東日本大震災から10年、阪神・淡路大震災から26年が経ちました。あらためて防災・減災の意識を高めていかなければならないと、誰もが感じていることでしょう。加えて、今はコロナ禍であるということも考慮しなければなりません。今回は、賃貸住宅の防災・減災について考えてみたいと思います。
都市型の自然災害の特徴
自然災害を大きく分けると「地震」「火災」「風水害」があります。特に、都市部の自然災害におけるポイントを見ていきましょう。
【地 震】
2021年2月13日、福島県、宮城県で最大震度6強を観測した地震は、2011年3月に起きた東日本大震災の余震と見られています。また首都直下型地震や南海トラフ地震も、いつ起きてもおかしくないと言われています。過剰に反応する必要はないと思いますが、建物の耐震性については、あらためてチェックする必要があるでしょう。
ポイントは倒壊・半壊しないことはもちろん、賃貸住宅では、地震から入居者の命と暮らしを守るとともに、災害後も安心して入居者が暮らせ、賃貸経営が継続できることです。
例えばヘーベルメゾンでは、地震被害のメカニズムに基づき、大規模建築で採用される制震装置を標準採用(※)しています。地震の揺れを抑え、建物ダメージを少なくするので、余震による入居者の不安も軽減されるでしょう。（※一部のプラン・仕様・商品を除きます）
【火 災】
地震後に最も気をつけなければならないのが、火災です。阪神・淡路大震災では、木造住宅密集地域で発生した火災が甚大な被害をもたらしました。三大都市圏では、まだまだ木造住宅密集地域が多く存在し、都市防災のウィークポイントと指摘されています。
木造住宅から耐火構造への建て替えを促進するため、次のような助成を実施している自治体もあります。
・老朽建築物の除却費用の助成
・準耐火・耐火建築物への建て替えに際して、建築設計及び工事監理に要する費用の助成
・老朽建築物の所有者又は借家人の住替えについて、引越費用の一部を助成
※自治体によって、助成内容や要件は異なります。詳しくはお問い合わせください。
また、東京都では「首都被災～木密地域に潜む、災害のリスク～」として延焼シミュレーションCGをYouTubeで配信しています。コチラをご覧ください。
「地震に関する地域危険度測定調査（第8回）」の詳細についてはコチラをご覧ください。
【風水害】
近年では、毎年のように台風や豪雨で風水害が発生しています。都市部では、排水が処理しきれないことで発生する都市型水害にも注意が必要です。
国土交通省では、「不動産取引時に水害ハザードマップを使って対象物件のリスクを説明すること」を昨年、義務化しました。賃貸住宅も契約時の重要事項説明で説明しなければなりません。
床下浸水、床上浸水などの災害自体を食い止めることは困難ですが、軽微な被害で済み、早い復旧力があるかが問われます。例えばヘーベルメゾンの場合は、基礎がベタ基礎ではないため、床下に浸水した水は時間の経過とともに地中に浸透します。長期間湿気が残らないので腐食の原因をつくりません。
賃貸住宅では自然災害に遭っても、入居者の命と暮らしを守るとともに、災害後も安心して入居者が暮らせ、賃貸経営が継続できることが求められる。
在宅避難を可能にする賃貸住宅とは？
防災対策で大きな変更を余儀なくされたのが、避難所のあり方です。コロナ禍によって「密」を避ける必要性が注目されていますが、コロナに限らず、プライバシー空間が確保できないなど、大きな心理的ストレスを伴う集団生活も避けなければならず、避難所は分散して設ける傾向にあります。
また、以前から課題となっているのが、ペットを飼育している方や小さいお子様がいる世帯です。ペットが避難所で受け入れられなかったり、乳幼児を連れての避難所生活は難しかったり、行き場を失ってしまう可能性があります。
一方、地震などの場合は、避難所に行かず「在宅避難」が推奨されています。マンションやヘーベルメゾンなど耐震性の高い建物の場合は、震災で倒壊する可能性はほぼありません。避難所の「密」を避けるためにも「在宅避難」を各自治体では勧めています。
それでも、ライフラインがストップしてしまうような災害が起きた場合、賃貸住宅でも、在宅避難を可能にするにはどのようにすればよいのでしょうか。
この課題を解決したのが「ヘーベルメゾン防災パッケージ」です。賃貸住宅で「自助」「共助」を促す設備や機器を備えています。
特徴は共用部に設けた「防災ステーション」。太陽光発電と蓄電池により、停電時にも使える非常用コンセントを設置しています。停電時には入居者がゆずり合いながら、スマートフォンの充電や、テレビ・ラジオからの情報収集、電気ポットによるお湯の確保などができ、まさに「共助」の場となります。
住戸内にはローリングストックを促すパントリーや、壁面には家具固定用の下地補強を設置し、「家具固定OK」のプレート表示するなど、「自助」を促します。
