土地活用の基礎知識：
駐車場経営 vs アパート経営

駐車場経営のメリット―予算に合わせて手軽にできる

駐車場といっても規模や種類など様々です。青空の更地に区切り線を引いただけの月極駐車場から管理人が常駐したタワーパーキング、駐車場ビルなどもあります。最近では、コインパーキングが随分増えました。検討されている土地オーナーも多いのではないでしょうか。
それでは、まず駐車場経営の特徴やメリットについて見ていきます。

駐車場経営の一番のメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められ、仮に失敗してもそのダメージは小さく、低リスクであるということです。
タワーパーキングなど規模が大きくなるとそれに見合った売り上げがある分、建設費も大きくなり、必然的にリスクも大きくなりますが、一定以上の土地の広さがあれば、使える予算に合わせて手軽に始められます。砂利敷やアスファルト舗装など、仕上げも資金に合わせて選択することが可能です。

また、駐車場は借地借家法の適用外なので、利用者へは事前の通告で立ち退いてもらうことが可能です。つまり、更地に戻したり、アパート経営など他の土地活用への転用が簡単なのです。
ただし、コインパーキング業者と複数年で一括借上げ契約をしている場合は、契約内容によって、違約金や機器の撤去費用などがかかり、容易に契約変更できない場合もあるので注意が必要です。

駐車場に向いている土地、不向きな土地

立地条件ですが、駐車場にも向き、不向きがあります。

駐車場に適した立地とは、

• 繁華街や周辺に大型商業施設がある
• 住宅地で、周辺のコインパーキングや月極駐車場の稼働率が高かったり、半径１キロ圏内に駐車場の少ない大規模マンションが建っている
• 敷地に接する道路の幅が十分にあり、間口が広く、車が出入りしやすい

これらの条件が整っている土地であれば、駐車場経営に向いていると言えます。

ただし、これも駐車場の規模で条件が違ってきます。機械式や立体式のように大規模なものになると専門業者に依頼して車の通行量（曜日・時間帯別）、ドライバーの男女の比率といったマーケットリサーチをしてプランニングする必要性が出てきます。

次に駐車場の建設費用ですが、更地に砂利を敷く程度でしたら少ない費用ですみますが、事業として考えるなら、排水溝をつくり、外灯を設置し、アスファルト、コンクリート舗装を施すなどの整備は行いたいところです。そうなると、工事費として１台あたり10～30万円程度が必要になります。また、機械式駐車場で１台あたり100～300万円が建設費の目安となります。
コインパーキングの場合は、一般的には土地オーナーが土地を提供して、事業会社が整地、機器を取り付け、一切の運営を行います。駐車場経営といっても期限付き（通常２～３年間）で土地を貸して、毎月決められた地代を得るスタイルです。地代は「１台×１カ月×台数」に周辺のコインパーキング相場、稼働率予測を加味して計算されます。立地により差が大きく、住宅地では月極駐車場の収入と同等程度が多いようです。

また、駐車場を経営する背景の一つに相続税対策があります。相続が発生して相続税を払うのに、現金が用意できない場合、更地や駐車場は換金しやすいからです。しかし、この場合は、納税資金として売却することになりますので土地を手放してしまうことになります。

土地の利用価値を見極めて検討する

最後に、「駐車場経営」と「アパート経営」のメリット・デメリットを比較してみましょう。

※表は左右にスクロールします。

土地の有効活用においては月々の手取り収入の金額の多寡だけではなく、車離れという社会情勢や固定資産税・相続税から所得税の負担まで考慮して検討することが必要です。
また相続時の納税のために売却や分割の必要が見込まれる土地は更地で残しておかなければならないということも忘れることはできません。

そしてその場合には当面の活用として駐車場は非常に取り組みやすいものです。一方大きな月極駐車場や何カ所も月極駐車場を所有していてその稼働率が低い場合にはその一部にアパートを建築することにより、アパートも駐車場も良い稼働率を維持できるようになることもあります。

いずれにしても土地は千差万別です。周辺環境を含め土地の特性をよく見極めて、その土地に合った活用方法を税務的な側面やその後の生活設計なども考慮に入れて検討することをお勧めします。