夏は毎年のように風水害の被害が発生するようになりました。9月に入っても、まだ台風シーズンは続きますので、警戒は必要です。そこであらためて、「地震」「火災」「風水害」の三大災害について、想定されるリスクやそれらに耐えられる賃貸住宅の基本性能について考えてみたいと思います。
地震に耐える－地震後の余震にも耐え、住み続けられること
政府の地震調査委員会の発表によると、今後30年以内に南海トラフが発生する確率は70〜80％です。いつ起きてもおかしくない、非常に高い確率となっています。テレビの地震速報を見るたびに、このことを思い出す方も多いでしょう。
また、地震で気をつけなければならないのが、余震です。東日本大震災では、マグニチュード5以上の余震が2カ月間に530回も発生しています。一度、大きな地震を経験すると、小さな揺れでも恐れを感じてしまい、不安な生活を強いられてしまいます。
賃貸住宅では、地震から入居者の命と暮らしを守るとともに、災害後も安心して入居者が暮らせ、賃貸経営が継続できることが求められます。まず大切なことは、当然ではありますが、倒壊・半壊しないこと。そして、その後の余震にも耐え、住み続けられ、経営に支障が出ないことです。
ヘーベルメゾンでは、地震被害のメカニズムに基づき、大規模建築で採用される制震装置を採用しています。地震の揺れを抑え、建物ダメージを少なくするので、余震による入居者の不安も軽減されるでしょう。
また、被災後の生活を見越した設備を設置することも、減災へとつながります。災害時に最も必要とされているのは、電力の確保です。太陽光発電と蓄電池を準備し、共用部に非常用コンセントを設置することで、停電時に入居者が共同で使うことができます。
ヘーベルメゾンでは強靭な建物に加え、共用部や各住戸にも防災力を高めるアイテムを用意した「防災パッケージ」を開発しました。防災力の強化は、賃貸住宅としても付加価値を大いに高めることになります。
「防災パッケージ」の詳細は、バックナンバー「防災力で賃貸住宅の付加価値を高める」をご覧ください。
地震後も安心して、住み続けられることが減災につながる。停電でも電力が確保されるなどの高い防災力があれば、賃貸住宅として高い付加価値を生む。
火災に耐える－延焼を防ぎ、修復性も追求
地震で最も気をつけなければならないのが、火災です。阪神淡路大震災の教訓としても、大変重要なポイントです。首都圏でも木造密集地域は多く、もし首都直下M7クラスの大地震が発生した場合、地震火災による焼失被害は約41.2万棟／冬・夕方・風速8m/秒（※）と想定されています。これは、揺れによる全壊の2倍以上の被害想定です。
※出典：内閣府・中央防災会議 首都直下地震対策検討ワーキンググループ「首都直下地震の被害想定と対策について（最終報告）」より
都市部においては、木造密集地域をなくし耐火構造への建て替えを促進することは喫緊の課題です。東京都では「木密地域不燃化10年プロジェクト」に取り組んでおり、次のような助成があります。
・老朽建築物の除却費用の助成
・準耐火・耐火建築物への建替えに際して、建築設計及び工事監理に要する費用の助成
・老朽建築物の所有者又は借家人の住替えについて、引越費用の一部を助成
このプロジェクトは2020年度で終了の予定です。
ヘーベルメゾンの外壁・床・屋根に採用しているALCコンクリート・ヘーベルは、国土交通大臣認定の耐火建築部材。火災による外壁からの延焼を防ぐだけでなく、内部失火時の床の抜け落ちも防止します。さらに、外壁が脱落・ひび割れしにくいロッキング工法により炎の侵入を防ぎます。
阪神淡路大震災では、ヘーベルハウスの建物が防火壁となって、近隣の類焼・延焼も食い止めるという例もありました。
また、ヘーベルメゾンの耐火基準は一般的な耐火基準と違い、室内側の壁材で火を食い止めるのではなく、外壁単体で火を食い止めるため、配管や配線を損傷することがありません。これにより、火災後も軽微な補修で原状回復できるので、修復にかかる時間とコストを軽減し、経営への損失も少なくて済みます。