また、地震の二次災害である火災の原因は、停電から復旧した際に起こる通電火災です。これを防ぐため「感震ユニット付分電盤」を採用。震度5強以上の地震を感知するとブレーカーを強制遮断し、電気を自動的にストップします。
ヘーベルメゾン防災パッケージについては、バックナンバー「防災力で賃貸住宅の付加価値を高める」でも解説しています。ご覧ください。
【ZEH-M（ゼッチ・マンション）】
今後、防災の面でも注目されているのが「ZEH-M」です。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、高断熱化、高効率設備による省エネと太陽光発電などによる創エネにより、年間の「一次エネルギー消費量※」が正味（ネット）でゼロ以下となる住まいです。住宅のエネルギー消費量を削減したい政府が強力に推進しています。
電力供給を太陽光発電により行う「ZEH-M」は、災害時に停電になった時でも電力は供給されますので、防災対策としても有効です。将来的には、「ZEH-M」の基準を満たした賃貸住宅は、募集の際にZEHマークが表示され、例えば消費エネルギーが何％削減といったこともアピールできるようになります。入居者にとっても、部屋選びの基準の一つとなるでしょう。
※一次エネルギーとは、自然界に存在している形そのままのエネルギーのことで、石油・石炭・天然ガス・発電用の水力・太陽光などを指します。
今後は「ヘーベルメゾン防災パッケージ」やZEH-Mのように在宅避難を可能にする賃貸住宅も入居者の部屋選びの基準の一つとなってくる。
コミュニティ形成も防災対策の一つ
阪神・淡路大震災の教訓からも「自助」「共助」が防災・減災の要の一つであることは間違いありません。これは、賃貸住宅でも同じです。近所づきあいが希薄な賃貸住宅では、コミュニティを形成するのは難しく、「共助」を促すのは難しいとされてきました。しかし、賃貸住宅であってもゆるやかなコミュニティが形成され、「共助」が促されているケースが多く見られるようになっています。いくつかその例をご紹介します。
■女性限定のあんしん共有賃貸住宅「ヘーベルメゾン New Safole（サフォレ）」
入居者を女性限定として防犯・防災性能を高めた賃貸住宅です。「Newサフォレ」では、入居時に「マナー同意書」にサインすることを条件としています。「マナー同意書」には、マナーを守ることや防犯・防災上も、何かあった時は助け合うといったことが書かれています。入居者の潜在的な「共助」の意識を"見える化"したのです。入居者からも「住んでからの安心感が高まる」と高い評価をいただいています。
■子育て共感賃貸住宅「ヘーベルメゾン 母力（ボリキ）」
子育て家族を対象とした賃貸住宅です。「母力」では、入居者同士が子育ての不安や悩み、楽しさや喜びを共有し、交流が盛んなため、コミュニティも自然に育まれています。ここでも「共助」の意識を確認するために、住民憲章「子育てクレド」を定め、入居時に賛同していただくことで、賃貸住宅の防災・防犯の機能を高めています。
賃貸住宅であっても管理がしっかりしていれば、防災力を高めるコミュニティを形成することは可能。
ヘーベルメゾンが考える賃貸住宅の防災
これまで見てきたように、賃貸住宅に求められる防災力とは、「入居者の命と暮らしを守り、早期修復性で賃貸経営が継続できること」です。
度重なる災害に、入居者の意識も変化し、防災力の高さも部屋選びの条件として、重要な選択肢の一つとなってきました。ヘーベルメゾンの入居者に「災害に対する強さ」が部屋を決める上で決定要因の一つになったかを聞いたアンケートでは、「そう思う・ややそう思う」が77.8％もいました。
また、賃貸住宅の防災力を高めるには、入居者へ注意喚起を促し、自助・共助の防災意識を啓発することも大切です。旭化成不動産レジデンスの管理物件では、入居者に自助・共助を促すノウハウを記載したカタログ、ペット共生型賃貸住宅の入居者には「本当に知りたいペットの防災ハンドブック」を配布しています。「ヘーベルメゾン 母力」では、入居者向けの防災イベントを開催し、お互いに交流を図りながら防災を学べる機会をつくっています。
ヘーベルハウス・ヘーベルメゾンでは、業界に先駆け「制震構造」を全棟標準仕様※とするなど、過去の度重なる自然災害でもその頑丈さを発揮してきました。これらの取り組みが評価され、旭化成ホームズは、一般社団法人レジリエンスジャパン推進協議会による「ジャパン・レジリエンス・アワード（強靭化大賞）2020」企業・産業部門／住宅・都市領域で、「最優秀レジリエンス賞」を受賞しました。今回の受賞は2年連続での受賞となります。
※一部のプラン・仕様・商品を除きます。
賃貸住宅に求められる防災力とは、「入居者の命と暮らしを守り、早期修復性で賃貸経営が継続できること」。
