物価の上昇が落ち着いてきたとはいえ、まだまだインフレ懸念は拭えません。そこで考えなければならないのがインフレ時代の資産運用です。インフレが進むと「現金」は価値が下がってしまいます。インフレに強い資産は「株」「金」、そして「不動産」といわれていますが、特に土地は活用次第で運用結果の違いが大きく出ます。主な土地活用の基礎知識や王道の賃貸住宅経営について解説します。
土地活用の種類とポイント
土地活用のメリットの一つに、「収益性」が上げられます。特に都心部の土地は利用価値が高く、活用次第では大きな収益が期待できます。もう一つのメリットが「税負担の軽減」で、固定資産税や相続税の対策としても、土地活用が有効です。
ただし、土地活用は個別性が高く、他で成功したからといって、その土地で成功するとは限りません。エリアの市場分析を見極めた上で行わないと、失敗するリスクがあります。
土地活用といっても様々な活用法があります。いくつか主な土地活用を比較してみます。
土地は有効活用することで資産価値を大きく高めることができるのが、インフレに強いといわれる理由。その土地にあった利用方法をよく検討すること。
土地活用の王道は賃貸住宅経営
土地活用で王道と言われるのが「賃貸住宅経営」です。少子化で将来的なニーズが先細るのでは？ という声もありますが、ライフスタイルの多様化などで、市場は郊外にも広がりを見せています。また、インフレが続いていることから新築を中心に家賃も上昇傾向にあります。
それでは賃貸住宅経営の主なメリットを3つ解説します。
【メリット1】 サブリースなら初めてでも安定経営ができる
サブリース（※）とは、貸主が所有する物件を管理会社が一括して借り上げ、入居者に転貸するシステムです。賃貸住宅の日々の管理・運営を管理会社に任せられ、「所有」と「経営（管理）」を分離することができるため、初心者でも専門知識がなくても始められます。仮に空室や家賃滞納があっても、管理会社からオーナーに毎月賃料が支払われるため、賃貸住宅経営の最大のリスクといってもいい、「空室」のリスクを回避することができます。ただし、2年ごとに家賃の見直しがありますので、注意が必要です。
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● 2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
● 一括借上げ契約期間中においても、当社等から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
【メリット2】 相続税など有効な税務対策ができる
相続税対策の一つに「資産評価の引き下げ」がありますが、賃貸住宅の建築によって、この効果が期待できます。
仮に相続評価額1億円の更地に賃貸住宅を建築した場合でシミュレーションしてみます。
更地は、何もしなければ評価額は1億円で、固定資産税もかかります。その更地に建築費1億円の賃貸住宅を全額ローンで建設します。
この場合、評価額1億円の資産が2,100万円に圧縮され、7,900万円の資産圧縮効果が生まれたことになります。また、建設後は賃貸住宅の家賃収入を得られ、資産運用としても大きなメリットがあります。
また、固定資産税についても軽減できます。賃貸住宅が建っている敷地は、更地や駐車場と比べると6分の1（※）となり、維持費も軽減できるのです。（※200m2以下の土地）
【メリット3】 受け継いだ土地資産を残すことができる
相続が発生すると、納税資金のために土地を売却したり、実家が空き家になり売却したりするケースがあります。代々受け継いできた資産を泣く泣く手放す前に、土地活用をすることで納税資金対策にもなり、さらに次の世代へと資産を継承することができます。自宅の空き家対策としては「自宅を賃貸併用住宅」に建て替えるケースも増えています。
土地活用の王道である賃貸住宅経営は、初心者でも経営ができ、相続税対策としても有効。
商業地の高度利用に店舗・テナント・住居
都市部の駅前では盛んに再開発が行われています。再開発が進むとエリアの賃貸ニーズも高まり、経済が活発化、地価も上昇傾向になります。そんな商業地の土地は高度利用が可能です。
例えば、低層階にはカフェやブティックなどの店舗、中層階には事務所、上層階は賃貸住宅または自宅という収益性の高いプランも考えられます。
店舗や事務所に関しては、景気に左右されるというリスクがあります。そこでポイントとなるのがテナントの誘致です。テナント誘致も含めた管理能力の高いパートナーと組めるかどうかが成否を決めます。
もう一つのリスク回避が、賃貸住宅同様、店舗や事務所についてもサブリースを活用することです。旭化成不動産レジデンスの「賃貸店舗・事務所30年一括借上げシステム」であれば、店舗・事務所でも30年一括借上げ（※）を利用することが可能です。これなら、景気後退による店舗・事務所の空室リスクはありません。もちろん、店舗・事務所の募集・審査から契約、テナント管理まですべてお任せいただけます。
「ヘーベルビルズ」の詳細についてはコチラをご覧ください。
商業地では、店舗・テナント・住居の複合ビルなど高度利用の土地活用が望める。
より価値の高い不動産に資産を組み換える
資産家がよく行う資産運用の一つが、資産の組み換えです。今ある資産をより資産価値の高いものに組み換えるのです。タワーマンションや投資用ワンルームマンションの購入も資産の組み換えですが、土地を購入して賃貸住宅を建てる、または郊外の広い土地を売って都心部の土地に買換えて賃貸住宅を建てるケースもあります。
この場合は、資産の収益性が高まるのと同時に相続税への有効な効果が期待できます。例えば、現金3億円を相続した場合の相続評価は3億円です。しかし、3億円で土地を買い賃貸住宅を建てた場合は、大きな相続税の引き下げ効果が生まれます。
現金3億円の資産の組み換えをシミュレーションしてみます。
相続税に大きな違いがあることが分かります。
また、上記賃貸住宅経営の家賃の収益は10年間をシミュレーションしてみると以下のようになり、高い収益性があることが分かります。
資産組み換えで土地を購入して賃貸住宅経営をする際のポイントは、ブランド力のある土地を購入することです。
土地を購入し賃貸経営を始める場合は、利用価値の高いブランド力のある土地を購入し、長期にわたり安定経営できる賃貸住宅を建てること。
