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建て替えの基礎知識:立ち退き編

アパートの建て替えで最大の課題となる「立ち退き」。交渉のスムーズな進め方について解説します

  • ・立ち退き交渉のポイント
  • ・“正当事由”とは?
  • ・立ち退きの進め方とスケジュール
  • ・立ち退き料について
  • ・入居者住み替えのフォロー
立ち退き交渉のポイント

老朽アパートの建て替えで、最も大きな課題が入居者の“立ち退き”です。スムーズにいくケースもあれば、こじれる場合もあり、ケース・バイ・ケースです。これまで、入居者と良好な人間関係を築いてきたからといってスムーズに進むとは限りません。

まず、大切なポイントは、オーナーが正しい対応で立ち退き交渉を進めたかということです。入居者にとって「唐突な解約」や「入居者の事情に全く配慮しない更新拒絶」といったことが、お互いの信頼関係を壊すだけでなく、入居者側の神経を逆撫でし、かえって問題をこじらせる結果を招くことがあるからです。

正しい手続きと良識的な条件の提示に基づいた解約・更新拒絶の話し合いこそが、無益なトラブルを防ぎ、スムーズに建て替えを進めるカギになるといえるでしょう。

“正当事由”とは?

そもそも、立ち退きとは賃貸借契約をオーナー側から解約することで、入居者が拒んだ場合、“正当事由”がなければ、解約はできません。この正当事由ですが、借地借家法では入居者保護の観点から、余程の理由がなければ、正当事由とは認められません。

正当事由には明確な基準はありませんが、オーナーと入居者の事情を比較した上で判断されます。
例えば、「建物の築年数が古く耐震基準を満たしておらず、倒壊の危険がある」、「オーナーが住む住居をそこに建てる(今は賃貸)」「相当の立ち退き料を提示する」など、さまざまな理由を総合的に判断した上で正当事由が認められます。
老朽アパートの場合は、耐震性が一つのポイントになります。入居者も、倒壊するかもしれないアパートには住みたくないでしょう。できれば耐震診断を受け、その結果を入居者に見せるなどすれば効果的です。

立ち退きの進め方とスケジュール

まず賃貸借契約の解約申し入れから始まります。これは、解約したい日の6カ月前までにしなければなりません。
または、更新時期を見越して、更新拒絶の通知を契約期間満了の6カ月前~1年以内に入居者に通知してもよいでしょう。
いずれの場合も書面による通知を行うことが大切です。後々のことを考えて書面にして通知の証拠を残しておくことが鉄則です。ただ、いきなり内容証明郵便で解約の申し入れをすると、感情を害する可能性もあり、よく検討する必要があります。

立ち退き交渉は非常に労力を使います。入居者のためにも、時間に余裕を持って進めるほうがスムーズにいく可能性も高いので、オーナー自身、余力のあるうちに早めに計画することが肝心です。
また、管理会社やハウスメーカー、弁護士などの専門家に相談するのもお勧めです。

■立ち退きの流れ
解約申し入れ(6カ月前) → 話し合い・和解(4カ月前) → 転居先の斡旋(3カ月前) → 明け渡し
立ち退き料について

では、立ち退き料はいくら払えばよいでしょうか?
これほど回答が難しい問題もありません。というのも建物は“一物一価”、仮に全く同じ住宅を建てても立地・周辺環境・方位などが少しでも違えば価値が微妙に異なってきます。

加えて、そこに住む人の住宅に対する必要度や価値観も一人一人違いますから、立ち退きを金銭に置きかえるには極めて難しい判断が必要とされます。これを普遍化することはできないということを前提にしておく必要があります。

よく、転居費+アルファとか3~6カ月分とか言いますが、あくまでも参考にすぎません。ほぼゼロで立ち退いたケースもあれば、何カ月分も要求されたケースもあり、様々です。

入居者住み替えのフォロー

昨今の立ち退きで問題になっているのが、入居者の住み替え先の斡旋です。特に入居者が高齢者などの場合、同程度の家賃では転居先が見つからないというケースが増えているのです。
いくら本人が了承しても、引越し先が見つからなければ転居できません。その場合は、不動産会社とも連携してまず転居先を見つけるのが先決です。

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