アパート経営・土地活用の知恵袋
知っておきたい基礎知識 土地活用・アパート経営の基礎知識

建て替えの基礎知識:基礎知識編

アパートや自宅、業態転換も含めた建て替えのメリットやポイントについて解説します

  • ・老朽アパートの建て替え
  • ・建て替えのメリットと課題
  • ・自宅をアパート併用住宅に建て替える
  • ・業態転換も含めた建て替え
老朽アパートの建て替え

木造などで築30〜40年経つと建物の老朽化や家族構成の変化などを解決するために、「リフォームをする」か「建て替える」かの問題に直面します。
特に都心部など土地の利用価値の高い立地の場合、自宅や老朽アパートを建て替えることでより良い資産形成を築くことができる可能性があります。
では、その建て替えのタイミングはどう判断すればよいのでしょうか。まずは、老朽アパートについて考えてみます。

老朽アパートが抱える問題はさまざまです。まずは、空き室問題。長期間埋まらないと、家賃の値下げや大規模なリフォームが必要になってきます。
さらに、あちこち傷んで修繕費がかさんで採算が悪化し、アパート自体が不良資産化してしまうのです。

しかし、一方で老朽アパートの場合、ローン返済は終わっているケースがほとんどですので、少しぐらい空き室があっても採算上あまり問題にならないという方もいらっしゃるでしょう。
ただし、問題は採算上のことだけではありません。

昨今の建て替え理由で一番多いのは耐震性の問題です。周知の通り、全国的に大地震が起こる確率が高くなっており、どこで発生しても不思議ではありません。大地震で倒壊するのは古い木造家屋がほとんどです。

老朽アパートが倒壊、損壊して入居者に被害が出た場合、オーナーに管理責任が問われるケースもあるのです。入居者に安心・安全な建物を提供するのは、オーナーとしての責務といえるでしょう。

では、建て替えのタイミングを、建物の強度的な側面とアパート経営の立場からどう図ればよいでしょうか。次にタイミングのポイントを挙げてみます。

建て替えのタイミング

◆耐震性(築30年超物件):1981(昭和56)年以前に建てられた建物は、古い耐震基準で建築されているので、耐震面から考えてそろそろ検討をした方がよい

◆維持・管理費の上昇(改修しても収入が増えない場合):老朽化した建物および室内の補修・リフォームの規模とそれにかかる経費を算出の上、費用対効果のバランスから検討する

◆家賃の下落・空き室の増加(空室対策が見当たらない場合): 建物や設備が今の入居者ニーズと合わず半分近くが空室であったり、一年以上空室が埋まらない場合、空室対策に家賃を段階的に下げても効果がない場合は、建て替え時期を迎えていると考えた方がよい

建て替えのメリットと課題

老朽アパートでよく見られるのが、空き室が多くいわば不良資産化している建物です。これは将来、相続する人が最も困るケースです。
建て替えにより、アパート経営が健全化すれば、当然資産としても優良資産になります。
相続の観点からも、将来のアパート承継がスムーズになるというメリットがあるのです。

建て替えのメリット

◆火災や地震に強い建物を建てることで防災対策になる
◆優良資産として承継できる。また、相続税、贈与税などの税対策にも効果がある
◆アパート経営の規模を拡大させ、賃料収入増を図ることも可能

建て替えの課題については次の2点です。

  1. 計画性
  2. 立ち退き問題(※)
    「立ち退き編」で詳しく解説しています。

「計画性」については、「アパート経営の基礎知識」で解説していますが、注意しなければならないのは、これまでのアパート経営の方法・ノウハウをリセットすることです。
なぜなら、数十年前と比べると入居者ニーズや管理の方法は、かなり変わっているからです。
また、建築基準法や用途地域の内容も変わっていることもあります。これらのチェックは忘れずに行う必要があります。

収支計画については、収支シミュレーションで、以前よりも簡単に長期の見通しが立てられます。収支計画のポイントはローンの金利、家賃設定、入居率と建て替えの諸経費(取り壊し処分費や立ち退き料等)を加えて計算することです。
建て替えた後、収支面でプラス転換しないことには、手間をかけて建て替える意味もなくなりますから、収支計画はきっちり押さえておきたいところです。

自宅をアパート併用住宅に建て替える

自宅の建て替えをする際に、アパート併用住宅に建て替えるというケースもよく見られます。家族構成が変わって敷地に余裕があるから、賃貸で人気のあるエリアだから、税金対策など、その理由はさまざまです。
この場合のメリットは、自宅が新築できる上に賃貸部分の家賃収入が得られるので、その家賃収入を自宅部分の住宅ローン返済に充てることができること、さらに相続税、固定資産税等の節税も期待できることなどがあげられます。

自宅をアパート併用住宅へ建て替えるメリット

◆家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができる
◆家賃収入があるため、将来の生活設計に役立つ
◆相続税、固定資産税、所得税等の節税が期待できる

業態転換も含めた建て替え

土地オーナーの中には、工場や小売業を営んでいる方も多くいます。しかし、昨今の経営環境の悪化や後継者不足の問題で、将来の事業承継に頭を悩ませている方も少なくありません。
そこで、業態転換として、賃貸マンションや店舗と賃貸住宅の複合的なマンションに建て替えることで、事業承継も解決できるケースもあります。
業態転換とは、いわば“商売換え”です。例えば、酒屋さんが1階をコンビニエンスストア、2階3階を賃貸住宅にしたり、工場を賃貸マンションにしたりするケースです。

業態転換を含めた建て替えのメリット

◆賃貸住宅部分は固定資産税、不動産取得税、所得税、相続税の面から節税が図られる。特に相続面で貸家建付地となり、相続税の大幅な減少が見込める

◆事業を承継する後継者がいない場合でも、一括借上げのアパート経営であれば、経営の負担を軽減できるのでスムーズに承継できる

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