今年の確定申告は、2月17日（月）から3月16日（月）までで、この期間に申告、納税が必要です。節税の王道は、経費をコツコツと積み重ねていくことです。すでに準備が済んでいる方も、これからの方も今一度、経費の計上モレがないか確認しましょう。
開業初年度の場合、気をつけたい必要経費
賃貸住宅を建設して、今回、初めて確定申告をする方、つまり経営開始初年度の確定申告については、賃貸住宅の建設に伴う様々な費用があり、その扱いに迷うことも多いでしょう。例えば、地鎮祭の費用や、登記費用、不動産取得税や印紙税といった租税公課などです。
これらの経費については、建物の取得価格に資産として計上して減価償却する場合と、その年の費用になるものがあります。表にまとめましたので、参考にしてください。
また、減価償却費は、実際に使用した月数で1年間の減価償却費を月割で算出します。例えば1年間の減価償却費が120万円で7月から賃貸経営を始めた場合、使用期間は6カ月なので初年度の減価償却費は60万円となります。
減価償却費については、バックナンバー「アパート経営の節税対策－減価償却費編」をご覧ください。
賃貸住宅を建設して初年度の確定申告では、賃貸住宅の建設に伴う費用について、資産計上して減価償却する費用と必要経費になる費用があるので、注意が必要。
賃貸経営の必要経費として、認められるもの・認められないもの
賃貸経営の必要経費として、金額が最も多いのは建物・設備の減価償却費、次にローン金利、租税公課といったところでしょう。修繕をした場合は、修繕費が大きくなる場合があります。
その他、不動産管理会社への委託料、税理士報酬、また、不動産管理会社との通信費といった細かいものも必要経費になります。賃貸経営に費やした費用はすべて必要経費ですので、細かい経費も忘れずに、コツコツと計上していくことか節税の第一歩です。
下の表のものは必要経費とはなりません。租税公課などは、間違いやすいのでよく確認しましょう。また、個人事業主の場合、事業主への福利厚生費は認められません。ご注意ください。
賃貸経営のためにかかった費用は、すべて必要経費。自家消費を経費にしないよう注意。
「所得から差し引かれる金額」とは？
確定申告では、まず収入と所得の計算をします。収入とはいわゆる売上のことで、家賃、共益費、礼金などです。その売上から必要経費を引いたものが所得になります。確定申告書の左上と左中のブロックです。さらに、所得控除といって、様々な費用を所得から引くことができます。申告書の左下のブロック「所得から引かれる金額」がそうです。
所得控除も大きな金額になりますので、計上モレがないようにしましょう。
例えば、所得控除となるのは社会保険料控除なら、国民健康保険料、介護保険料、後期高齢者医療保険料、国民年金保険料などです。また、小規模企業共済制度は、個人事業主の退職制度と呼ばれ、個人事業主や小規模企業などの会社役員が廃業・退職した際に共済金が支払われます。掛け金の上限は月7万円、年間84万円です。掛け金が全額必要経費になりますので、節税対策として活用している方が多くいます。
所得控除については、バックナンバー「アパート経営の節税対策－所得控除編-その1」「アパート経営の節税対策－所得控除編-その2」で詳しく解説しています。
所得控除も節税に大きく寄与します。計上モレに注意し、活用できる制度は検討しましょう。
2020年分からの注意点。増税？減税？
今回の確定申告では影響がありませんが、今年2020年分からの確定申告に関わる税制改正がありましたので、ご紹介します。
まずは、基礎控除が38万円から48万円に引き上げられ、減税になります。
ただし、個人事業主の場合、所得の合計が、2,400万円を超えると基礎控除は32万円に、2,450万円を超えたら16万円に、2,500万円を超えたら基礎控除なしになります。つまり、所得が2,400万円を超えるアパート・マンションオーナーにとっては、基礎控除が減額される分、増税となります。
また、公的年金についても同様の措置があり、年金以外の不動産所得などが1,000万円を超えると公的年金等控除が20万円、2,000万円を超えると30万円引き下げられ、増税となります。
もう一つ注意したいのが青色申告に関する改正です。青色申告特別控除65万円については、電子申告か電子帳簿のいずれかを採用しないと55万円に引き下げられます。少なくとも電子申告ができるように準備しておくのがよいでしょう。
電子申告については、バックナンバー「電子申告が簡単に！進化する経理業務のIT化」をご覧ください。
2020年分から青色申告特別控除65万円が、電子申告または電子帳簿を採用しないと55万円に減額。電子申告がお勧め。