「木密地域不燃化10年プロジェクト」や耐火ラインの詳細は、バックナンバー「火災に耐える賃貸住宅とは－都市の不燃化を考える」をご覧ください。
地震で怖いのは火災。都市部においては、建物の不燃化は喫緊の課題。延焼を防ぐ機能と修復性を追求した機能が求められる。
風水害に耐える－「強さ」と「復旧力」を兼ね備える
台風による集中豪雨など、毎年のように風水害が発生しています。町全体が水没したり、河川の決壊により家が流されたり、甚大な被害が起きています。
まずは、物件所在地の災害危険度を把握することです。災害危険度は、「国土交通省ハザードマップポータルサイト」で調べることができます。例えば東京都の一部地域では平成12年9月の東海豪雨（総雨量589mm、時間最大雨量114mm）を想定して、浸水エリアや浸水の深さについてシミュレーションしています。
また、大きな河川の荒川の場合は3日間の総雨量632mm、多摩川は2日間の総雨量588mmを想定してシミュレーションしています。これらのハザードマップを読み取り、災害時にはどのようなリスクがあるのかを理解することは、災害への心構えができ、災害が発生する前の迅速な避難活動につながります。
大きな被害にいたらなくても、集中豪雨で気をつけたいのがベランダのドレーンのつまりです。ここが詰まると、あっという間にベランダがプール状になり、室内に雨水が浸水してしまうことがあります。特にこの時期は、入居者へ徹底して注意を呼びかけることが必要です。
仮に床下浸水、床上浸水になった場合でも、ヘーベルメゾンの場合は軽微な被害で済み、早い復旧力があります。床下浸水でもヘーベルメゾンはベタ基礎ではないため、床下に浸水した水も時間とともに地中に浸透します。長期間湿気が残らないので腐食の原因をつくりません。
また、床・外壁のへーベル版は水に浸かることがあっても乾燥収縮しないため、床上浸水になっても、ほとんど交換せずに汚れを落として消毒し、そのまま床・外壁材として機能します。（ただし、フローリングなどは交換する場合があります。）断熱材ネオマフォームは、水にも強く吸湿しにくい固形素材のため、万一水害で断熱材が浸水した場合にも、浸水部分の交換のみで補修が済むため、費用や工期を最小限に抑えます。
年々被害が頻発する風水害への対応力を備えると同時に、早期復旧を可能にする復旧力が必要。
賃貸住宅に求められる防災力とは？
これまで見てきたように、賃貸住宅に求められる防災力とは、「入居者の命と暮らしを守り、早期修復性で事業が継続できること」です。
度重なる災害に、入居者の意識も変化し、防災力の高さも部屋選びの条件として、重要な選択肢の一つとなってきました。ヘーベルメゾンの入居者に「災害に対する強さ」がお部屋を決める上で決定要因の一つになったかを聞いたアンケートでは、「そう思う・ややそう思う」が77.8％もいました。
また、賃貸住宅の防災力を高めるには、入居者へ注意喚起を促し、自助・共助の防災意識を啓発することも大切です。旭化成不動産レジデンスの管理物件では、自助・共助を促すノウハウを記載した「住まいの防災HANDBOOK 集合住宅版」を配布したり、コミュニティ賃貸住宅シリーズでは、入居者向けの防災イベントを開催し、お互いに交流を図りながら防災を学べる機会をつくっています。
ヘーベルハウス・ヘーベルメゾンでは、業界に先駆け「制震構造」を全棟標準仕様※とするなど、過去の度重なる自然災害でもその頑丈さを発揮してきました。これらの取り組みが評価され、旭化成ホームズは、一般社団法人レジリエンスジャパン推進協議会による「ジャパン・レジリエンス・アワード（強靭化大賞）2019」企業・産業部門／住宅・都市領域で、「最優秀レジリエンス賞」を受賞しました。
※一部のプラン・仕様・商品を除きます。
賃貸住宅に求められる防災力とは「入居者の命と暮らしを守り、被災後も入居者の生活を早期に復旧させ、賃貸経営の維持・継続ができること」。
