老朽アパートは、経営上はもちろん、相続資産としても課題が山積みです。気になってはいるものの、どのタイミングで、どう建て替えればよいのか分からず、なかなか踏み出せない場合もあります。どのような視点で、建て替えを計画すればよいのかポイントを解説します。
相続資産としては不良資産－建て替えのタイミングはどう考える？
築30年、40年の老朽アパートの場合、ローン返済も終わっているので、多少の空室があっても、賃料収入があればそのままにしてしまいがちです。しかし、事業承継の観点で言うと不良資産を相続させることになってしまいます。
経験豊富な親世代が運営している間は可能かもしれませんが、承継した子世代にアパート経営の経験がない場合、入居者や不動産業者との対応や家賃回収、修繕の手配など全ての業務を行うことは可能でしょうか。建て替えるにも、ほとんど面識のない入居者相手に、気の重くなる退去交渉が立ちはだかります。
また、相続人が複数いる場合、平等な相続も非常に困難になります。仮に評価額が同じでも、ご自宅を引き継ぐ方と老朽アパートを引き継ぐ方では、相続後に発生する労力が全く異なるため、相続争いに発展するケースが散見されます。
リフォームという選択肢もありますが、躯体そのものが老朽化していれば、耐震性の問題があります。大地震では倒壊の危険性に加え、二次災害の火災にも注意しなければなりません。特に都市部の場合は、都市防災の観点からも不燃化促進が喫緊の課題となっています。
建て替えのタイミングとしては、以下のようなポイントが挙げられます。
【建て替えのタイミングの判断材料】
■耐震性（築30年超物件）
1981（昭和56）年以前に建てられた建物は、古い耐震基準で建築されているので、耐震面から考えて検討したほうがよい。
■維持・管理費の上昇（改修しても収入が増えない場合）
老朽化した建物および室内の補修・リフォームの規模とそれにかかる経費を算出の上、費用対効果のバランスから検討する。
■家賃の下落・空室の増加（空室対策の効果がない場合）
建物や設備が今の入居者ニーズと合わず一年以上空室が埋まらない場合、空室対策で家賃を段階的に下げても効果がない場合は、建て替え時期を迎えていると考えたほうがよい。
老朽アパートは不良資産になりやすい。事業承継、都市防災の観点からも建て替えを検討したほうがよいでしょう。
助成制度を利用する－不燃化促進は都市防災の喫緊の課題
都市の不燃化促進については、行政サイドも助成金を出すなどの対策を取っています。例えば、東京都では木造住宅密集地域が山手線外周部を中心に広範囲に広がっています。そこで東京都では、「木密地域不燃化10年プロジェクト」を立ち上げ、53の不燃化特区エリアを指定し、老朽建築物の除去費用や建て替えの際の設計費の助成があります。ただし、このプロジェクトは2020年度（2021年3月末）が最終年度の予定ですので注意が必要です。
また、10年プロジェクトとは別に各自治体の不燃化促進事業もあります。例えば品川区では14のエリアを指定し、同様に除去費用や建て替え費用の助成があります。こちらも、エリアによって期限が定められていますが、長いものは2029年3月までのエリアもあります。
都市部では、不燃化建築物への建て替えに対する助成制度を進めている自治体もある。対象条件や期限に注意。
コロナ禍での新たなニーズを見極める
賃貸経営は長期的な事業です。プランは、長期に競争力を維持できるものにしなければなりません。まずは、入居者ターゲットを把握することです。単身者向けか、新婚向けか、ファミリー向けか。そのエリアに適したターゲットにニーズの高い間取りや設備を備えていくことが不可欠です。
昨今では、このコロナ禍で新たに浮上してきたニーズが注目されています。
例えばテレワークの普及にともない、ワークスペースを設けたり、生活を充実させるため、キッチンスペースやベランダを広く取ったり、今やライフラインともいえるインターネット環境を充実させたりなどです。
コロナ禍の影響による賃貸住宅のニーズに関しては、バックナンバー「アフターコロナの賃貸住宅ニーズ」でも詳しくご紹介しています。ご覧ください。
●光と風を取り込んだ憧れの暮らしを叶える賃貸住宅「光と風のLDK」
ペニンシュラタイプのキッチンを採用することで、リビングとキッチンの開放感が生まれ、2つの空間をまたいで光と風が通り抜け、快適性がアップします。
これからの賃貸住宅には長期に競争力を維持できる付加価値が必要。コロナ禍で高まったニーズもうまく取り入れることが大切。
事業承継も踏まえ、所有と管理を分離する
これからの賃貸経営で大切なことの一つが管理です。今までは、自主管理をしてきた方も多いと思われます。その中で、賃貸管理の煩わしさも多々ご経験されているのではないでしょうか。
賃貸住宅は入居者管理・建物管理の良し悪しで、安定経営の成否がかかっているといってもよいでしょう。業界では、「賃貸住宅管理適正化法」が成立し、賃貸不動産経営管理士という専門家が台頭するなど、管理についてはより専門化が進んでいます。
つまり、専門のスタッフによる管理が主流になっているのです。その代表的なケースが「一括借上げ（サブリース）」です。
一括借上げを活用することで、所有と管理を分離することができます。これは、将来、相続が発生し子世代へ事業承継する際も、スムーズな承継につながるポイントになります。子世代の多くは、サラリーマンなどで独立しているケースが多いと思われますが、相続が発生し、サラリーマンと賃貸管理を兼業することは容易ではありません。
一括借上げであれば、帳簿など経理面での引き継ぎだけで、管理は特に引き継ぐ必要はありません。引き継ぐ方も簡単ですし安心です。
一括借上げには、空室リスクを回避でき安定収入が得られるというメリットもあります。一括借上げは、これからの賃貸経営のスタンダードになっていくでしょう。
一括借上げについてはバックナンバー「一括借上げのメリット・デメリットを再確認！」でも詳しく解説しています。ぜひ、ご覧ください。
賃貸管理は、一括借上げにより専門家が管理する時代に。事業承継の面からもスムーズに行えるメリットがある。
