのかは、その土地の法規制やニーズ、他の資産とのバランスなど、いくつかの要素を考慮する必要があります。また、今やるべきなのかといったタイミングもあるでしょう。今回は主な土地活用について、メリット・デメリットやその活用方法に向いている土地について解説します。
土地活用といえば、アパート・マンション経営が王道ですが、必ずしもその土地にとって、それがベストだとは言えません。土地活用にはそれ以外にも様々な活用法があります。
例えば賃貸住宅の他に、オフィス、店舗・テナント、医療・介護施設、ロードサイド店舗、駐車場、トランクルーム、コインランドリーなど、細かく分類するとまだまだあります。
しかし、土地の用途地域や建築規制、自治体条例などで、できる土地活用とそうでない土地活用があります。また、駅からの距離や敷地形状、日当たりなど、土地の個性を見極める必要があります。
あわせて、オーナーの目的もあるでしょう。何のために土地活用をするのかもポイントです。
改めて土地活用のメリットをまとめてみます。
土地活用の際は、これらのメリットをしっかりと把握し、目的を定め、その土地の個性を見極めることが大切です。
土地には、それぞれ個性がある。目的とメリットをしっかりと把握し、土地の個性に合った土地活用をすること。
駐車場経営には、大きく分けて月極駐車場とコインパーキング形式によるものがあります。最大の特徴は、初期投資が少なく、手軽に始められることです。タワーパーキングのような大きなものは建築費も高くなりますが、平面駐車場であれば、仕上げは砂利敷、アスファルト舗装など資金に合わせて、1台あたり10~30万円程度で可能です。
もう一つのメリットは、更地同様、売却しやすいことです。将来の相続対策の納税資金として、駐車場にしておいて、時期が来たときに売却するということもできます。
また、他の土地活用への転用性が高いのもメリットです。土地活用にはタイミングもあります。例えば、街の再開発が本格化するまで駐車場にしておいて様子を見るとか、他の資産との兼ね合いや家族状況の変化などが想定されるのであれば、駐車場のままでよい場合もあります。
デメリットは、相続税の節税効果が期待できないことです。駐車場では、賃貸住宅にある貸家建付地の評価減はありません。更地と同じ評価になります。その他、固定資産税・都市計画税などの軽減措置はありません。
もう一つは、初期投資が少ない分、収益も少ないということです。他の土地活用と比べても、ローリスク・ローリターンです。土地の利用効率は低いと言わざるを得ません。
将来の売却地、またはタイミングを見計らった一時的な活用としては有効かと思います。
・繁華街や周辺に大型商業施設やスポーツ施設、公園がある。
・住宅地で、周辺のコインパーキングや月極駐車場の稼働率が高い、半径1キロ圏内に駐車場の少ない大規模マンションが建っている。
・狭小で他に利用できない敷地など。
投資額が小さく手軽に始められるが、その分収益は少なく、節税メリットもない。都市部の土地としては利用効率が低い。
賃貸住宅には様々なプランがあります。例えば単身者向け、新婚向け、ファミリー向けなど入居者別に合わせた間取りがあります。単身者も、学生、社会人新人、社会人中堅、女性などに分けられ、細かなプランニングを必要とします。また、ペット共生型、子育て支援型、シニア向けなどのコンセプト賃貸住宅では高い付加価値がプラスされ、土地の有効活用が可能です。
これらのプランニングさえ間違わなければ、賃貸住宅は都市部の土地活用としては、最も利用効率の高い効果が望めるでしょう。
大きなメリットの一つは、節税効果が高いことです。特に相続税評価が貸家建付地として評価減になり、相続税対策として高い効果があります。また更地と比べると、固定資産税評価が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます(200m2×住戸数)。
例として、相続の評価額1億円の更地に賃貸住宅を建築した場合でシミュレーションします。以下のように、土地だけで評価額1億円だった資産が、土地+建物-ローン=2,100万円に圧縮され、7,900万円の資産圧縮効果が生まれたことになります。
もう一つのメリットは長期間、安定した収入が得られる点です。資産運用としても、他の投資商品と比べても大きなリターンが期待できます。収益は、相続税の納税資金として活用したり、代償分割の原資として活用したりできます。
デメリットとしては、建築費用として多額の初期投資が必要なことです。初めての場合は、躊躇してしまうかもしれませんが、ほとんどのケースでは全額ローンで対応しても、十分にリターンは期待できます。
また、賃貸住宅では入居者対応など管理面での煩わしさを心配する方もいますが、一括借上げを活用すれば、煩わしい管理は全てプロの管理会社に任せることができます。その分、管理費が発生しますが、空室のリスクが回避できますので、安定した収入が期待できます。最近では一括借上げが賃貸住宅の主流になっています。
・単身者向け/駅からの距離が近い。徒歩10分圏内。
・ファミリー向け/閑静な住宅地。
・コンセプト賃貸/駅から遠いバス便でも、300m2など広い敷地であれば可能。
・30坪以上
賃貸住宅経営は節税効果が高く、長期に安定した収入が期待できる。賃貸管理は、一括借上げなどでプロに任せる。
商業地では、飲食店、ブティック、コンビニ、オフィスなどを対象としたビル経営が盛んです。街の再開発が進んだり、経済が活性化したりすると、家賃も急上昇することもありますが、今回のコロナショックのような経済危機になると、一転家賃は下落するだけではなく、テナントの倒産もあります。土地活用としては、ハイリスク・ハイリターンの一面もあり、大きな収益が見込めますが、リスクも理解し、経済危機に耐えられる体力がある場合は、長期の視点で着手するのもよいでしょう。
ポイントはテナントの誘致です。誘致も含めた管理能力の高いパートナーと組めるかどうかが成否を決めます。テナントも一括借上げができる場合は、安定した収益が長期にわたり望めます。事前の採算シミュレーションはしっかりと行う必要があります。
景気動向に左右されるテナントのリスクを分散させるには、賃貸住宅との複合にするケースがあります。リスクが気になる場合は、賃貸住宅専用でプランニングするのもよいでしょう。また、最上階をオーナーの自宅にするなど、様々なバリエーションがあります。いずれにせよ、基本は賃貸住宅で考えることがポイントです。ビル経営は事業計画がしっかりとできれば、土地の高度利用が可能です。
HEBEL HAUSの中高層建築 ヘーベルビルズでは、賃貸店舗・事務所の15年一括借上げシステムも用意しています。
・ブランド力のある駅前の商業地。
・駅前再開発などで街が活性化している。
・賃貸住宅をプランする場合は日当たりも重要。
複合ビルは高収益が望めるなど、高度な土地活用が可能。ただし、綿密な事業計画が必要。