二次相続などで実家に住む子ども世代がいない、また親が介護施設に入居したなどで、実家が空き家になってしまうことがあります。そのまま放っておくと、建物は傷み、防災、防犯、衛生上、近隣に迷惑がかかってしまい、不良資産になりかねません。実家が空き家になった場合、どのような対処法があるのかを解説します。
【売却する】－譲渡所得3,000万円控除の特例を活用
まず、考えられるのが売却です。
不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得として譲渡所得税がかかります。譲渡所得は次の計算式で求めます。
問題は取得費です。親から古い実家を相続した場合、親が取得した当時の契約書などがあれば取得費が分かりますが、ない場合は売却価格の5％しか取得費として認められません。
特に都市部の場合は、地価の価格が上がっている上に取得費が売却価格の5％では、譲渡所得税が多くなってしまいます。
そこで、活用したいのが「空き家の譲渡所得の特例」です。例えば、親が一人暮らしだった実家を相続した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除することができます。譲渡所得の税率は多くの場合、所有期間が5年超の長期譲渡となり20.315％です。つまり、3,000万円以上の譲渡所得があった場合、3,000万円の20.315％、約609万円が節税となる計算です。
要件はいくつかありますが、特に気を付けたいのは次の要件です。
・家屋は昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
・家屋は耐震補強をした上で譲渡、または家屋を取り壊した後の土地を譲渡すること。
・相続開始から譲渡までの間に、他人に貸したりしていないこと。
・売却代金が1億円以下であること。
この特例は、相続開始の日から3年を経過した年の年末までに譲渡した場合ですので、焦る必要はありませんが、特例の適用期限が2023年12月31日までとなっています。ただし、昨今の空き家問題の深刻さを考慮すると、期限延長も十分に考えられます。適用期限までに譲渡し特例を受けるには、譲渡した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告をしなければなりません。その際に、必要な書類として「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける必要があります。事前に家屋が所在する市区町村に申請をして、交付を受けてください。
売却は、手っ取り早い手段ではありますが、都市部の土地は利用価値が高く、活用方法によっては大きな収益を生むこともありますので、熟考を要する問題です。
相続した実家が空き家になり売却する場合は、譲渡所得税の3,000万円特別控除を活用する。
【貸す】－リフォームして賃貸住宅として貸す
誰も住んでいない空き家はどんどん劣化が進み、やがて住めなくなってしまいます。それだけではなく、近隣にも防犯上、衛生上の迷惑がかかる場合があります。しかし、思い出のある実家を手放したくないのは誰も同じです。
そこで、次に考えられるのが、賃貸住宅としての貸し出しです。
入居者との契約は、将来、自分たちが利用する予定があれば「定期借家契約」にします。契約期間を1年、2年と限定でき、契約終了後は明け渡してもらえます。ただし、その分家賃は低めに設定するのが一般的です。
ずっと賃貸にするつもりなら、「普通借家契約」にします。その場合、契約は2年ごとに更新し、よほどの理由がない限り、こちらから契約解除はできませんが、普通借家契約のほうが、家賃も高く設定でき入居者も見つけやすいでしょう。
また、貸し出す際にはリフォームが必要です。設備が古かったり、メンテナンスが行き届いていなかったりすると入居者探しに苦労するからです。リフォーム費用と家賃収入のバランスで、いつ回収できるかなど、シミュレーションして検討することが大切です。
賃貸として貸し出すには、リフォームが必要。リフォーム費用をどのくらいで回収できるかをシミュレーションして計画を立てること。
【維持する】－空き家の借上げサービスを活用
自前でリフォーム費用を捻出し、採算が取れるかどうか不安な場合は、収益目的ではなく維持することを目的とした「空き家の借上げサービス」を活用する方法もあります。
これは、空き家を事業者が借上げリフォームし、転貸（サブリース）する仕組みです。借上げ期間は事業者によって異なりますが5年から10年。借上げ料は固定資産税がまかなえる程度ですが、契約終了後はリフォームされた状態で戻ってきます。その後はそのまま賃貸として利用もできますし、自分で利用することもできます。
「空き家の借上げサービス」はリフォームの自己負担もなく、入居者募集などの管理も必要ありません。事業者はNPO法人や鉄道会社と連携している事業者などがあります。まだ始まって10年ほどのサービスですが、検討してみるのもよいでしょう。
また、空き家の管理だけを行うサービスもあります。見回りだけのものから、敷地内の清掃、室内の通気・換気などを定期的に行ってくれます。管理の内容は様々なオプションから設定され、数百円から数千円とリーズナブルなものもあります。
「空き家の借上げサービス」は自己負担なくリフォームでき、管理の手間もない。収益は少ないが、建物の維持管理はできる。
【活用する】－賃貸住宅に建替えて土地活用
三大都市圏など都市部の地価は、コロナ禍の影響も少なく上昇しています。それだけ、地価の需要が旺盛で、都市部の土地は利用価値が非常に高いということです。
空き家の実家も売却すれば高値がつくかもしれません。しかし、長期的に考えれば、最も有効な手段は活用して収益を得るということです。駐車場経営などもありますが、固定資産税なども考えると賃貸住宅に建替えて賃貸経営をするという選択肢があります。
コロナ禍でリモートワークの普及により、郊外が人気になるなど賃貸市場は広がりを見せています。駅から遠いなどの一見不利に見える立地でも、市場調査を行って計画をすれば、賃貸住宅のニーズは十分にあります。
さらに、最近では所有と経営の分離、つまり一括借上げにより、日常の賃貸住宅の管理は一切することなく、初心者でも始められます。
いくつかメリットをまとめてみました。
メリット1－初心者でも始められる
「30年一括借上げシステム※」を活用すれば、賃貸経営における日々の管理・運営を行う必要は一切ありません。専門知識がなくても、初心者でもスムーズに賃貸経営を始められます。
メリット2－30年間、安定した収益が見込める
賃貸経営は、他の資産運用と比べ、景気に左右されにくく長期にわたり安定した資産運用が可能です。「30年一括借上げシステム※」で30年間安定した収益が望めます。
メリット3－将来の相続対策になる
土地活用は、相続対策としても有効です。賃貸住宅を建てることにより相続評価が下がり、高い節税効果が生まれます。受け継いだ資産を手放すことなく、有効に活用できます。
※30年一括借上げシステムの注意事項
● 2年毎に賃料の見直しを行います。また、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあります。
● 一括借上げ契約期間中においても、当社等から解約することができます。オーナー様から解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約することができません。
実家の最も有効な活用方法は、賃貸住宅への建替え。初心者でも長期に安定収入が期待できる。
