HOME > アパート経営・土地活用の知恵袋 > マンスリーレポート > 相続 > 相続の視点で考える、土地・不動産活用
アパート経営・土地活用の知恵袋
マンスリーレポート 最新情報をレポートします

相続の視点で考える、土地・不動産活用

相続

タグ :

2021年4月20日

相続の視点で考える、土地・不動産活用

資産の中で最も相続対策として活用効果が高いのが土地・不動産です。上手に活用することで、相続税の負担軽減にもなり、かつ運用益で資産を膨らませることも可能です。しかし、活用の方法やタイミングを間違えると、負の資産となり、かえって大きな負担になってしまうこともあります。特に、人生100年時代において気をつけなければならないのがタイミングです。今回は相続の視点で、土地や不動産の活用について考えてみます。

認知症になると資産が凍結される

土地オーナーにとって、その資産をいつどのように運用するかは、大きな課題です。人生100年時代といわれ、時間はたっぷりあるようにも感じますが、そこにリスクも潜んでいることは、なかなか気づきません。

ライフプランを考える上でも"長生き"に含まれるリスクを考慮することは、ファイナンシャルプランの観点から大事なことです。これは相続対策も同じです。特に注意したいのが、認知症リスクです。2030年、認知症患者は約830万人となり、65歳以上の約4.3人に1人が該当すると推計されています(厚生労働省推計)。認知症は、思っているより身近な病気なのです。

認知症になると、資産はほぼ凍結されてしまいます。土地の売却はもちろん、土地活用などの有効活用ができなくなってしまうのです。第一生命経済研究所の試算によると、2030年の認知症患者の金融資産は約215兆円になると試算されています。つまり、約215兆円の資産が凍結されてしまうのです。土地・不動産も加えれば、さらに大きな金額となるでしょう。相続対策は、認知症対策でもあるのです。

■認知症患者の保有する金融資産額(推計と将来試算)

土地などの資産は、認知症になると凍結してしまうデメリットがある。相続対策の観点からも早めの対策が必要。

相続対策としての土地活用の効果はどのくらいか?

では、具体的な土地活用のメリットを見てみたいと思います。
相続の評価額1億円の更地に賃貸住宅を建築した場合でシミュレーションします。
更地は、何もしなければ評価額は1億円で、固定資産税もかかります。その更地に建築費1億円の賃貸住宅を全額ローンで建設します。

[例]自用地評価額1億円、借地権割合70%、借家権割合30%の土地に、1億円(全額ローン)で賃貸住宅を建設

その場合、評価額1億円の資産が2,100万円に圧縮され、7,900万円の資産圧縮効果が生まれたことになります。また、建設後は賃貸住宅の家賃収入を得られ、資産運用としても大きなメリットがあります。
賃貸住宅をローンではなく、現金1億円で建てたとしても効果は同じです。年齢や資産の状況に応じて、資金については検討するのがよいでしょう。

更地に賃貸住宅を建てると評価が8割も減少することがある。建築後は家賃収入で安定した資産運用が期待できる。

老朽アパートは防災の観点からも建替えを

老朽アパートは空室が目立ち始めたら、注意が必要です。ローン返済が終わっている場合は、多少の空室があっても、賃料収入があればそのままにしてしまいがちです。しかし、相続の観点で言うと不良資産を相続させることになってしまいます。設備などが老朽化すればメンテナンス費の負担も大きくなる上に、耐火性・耐震性の劣る建物の場合は防災上も危険です。エリアによっては、自治体の不燃化促進の助成制度がありますので、それを活用して建替えを検討するのがよいでしょう。助成制度は対象地域や期限に注意してください。

■品川区の不燃化助成の例

老朽アパートの建替えについては、バックナンバー「成功する老朽アパート建て替えのポイント」でも解説しています。ご覧ください。

自治体の不燃化促進助成制度を活用すると、建替えがスムーズに。

二次相続で実家を不良資産にしないために

自宅の相続で気をつけたいのが、二次相続です。子どもは独立し、他に自宅を所有しているケースもあると思います。そうなると、相続評価を8割も引き下げる「小規模宅地等の特例」が使えず、相続税を負担することになりかねません。また、誰も引き継がない実家は「空き家」となってしまいます。「空き家」は住宅密集地などでは、防災・防犯面や衛生面でも近隣に迷惑がかかり、実家が不良資産になってしまう可能性もあります。

