ひとことで土地活用といっても、土地の状況は様々です。老朽アパートや自宅が建っていたり、駐車場だったり、また資産の組み換えで新たに土地を購入する方も増えています。現状大きな問題がなければ、そのままにしてしまいがちですが、将来大きな問題に発展してしまうこともあります。また、都市部の土地は利用価値が高く、相続対策としても有効に活用することで、資産形成に大きな差が出てしまいます。現状の土地のタイプ別にメリット・デメリットを解説します。
老朽アパートの建て替え
木造アパートは築30年、40年経つと建物の老朽化が目立ち、メンテナンスが頻繁に必要になってきます。メンテナンスをしても、家賃の上昇は望めず、収益を圧迫してしまう恐れがあります。空室が目立ち始めるのも老朽アパートの特徴です。
加えて、都市部では防災の面で大きな問題があります。耐震性については、1981（昭和56）年以前の旧耐震基準では"震度5強程度"の地震に耐えられることが基準でしたが、新耐震基準では"震度6強～7程度"の地震に耐えられることが基準です。ブロック塀などの外構の構築物も含めて、安全性の確認が必要です。
ブロック塀や外階段が損傷し、入居者や通行人に被害が出た場合、オーナーの管理責任が問われますので、注意してください。
また、地震で気をつけなければならないのが、二次災害となる火災です。特に都市防災の面では不燃化促進が喫緊の課題で、助成制度を用意して建て替えを促しています。
このように老朽アパートには賃貸経営上の課題が多く、資産としても不良化してしまう可能性があります。しかし都市部であれば、建て替えることで、優良資産となり相続税対策としても有効です。
※老朽アパートの建て替えについては、バックナンバー「成功する老朽アパート建て替えのポイント」で詳しく解説しています。
老朽アパートは賃貸経営上の課題が多く、不良資産化する可能性が高い。建て替えることで、相続・承継、防災面が改善するメリットが生まれる。
駐車場経営と賃貸住宅経営
空いている土地を駐車場にしているケースはよくあります。駐車場といっても、自主管理している月極駐車場から、コインパーキング業者に土地を貸して行うケースなど様々です。
駐車場経営の一番のメリットは、投資資金が少ないということです。また業種転換も比較的簡単なので、本格的な土地活用のタイミングを見計らっていて、取りあえず駐車場にしているケースも少なくありません。
売却も比較的容易ですので、相続の時に売って納税資金に充てることもできます。ただその場合は土地を手放してしまうことになります。
デメリットは相続税対策にならないという点です。自主管理の駐車場の場合、相続評価は更地と同じです。コインパーキング業者に貸す場合は、「賃借権割合」を控除することができますが、評価が大きく下がることはありません。
駐車場経営の場合は、事業用地として50％減額できる「小規模宅地等の特例」を適用させることもできますが、最低でもアスファルト・コンクリート敷が必要です。何も敷き詰められていない青空駐車場は「小規模宅地等の特例」を適用させることができません。
今後の市場を考えると、都市部の場合はクルマ離れやカーシェアリングの台頭で駐車場のニーズそのものが先細りしてしまうことが予測されています。
収益や相続対策を考えた場合、都市部の土地活用に適しているのは、賃貸住宅経営です。多額の投資資金が必要ですが、事業計画がしっかりしていれば収益もしっかり確保できます。
「駐車場経営」と「賃貸住宅経営」のメリット・デメリットを比較して表にまとめましたので参考にしてください。
駐車場経営と賃貸住宅経営の比較については、「土地活用の基礎知識：駐車場経営vsアパート経営」でも詳しく解説しています。
駐車場経営は比較的に手軽に始められるが、収益や相続対策の面では土地有効活用とは言えない。土地有効活用の点では賃貸住宅経営のメリットが大きい。
実家が空き家になる前に土地活用
今や"マイホームは一代限り"の時代になってきました。子どもは独立して、他に居を構えるのが一般的です。そうなると、やがて顕在化してくる課題が実家の空き家問題です。
特に気を付けたいのが相続です。一次相続では同居の配偶者が家・土地を相続すれば、相続評価を一定範囲まで8割引き下げる「小規模宅地等の特例」が使えますが、二次相続で子ども世代がすでに家を取得していれば、特例は使えず多額の相続税がかかってしまうケースがあります。
さらに、実家をそのまま「空き家」として放置していると、防災、防犯、衛生面などで近隣に迷惑がかかってしまいます。
その時になれば、売ってしまえば問題はないと考える人も多いと思います。ただし、売却には税金や諸費用がかかり、手取りは売却価格の約4分の3程度になってしまうこともあります。
その点、都市部の土地であれば、有効活用のメリットがたくさんあります。
そこで、親世代が元気なうちに、賃貸併用住宅に建て替えることで、相続対策や資産運用の点で、大きな効果が期待できます。
「小規模宅地等の特例」は建物の賃貸住宅の割合に応じて、敷地の評価額が5割減額になります（200m2まで）。5割減でも都市部では地価が高いので大きな節税効果が期待できます。
例えば3階建ての賃貸併用住宅で1、2階を賃貸住宅、3階を自宅にした場合、敷地の3分の2が5割の評価減になります。将来、自宅部分が空いた場合も賃貸として活用しやすいでしょう。
さらに家賃収入がありますので、建築費のローン負担を軽減したり、相続税の納税資金として蓄えたりすることもできます。
都市部の土地は資産価値が高く、最大限活用することで、大きな資産運用効果が生まれるのです。
実家の土地活用については、バックナンバー「実家を空き家にしないための賃貸併用住宅という選択-前編・後編」でも詳しく解説しています。
将来、実家を引き継ぐ子どもがいなければ空き家となり、相続税の負担が大きくなるリスクがある。親世代が元気なうちに、賃貸併用住宅にすることで将来の空き家リスクを解消できる。
資産の組み替え、土地を購入し賃貸住宅を建設
資産家の資産運用で、よく行われているのが資産の組み替えです。特に不動産の購入は人気で、タワーマンションや投資用ワンルームなどがありますが、新たに土地を購入して賃貸住宅を建てるケースもあります。
相続を考えた場合、例えば、現金3億円を相続した場合の相続評価は3億円です。しかし、3億円で土地を買い賃貸住宅を建てた場合は、大きな相続税の引き下げ効果が生まれます。
現金3億円の資産の組み替えをシミュレーションしてみます。
土地を購入しての賃貸経営については、バックナンバー「土地購入からのアパート経営は成功するか!?」でも解説しています。
金融資産で新たに土地を購入して賃貸住宅経営を始めるケースも、相続対策、資産運用の面で大きなメリットがある。
