公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会(以下、日管協)が、半年に一度発表している賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」から、今春の繁忙期を含む2015年度下期(2015.10〜2016.3)の家賃や成約状況などの賃貸住宅市場動向を見ていきます。
来客数、成約件数も「増加」。特に首都圏が堅調。
「日管協短観」は、首都圏、関西圏を中心とした不動産管理会社に対して行った、賃貸住宅の景況感を調査したものです。調査は半期(4〜9月、10〜3月)ごとに行われ、来客数、成約件数、成約賃料の他、様々な市場動向を調査・分析しています。今回は、2015年度下期(2015.10〜2016.3)の賃貸市場の繁忙期を含む調査から、賃貸市場動向を紹介します。
まずは来客数から見てみましょう。
首都圏の全体傾向は、前年同期比で半数以上の53.3％が増加したと回答。減少したと回答したのはわずか10.0％でした。2015年度下期の客足は、好調だったと言えるでしょう。
ターゲット別に見ると、特に好調だったのが一般単身(学生除く)で、46.7％でした。今や社会人単身者は、年齢層20代だけでなく、30代、40代と入居者層の幅が広がっています。
日管協のコメントも「関西圏を除き、一般単身や一般ファミリーに回復傾向が見られる」としています。
また、来客数の他、「ＳＵＵＭＯ（スーモ）」（(株)リクルートホールディングス）などの不動産ポータルサイトの反響も増加傾向にあり、それを受けて首都圏では「成約件数」についても、61.9％が増加したと回答しています。
来客の多かった社会人単身者は、年代によってニーズが変わってきます。20代は家賃重視ですが、30代以降になると、家賃が高くても広さを求めたり、充実した設備を求めたりします。また、この層はライフスタイルも多様化しています。幅広い入居者層に受け入れてもらうには、多様なライフスタイルに合わせた間取りが必要です。
一度プランニングした間取りは、リフォームしないと変えられないというのが常識です。例えば、可動家具などで、入居者のライフスタイルに合わせて間取りが変えられるように考えられた商品も登場しています。多様なニーズに対応できることで、入居者層の幅が広がり、長期安定経営を促すことができます。
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特に首都圏は、来客数などの回復により、成約件数が増加している。
入居率は首都圏、関西圏共に上昇
アパート経営の大きなリスクが、空室リスクであることは言うまでもありません。
日管協短観でも、毎回入居率の調査を委託管理物件とサブリース物件に分けて行っています。
まず、委託管理物件で見ると、首都圏の入居率は92.5％、関西圏の入居率は92.6％で、どのエリアでも対前年で増加しています。サブリース物件、つまり一括借上げ物件で見ると、首都圏の入居率は95.3％、関西圏の入居率は93.9％と、こちらもどのエリアも対前年で増加し、高い入居率になっています。
このデータによると、賃貸住宅の入居率は堅調に推移していると言えるでしょう。
日管協のコメントは「委託管理は首都圏・関西圏で回復傾向が続き、サブリースでは首都圏・その他で回復傾向が強く表れている」としています。
ちなみに、平均居住期間を一般単身者(学生除く)で見ると、首都圏では「2〜4年」が最も多く63.3％、次に「4〜6年」が25.0％でした。前年同期比の推移で見ると、学生以外は、少しずつ居住期間が延びています。長期居住は、今の賃貸経営成功のポイントでもありますので、このポイントを意識した賃貸経営が大切です。
入居率は委託管理・サブリース共に上昇。サブリース物件で、首都圏が95.3％、関西圏が93.9％、他のエリアでも上昇している。
首都圏の成約賃料ー家賃相場の上昇傾向も見られる
成約賃料は、全体傾向でも間取り別でも「変化なし」の割合が最も多い結果となりました。一方、首都圏の全体傾向で、「減少」が25.8％あるものの、それを上回る30.6％が「増加」と回答しています。
家賃相場は、全体傾向としては横ばいが続く中、30.6％が「増加」というのは、かなり堅調な印象です。もちろん「減少」もあることから、家賃相場の二極化があることが分かりますが、家賃の回復を感じます。
一方、礼金は0.74カ月、敷金は1.10カ月で、こちらはどちらもわずかながら減少しています。
また成約賃料を指数化したDI値の推移も、いずれの間取りでも2015年度下期で大きく上昇しています。
首都圏の家賃相場は二極化しているが、全体で30.6％が「増加」したと回答。家賃の回復基調と見られる。
関西圏の成約賃料ー家賃相場はまだら模様
関西圏は、「変化なし」の割合が首都圏よりも高く、特に1LDK〜2DKは73.5％が「変化なし」と回答しています。まだ、横ばい傾向が続いているようですが、「減少」は5.9％と低く、「増加」が20.6％もあります。一方、1R〜1DK、2LDK〜では「増加」に比べ「減少」が多くなっています。どのような物件で家賃が「増加」したのか、ここに注目すべきでしょう。
一方、全体で前年を同期比で見ると前年は「増加」が17.6％でしたが、今年は「増加」が20.6％です。DI値で推移を見ると、2LDK以上が上昇しているのが分かります。また、新婚、ファミリー層が堅調に推移しているようです。
礼金は1.36カ月、敷金(保証金)は0.91カ月です。礼金は、わずかながら上昇し、敷金は下落しています。また、礼金なし物件については、54.3％が「増加」、敷金(保証金)なし物件は37.1％が「増加」したと回答。首都圏よりも高い数字になっています。
関西圏の家賃相場は、間取りの違いなどによって、まだら模様。しかし、1LDK〜2DKは20.6％が「増加」したと回答。2LDK以上も堅調になってきている。
