2013年9月17日
旭化成不動産レジデンス株式会社
旭化成不動産レジデンス株式会社 マンション建替え研究所（所在：東京都新宿区、所長：向田 慎二）は、これまで当社が参画した17件（建替え後は16件）の着工済み建替えマンションについて、建替えを推進した理事会や検討組織メンバーへのヒアリング調査と事業を通じて得たデータを解析することで、事業計画内容と合意形成活動における諸課題とその実態についての分析を行いました。
その結果、（1）建替え決議時の合意率（区分所有者数ベース）は約92％に上ること、（2）建替え決議時に全員合意に至らなかった事例でも、建替え決議非賛成者のうち約79％は、決議後の催告に応じて建替えに参加していること、（3）一般的なマンション管理規約では管理組合の役員資格を居住区分所有者に限定している場合が多いのに対し、今回の調査対象である建替えを実現した高経年マンションでは非居住区分所有者が役員に就任している場合が多かったこと、などをはじめ多くの貴重な事実がわかりました。特に上記（3）では、高経年マンションでは新築当時と状況が異なり区分所有者本人の外部転出（賃貸化、空室化）が多くその意見が重要になることや、高齢化のため役員の担い手が不足しがちなことなどから、役員資格を非居住区分所有者にも広げる必要があるのではないかという課題が見えてきました。
このような、実態に即して分析されたマンション建替えに関する調査は一般的にも珍しく、これから建替え検討時期を迎える高経年マンションの管理組合などでも参考にしていただける資料と思われます。今回制作した調査報告書を広く一般にもお役立ていただくため、研究所ウェブサイトからのお申し込みにて無料で頒布いたします。
≪請求先URL≫http://www.asahi-kasei.co.jp/tatekae-lab/reserch/index.html/
I．調査の背景と目的
政府の規制改革会議の答申でもその必要性が取り上げられるなど、高経年マンションの再生はわが国の住宅を考える上で非常に大きな問題となっています。新耐震基準以前に建築されたマンションが100万戸を超えると言われる中、2012年10月1日時点でのマンション建替え実現数は、実施中を含めても約200件に止まっています。
当社では、2003年に着工した同潤会江戸川アパートメント以来、これまでに着工ベースで17件（再建後は16件）の高経年マンション建替えに事業協力者として参画してきました。これら建替えに成功したマンションの属性や建替え決定に至る合意形成の状況を分析することで、建替えマンションの特徴や合意形成上の留意点などを抽出し、今後ますます増えると思われる高経年マンション建替え計画の参考にしていただくことを目的としました。
II．調査の概要
| 調査方法 | ： | 建替えマンション17件の関係者へのヒアリングと当社社内資料の解析 |
|---|---|---|
| 調査時期 | ： | 2013年4～6月 |
| 調査対象 | ： | 当社が参画してマンション建替えを行った以下のマンションの元理事長または理事、および事業に参画したコンサルタント |
| 旧マンション名 | 所在地 | 種類 | 事業 手法 |
解体時 築年数 |
再建前 | 再建後 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 棟数 | 戸数 | 床面積 | 棟数 | 戸数 | 床面積 | |||||
| 同潤会江戸川アパートメント | 東京都 新宿区 |
団地 | 等価 交換 |
69 | 2 | 258 | 12,270 | 1 | 234 | 20,211 |
| 諏訪町住宅 | 東京都 新宿区 |
団地 | 円滑 化法 |
47 | 3 | 60 | 3,100 | 1 | 96 | 6,600 |
| ジードルンク府中 | 東京都 府中市 |
単棟 | 等価 交換 |
28 | 1 | 21 | 1,556 | 1 | 58 | 5,885 |
| 国領住宅 | 東京都 調布市 |
団地 | 円滑 化法 |
42 | 7 | 144 | 7,363 | 7 | 320 | 32,587 |
| 野毛山住宅 | 神奈川県 横浜市 |
団地 | 円滑 化法 |
51 | 5 | 120 | 5,207 | 1 | 142 | 12,749 |
| 天城六本木マンション | 東京都 港区 |
単棟 | 円滑 化法 |
36 | 1 | 24 | 4,794 | 1 | 90 | 12,945 |
| ホーマットガーネット | 東京都 港区 |
単棟 | 27 | 1 | 8 | |||||
| 下連雀住宅 | 東京都 三鷹市 |
団地 | 円滑 化法 |
39 | 2 | 79 | 4,000 | 1 | 108 | 9,320 |
| 鞍掛会館 | 東京都 中央区 |
単棟 | 等価 交換 |
45 | 1 | 70 | 1,700 | 1 | 66 | 2,323 |
| 方南ビレッジ | 東京都 杉並区 |
単棟 | 等価 交換 |
32 | 1 | 15 | 2,600 | 1 | 39 | 3,000 |
| 谷町ビル | 大阪府 大阪市 |
単棟 | 等価 交換 |
53 | 1 | 19 | 1,762 | 1 | 52 | 3,981 |
| 宇田川町住宅 | 東京都 渋谷区 |
単棟 | 円滑 化法 |
50 | 1 | 17 | 2,542 | 1 | 50 | 6,327 |
| 千里山星八住宅 | 大阪府 吹田市 |
単棟 | 等価 交換 |
55 | 1 | 15 | 739 | 1 | 20 | 2,085 |
| 元代々木住宅 | 東京都 渋谷区 |
単棟 | 等価 交換 |
42 | 1 | 30 | 1,714 | 1 | 38 | 2,585 |
| 池尻団地 | 東京都 世田谷区 |
団地 | 円滑 化法 |
49 | 3 | 125 | 11,286 | 1 | 205 | 20,211 |
| レジデンス丸平 | 東京都 三鷹市 |
単棟 | 等価 交換 |
44 | 1 | 34 | 4,100 | 1 | 99 | 9,893 |
| 調布富士見町住宅 | 東京都 調布市 |
団地 | 円滑 化法 |
42 | 5 | 176 | 10,471 | 2 | 331 | 35,814 |
Ⅲ．マンション建替え研究所について（ご参考）
旭化成不動産レジデンス株式会社（当時、旭化成ホームズ株式会社）では、2011年4月1日に「マンション建替え研究所」を設立しました。本研究所では、当社マンション建替え事業において、建替え検討初期から合意形成も含めたサポートを行うことにより幅広く蓄積してきた情報の集約・分析と課題抽出を行い、定期的に広く情報発信に努めています。これにより、今後大量に発生する建替えなどの検討が必要となる老朽マンションの管理組合や区分所有者の皆様にお役立ていただくとともに、制度や法律を含めたマンション建替えの環境整備に資する活動を推進しています。
以上
