アパート経営・土地活用の知恵袋
知っておきたい基礎知識 土地活用・アパート経営の基礎知識

土地活用の基礎知識:土地活用の種類編

いろいろな土地活用の特徴、メリット・デメリットをわかりやすくご紹介します

土地の活用方法は、アパート経営だけではありません。目的や立地条件によっては、他の土地活用法が適していることもあります。
それぞれの土地活用の種類の特徴やメリット・デメリットを把握した上で、活用方法を検討しましょう。

■主な土地活用の種類と特徴
土地活用の種類 特徴 メリット デメリット
アパート経営
  • 賃貸住宅の需要が見込める住宅地を中心とした活用方法
  • 自宅併用も可能
  • 相続税など節税対策として効果が高い
  • 固定資産税評価の軽減が受けられる
  • 所得税軽減対策が可能
  • 安定した収入を得ることができる
  • 狭小地でも可能
  • 専門知識がなくても、建築から管理まで一括して依頼し、事業開始することが可能
  • 事業開始後は他への転用が難しい
  • 初期投資額が多い
貸駐車場
  • 駐車場需要の見込める駅前や商業施設、住宅地周辺などを中心とした活用方法
  • コインパーキングや月極めがある
  • 初期投資が少ない (資金回収が早い)
  • 事業開始までの期間が短い
  • 他への転用が容易
  • 管理が容易
  • 税負担の軽減が受けられない(相続税や固定資産税、所得税の軽減対策にはならない)
  • 収益が低い(税負担が大きいため)
資材(貨物等)
置き場
  • 資材(貨物等)置き場が見込める倉庫や工場・店舗などの周辺を中心とした活用方法
  • 初期投資が少ない(資金回収が早い)
  • 事業開始までの期間が短い
  • 他への転用が容易
  • 郊外エリアでも可能
  • 税負担の軽減が受けられない(相続税や固定資産税、所得税の軽減対策にはならない)
  • 収益が低い(税負担が大きいため)
  • まとまった土地の広さが必要
  • 業種によっては管理が困難
オフィスビル・
商業用ビル
  • オフィスや商業施設の需要が見込める商業地を中心とした活用方法
  • 相続税評価の軽減が受けられる
  • 安定した収入を得ることができる
  • 所得税軽減対策が可能
  • 事業開始後は他への転用が難しい
  • 居住用でないため固定資産税評価の軽減が受けられない
  • 初期投資額が多い
  • 景気の影響を受けやすい
ロードサイド店舗
  • 大型商業施設の建設や需要が見込める幹線道路沿いや郊外を中心とした活用方法 (ファミリーレストラン・本屋・スーパー・パチンコ店等)
  • 相続税評価の軽減が受けられる
  • 安定した収入を得ることができる
  • 所得税軽減対策が可能
  • 事業開始後は他への転用が難しい
  • 居住用でないため固定資産税評価の軽減が受けられない
  • 初期投資額が多い
  • 景気の影響を受けやすい
  • まとまった土地の広さが必要
医療介護施設
  • 超高齢社会で需要が高まる医療や介護サービスを中心とした施設
  • 相続税評価の軽減が受けられる
  • 安定した収入を得ることができる
  • 所得税軽減対策が可能
  • 社会貢献できる
  • 建築資金の助成金が受けられる場合がある
  • 事業開始後は他への転用が難しい
  • 居住用でない施設の場合、固定資産税評価の軽減が受けられない
  • 初期投資額が多い
  • 業態の種類が多く分かりにくい
  • 建築上の制約が厳しく、区別が分かりにくい
  • まとまった土地の広さが必要
定期借地権
  • 一定の期間にわたって土地を貸すもので、用途や契約期間が異なる3つのタイプがある
    ※詳しくは、その他の土地活用編
  • 貸した土地では、一戸建て住宅や分譲マンション、ファミリーレストランや倉庫など幅広い事業が可能
  • 資金がなくてもリスクを負わず活用できる
  • 安定した収入を得ることができる
  • 借地人が住居系の用途(一戸建て住宅、賃貸住宅)で利用した場合は、土地にかかる固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される
  • 長期にわたって土地の利用方法が固定されるため、用途の転用が難しい
  • 居住用でない施設の場合、固定資産税評価の軽減が受けられない
等価交換
  • 土地オーナーが所有する土地の上に、共同事業者が建築費等の事業費を出資してマンション・オフィスビルなどを建設
  • 出来上がった建物をそれぞれがその出資比率に応じて配分するといった開発方式
  • 資金がなくてもリスクを負わず活用できる
  • 一定の条件を満たせば、課税の繰り延べが認められ譲渡所得税はかからない
  • 取得される建物部分は、区分所有形態となるため相続発生時の遺産分割も容易
  • 賃貸に利用される取得分は貸家評価となり相続税評価額が圧縮される
  • 土地の所有権が出資比率に応じた共有持分となる
土地信託
  • 土地所有者が信託銀行などに土地を一定期間託し、管理・運用してもらい、収益を得る方法
  • 土地・建物の所有権は信託期間終了後に土地オーナーに戻る
  • 信託期間中に受益権の相続が可能
  • 信託会社が事業の立案、資金調達、建設、賃貸などを行い、その収益を土地オーナーに配当するため煩わしくない
  • 配当が確定しない
  • 適している土地が限られる
自己使用 自宅のために利用する 自分で利用できる(他人使用がない) 収益を生まない

※表は左右にスクロールします。

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