そうならないために、親世代が元気なうちに、自宅を賃貸住宅に建て替えるという活用方法があります。「小規模宅地等の特例」は自宅だけではなく、賃貸住宅の敷地にも適用することができ、建物の賃貸住宅の割合に応じて、敷地の評価額が5割減額になります(200m2まで)。5割の減額でも都市部は地価が高いので大きな節税効果があるでしょう。
例えば3階建ての賃貸併用住宅で1、2階を賃貸住宅、3階を自宅にした場合は、敷地の3分の2が5割の評価減になります。

※評価額の高い土地では、上記の内容にあてはまらない場合があります。ご計画の際は、専門家にご相談ください。

■賃貸併用の自宅を建てた場合の小規模宅地の特例の適用

自宅の活用法については、バックナンバー「実家を空き家にしないための賃貸併用住宅という選択-前編」「実家を空き家にしないための賃貸併用住宅という選択-後編」でも解説しています。ご覧ください。

自宅は、二次相続で空き家になるリスクを抱えている。親世代が元気なうちに、賃貸併用住宅に建て替えることで、相続対策としてリスク回避できる。

投資用不動産への資産の組み替えをする

コロナ禍で地価は下がりましたが、不動産投資へのニーズは依然として高いです。特に住宅地に関しては地価の下落も軽微なので、むしろチャンスと捉えている土地オーナーや資産家の方も少なくありません。

不動産投資の手法としては、主に3つあります。一つは、投資用マンションです。一般的にはワンルームの分譲マンションが多いですが、利回りなど投資の善し悪しを見極めるのは実は難しいものです。もう一つは、中古の賃貸住宅を一棟で購入するケースです。これら二つの場合は、購入までの修繕履歴が不明なことも多く、また図面も残されていない等のケースもあるため、投資効率の他に、管理体制が行き届いているかが、重要なチェックポイントとなるでしょう。

最後は、現金で土地を購入し、賃貸住宅を建てるケースです。資産の組み換えとしてはよくあるケースです。現金3億円を相続した場合と、その3億円を土地・賃貸住宅に組み替えた場合でシミュレーションしてみます。

■金融資産を不動産に組み替えた場合の資産圧縮効果(例)

シミュレーションのとおり、大きな資産評価の引き下げ効果が生まれます。実際このような場合、土地は現金で、建物はローンを組むケースが多いようです。
また、資産運用としても、現金3億円を銀行に預けても低金利の今では、運用益は期待できませんが、賃貸住宅による家賃収入は資産運用としても大きなパフォーマンスが期待できます。

土地購入から賃貸住宅については、バックナンバー「土地購入からのアパート経営は成功するか!?」でも解説しています。ご覧ください。

現金で土地を購入し、賃貸住宅を建てることで、相続対策、資産運用のメリットがある。

賃貸住宅を生前贈与して資産を次世代に移転する

相続税対策として考えられる方法の一つが「資産の移転」。つまり、生前贈与です。一般的には現金の生前贈与が話題になりますが、賃貸住宅を生前贈与することも、場合によっては大きな節税効果が期待できます。

賃貸住宅は家賃収入により資産が膨らむことで、将来の相続税負担が大きくなることもあります。そこで家賃収入分の資産を移転する目的で、賃貸住宅を生前贈与するのです。
賃貸住宅を贈与する場合の評価額は固定資産税評価額で、さらに借家権割合による評価減もありますので、時価より大幅に評価額が下がります。おおむね時価の40%で贈与することができます。相続税対策には、「評価の引き下げ」と「資産の移転」がありますが、賃貸住宅の生前贈与はこの二つを兼ね備えているのです。

建築費6,000万円で建てた賃貸住宅を贈与した場合をシミュレーションしてみます。

■建築費6,000万円(固定資産税評価額:時価の60%、借家権割合:30%)の賃貸住宅を親から子へ贈与した場合

このように、評価額は58%も下がります。さらに、この贈与で相続時精算課税制度を活用すると非課税枠が2,500万円なので、超過した20万円に20%の贈与税がかかり、贈与税は4万円ですみます。

なお、ローンで賃貸住宅を建て、ローンも一緒に贈与すると「負担付贈与」となり、建物の評価が固定資産税評価ではなく、時価評価となります。生前贈与での移転と相続での移転、どちらがメリットが大きいか一度計算してみると良いでしょう。

賃貸住宅の生前贈与については、バックナンバー「アパート贈与による相続対策のメリット」でも解説しています。ご覧ください。

賃貸住宅の生前贈与には、「評価の引き下げ」と「資産の移転」の相続税効果がある。

土地活用・アパート経営の資料プレゼント

セミナー・イベント情報を見る

窓口・WEB・電話で相談する

▲ページトップへ

マンスリーレポートトップへ