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アパート経営・土地活用の知恵袋
知っておきたい基礎知識 土地活用・アパート経営の基礎知識

土地活用の基礎知識:
駐車場経営 vs アパート経営

土地活用には、様々な種類があります(「土地活用の種類編」参照)。中でも「駐車場経営」は、アパート・マンションを新たに建てて経営する「賃貸住宅経営」と比較すると、建築コストや経営方法などにおいて、ハードルが低いと思う方も多いのではないでしょうか。
駐車場経営のメリット・デメリットを見ながら、両者を比較してみましょう。

  • 駐車場経営のメリット―予算に合わせて手軽にできる
  • 駐車場に向いている土地、不向きな土地
  • 駐車場経営のデメリット
  • 土地の利用価値を見極めて検討する
駐車場経営のメリット―予算に合わせて手軽にできる

駐車場といっても規模や種類など様々です。青空の更地に区切り線を引いただけの月極駐車場から管理人が常駐したタワーパーキング、駐車場ビルなどもあります。最近では、コインパーキングが随分増えました。検討されている土地オーナーも多いのではないでしょうか。
それでは、まず駐車場経営の特徴やメリットについて見ていきます。

駐車場経営の一番のメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められ、仮に失敗してもそのダメージは小さく、低リスクであるということです。
タワーパーキングなど規模が大きくなるとそれに見合った売り上げがある分、建設費も大きくなり、必然的にリスクも大きくなりますが、一定以上の土地の広さがあれば、使える予算に合わせて手軽に始められます。砂利敷やアスファルト舗装など、仕上げも資金に合わせて選択することが可能です。

また、駐車場は借地借家法の適用外なので、利用者へは事前の通告で立ち退いてもらうことが可能です。つまり、更地に戻したり、アパート経営など他の土地活用への転用が簡単なのです。
ただし、コインパーキング業者と複数年で一括借上げ契約をしている場合は、契約内容によって、違約金や機器の撤去費用などがかかり、容易に契約変更できない場合もあるので注意が必要です。

駐車場に向いている土地、不向きな土地

立地条件ですが、駐車場にも向き、不向きがあります。

駐車場に適した立地とは、

  • 繁華街や周辺に大型商業施設がある
  • 住宅地で、周辺のコインパーキングや月極駐車場の稼働率が高かったり、半径1キロ圏内に駐車場の少ない大規模マンションが建っている
  • 敷地に接する道路の幅が十分にあり、間口が広く、車が出入りしやすい

これらの条件が整っている土地であれば、駐車場経営に向いていると言えます。

ただし、これも駐車場の規模で条件が違ってきます。機械式や立体式のように大規模なものになると専門業者に依頼して車の通行量(曜日・時間帯別)、ドライバーの男女の比率といったマーケットリサーチをしてプランニングする必要性が出てきます。

次に駐車場の建設費用ですが、更地に砂利を敷く程度でしたら少ない費用ですみますが、事業として考えるなら、排水溝をつくり、外灯を設置し、アスファルト、コンクリート舗装を施すなどの整備は行いたいところです。そうなると、工事費として1台あたり10~30万円程度が必要になります。また、機械式駐車場で1台あたり100~300万円が建設費の目安となります。
コインパーキングの場合は、一般的には土地オーナーが土地を提供して、事業会社が整地、機器を取り付け、一切の運営を行います。駐車場経営といっても期限付き(通常2~3年間)で土地を貸して、毎月決められた地代を得るスタイルです。地代は「1台×1カ月×台数」に周辺のコインパーキング相場、稼働率予測を加味して計算されます。立地により差が大きく、住宅地では月極駐車場の収入と同等程度が多いようです。

また、駐車場を経営する背景の一つに相続税対策があります。相続が発生して相続税を払うのに、現金が用意できない場合、更地や駐車場は換金しやすいからです。しかし、この場合は、納税資金として売却することになりますので土地を手放してしまうことになります。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリットとして挙げられるのは、投資額が少ない分、収益も少ないということです。規模にもよりますが、年間の管理費、修繕費、固定資産税等が経費としてかかります。
建設費用をローンにした場合は、ローン返済分も収入から差し引きます。これらの費用を収入から差し引くと、事業として見た場合、収入は限られ、大きな広がりがないのが欠点ともいえます。一般的に、駐車場にした場合、土地の利用効率が低くなるのは避けられないところです。都市部で車離れが進んでいる昨今ではなおさらです。

税務上でもデメリットがあります。
まず、固定資産税・都市計画税の評価は更地と同じです。アパートや自宅が建っていると「住宅用地」として固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されますが、その評価減は受けられません。
また、1994年度に実施された「土地評価の均衡化・適正化」により地価公示価格等の7割を目途として、固定資産税評価額が前年と比べて大幅にあがりましたが、税負担については、それに合わせて急激に増加しないように緩やかに上昇する負担調整措置が取られてきました。現在ではほぼ本来の固定資産税額に近づいており、以前に比べるとかなり負担が大きくなっています。
そうした中で「住宅用地」としての評価減が受けられないのは大きなデメリットと言えます。

相続税評価においても更地と同じ評価です。アパートを建設すると「貸家建付地」の評価減が受けられ、資産評価を引き下げるという相続対策ができますが、駐車場経営の場合は、その効果はありません。
小規模宅地等の特例のうち、貸付事業用宅地等の適用は、整備された駐車場でも可能です。しかし、多くの場合、この特例は軽減割合の大きい居住用宅地(自宅)にあてることが多く、この特例を期待して駐車場整備をするケースは少ないと思われます。

さらに、投資額が少ないので減価償却費が少なく、所得税の課税も大きくなります。
車離れが進み固定資産税等が高い都市部の住宅地では、駐車場では手元に残る収入が少なく相続税等の負担も大きい、という事例が散見されるので注意が必要です。

土地の利用価値を見極めて検討する

最後に、「駐車場経営」と「アパート経営」のメリット・デメリットを比較してみましょう。


メリット デメリット
駐車場経営
  • 遊休地の有効活用として手軽
  • 低予算で経営が可能
  • 転用や売却が比較的容易
  • 車離れにより都市部の住宅地では稼働率が上がらないことがある
  • 固定資産税評価が更地と同じで負担大
  • 相続税評価が更地と同じで評価減なし
  • 減価償却費が少なく所得税が増える
アパート経営
  • 遊休地の価値を最大限引き出すことができる
  • 長期にわたって安定した収入を得られる
  • 固定資産税評価が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減される
  • 相続税評価が貸家建付地として評価減になる他、相続税対策として高い効果がある
  • 初期投資額が大きい
  • 事業開始後は他への転用や分割が難しい
  • プランニングを間違うと、空室等のリスクが高まる
  • 事業パートナーにより、安全性や災害リスクに大きな差がある
  • 売却の際に、経営状態や建物の状態によって大きな金額差が出る

※表は左右にスクロールします。

土地の有効活用においては月々の手取り収入の金額の多寡だけではなく、車離れという社会情勢や固定資産税・相続税から所得税の負担まで考慮して検討することが必要です。
また相続時の納税のために売却や分割の必要が見込まれる土地は更地で残しておかなければならないということも忘れることはできません。

そしてその場合には当面の活用として駐車場は非常に取り組みやすいものです。一方大きな月極駐車場や何カ所も月極駐車場を所有していてその稼働率が低い場合にはその一部にアパートを建築することにより、アパートも駐車場も良い稼働率を維持できるようになることもあります。

いずれにしても土地は千差万別です。周辺環境を含め土地の特性をよく見極めて、その土地に合った活用方法を税務的な側面やその後の生活設計なども考慮に入れて検討することをお勧めします。

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