賃貸経営の最も大きなリスクが空室リスクです。特に繁忙期は、入居者の入れ替えが激しく、競争力を失うと空室が出てしまう可能性があります。とはいえ、むやみに家賃を下げるのは得策ではありません。競争力を維持するためには新たな設備投資も必要です。空室リスクに備える賃貸経営ノウハウを解説します。
新築の標準設備を把握して、設備投資を考える
賃貸住宅の仕様や設備は入居者ニーズを満たすため日々進化しています。競争力を見極めるには、新築物件の標準設備を把握することも大切です。入居者は部屋探しの際、必要な設備を検索条件に加えて物件を絞り込みます。ニーズの高い設備がなければ、検索でヒットせず、選択対象にすら選ばれないことになるのです。
例えば、ヘーベルメゾンのお部屋探しサイトの検索条件には以下のようなものがあります。
「建物・室内設備」に関しては、駐車場を除いて、新築であればだいたいが完備されています。これらの設備は、既存の物件でもリフォームすれば設置できるものもあります。設備投資の際は、こちらを基準にしましょう。
また、(株)リクルートの住まい領域の調査研究機関であるSUUMOリサーチセンターが行った「2021年度賃貸契約者動向調査（首都圏）」によると、設備の満足度は、「24時間出せるゴミ置き場」が6年連続１位。順位が5ランク以上アップしたのは「宅配ボックス」「非接触キー」「遮音性能の高い窓」です。
順位急上昇の要因はコロナ禍による、ライフスタイルの多様化によるものだと思われます。在宅時間が増えたことで、快適に過ごすための設備が今まで以上に重視されています。「２口コンロ以上」などキッチン廻りや「ウォークインクローゼット」なども満足度が高い設備です。
設備投資は、新築の標準設備を基準にする。また在宅時間を快適にする設備もニーズが高くなっている。
新築に負けないリノベーション
賃貸物件も築30年近く経つと、設備は古くなり、間取りの使い勝手も今のライフスタイルには合わなくなってきます。そこで、検討したいのがリノベーション。費用対効果の問題もありますが、リノベーションは内装が新築同様になり、家賃がアップできる例も少なくありません。入居者もリノベーション物件は、コストパフォーマンスが高いことが分かっていて、あえてリノベーション物件を探す人もいるほどです。それを受けリノベーション物件専用の部屋探しサイトも人気です。
リノベーションの際に気をつける点は、建物の構造などを熟知したリノベーション会社に頼むことです。いくつか例を挙げてみたいと思います。
３点ユニットをバス・トイレ別、独立洗面台に変更
ユニットバスにトイレ・洗面台がついている３点ユニット。バブル期の頃は主流でしたが、今では敬遠される設備で、お部屋探しの検索条件では、「バス・トイレ別」「独立洗面台」を選択する入居希望者がほとんどです。
スペースの問題もありますが、居室が狭くなったとしても洗面台がある方が検索数が増えるためニーズは高まります。
2DK（和室含む）を1LDKに変更
2DK、3DKの間取りもかつては主流でしたが、今はLDKが人気です。2DKであれば、人気の1LDKへのリノベーションが可能です。
築年数が30年近くなる場合は、リノベーションを検討。新築同様になり、家賃アップも可能。建物の構造を熟知したリノベーション会社に依頼すること。
競争力の高いコンセプト賃貸は専用サイトで募集
ペット共生型や子育て支援型など競争力の高いコンセプト賃貸の場合、部屋探しの特徴として挙げられるのが専用サイトの活用です。大手のポータルサイトでもよく特集コーナーが設けられていますが、専用サイトのほうが情報も多く、口コミなどで広がり、入居者からの信頼も高くなるようです。
ヘーベルメゾンのコンセプト賃貸のサイトをいくつかご紹介します。
■ペット共生型賃貸住宅『＋わん＋にゃん（プラスわんプラスにゃん）』
なぜ「ペット共生型」がいいのか、というコンセプトから、設備・サービスの特長を詳しく紹介しています。また、入居者用サイトも見ることができ、充実したサポート体制を感じていただくことができます。
ペット共生型賃貸住宅『＋わん＋にゃん』の募集サイトはコチラ
■子育て共感賃貸住宅『母力BORIKI』
小さな子どものいる子育て世代がターゲットの賃貸住宅。入居者みんなで子どもを見守るコミュニティなど、子育て世代の不安を払拭できるサービスや空間設計が特長です。
子育て共感賃貸住宅『母力BORIKI』の募集サイトはコチラ
コンセプト賃貸は、そのコンセプトを理解してもらうことも大切。専用サイトでの募集が効果的。
究極の空室リスク対策は一括借上げ
賃貸経営にとって、最も大きなリスクとも言えるのが空室リスクです。設備投資、リフォーム・リノベーション、募集での工夫など様々な空室対策がありますが、最も有効な対策が「一括借上げ」です。空室があっても家賃の滞納があっても、一定の賃料収入があります。
また昨今、専門化する日々の賃貸管理も一切任せられるのも大きなメリットです。
一括借上げの場合、管理料として家賃の10％程度がかかりますが、特にこの時期空室になると空室が2カ月、3カ月と長引くこともあり、そのリスクを考えると十分に費用対効果はあると考えられます。
〇30年一括借上げは2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
〇一括借上げの契約期間中においても、当社から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
※商品・エリアによっては旭化成ホームズとなります。
※賃料、借上率は周辺市場動向を検討し、当社基準にて設定させていただきます。
※新築物件を対象としております。
※エリアや物件によっては、ご利用いただけない場合があります。
賃貸経営にとって最も大きなリスクが空室リスク。一括借上げで空室リスクは回避できる。
