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土地活用の基礎知識:その他の土地活用編

定期借地権を活用した土地活用法や土地交換の特例について解説します

  • ・定期借地権の活用方法
  • ・土地交換の特例
定期借地権の活用方法

一般的な借地権とは、建物の所有を目的とする「地上権」、または土地の賃借のことを言い、借地借家法で定められています。
しかし、旧借地借家法では、一度オーナーが土地を貸してしまうと、たとえ契約期間が終了しても返してもらうのが非常に困難で、「いったん貸した土地は半永久的にオーナーに戻ってこない」という問題がありました。
これでは、土地を貸すオーナーがいなくなり、土地の流通を妨げてしまいます。

この問題を解決するため、1992年に借地借家法が改正され、新しくできた法律が「定期借地権」です。この法律により、期間が終了すれば借地権は消滅し、必ずオーナーに返還されることが定められました。
定期借地権には、用途や契約期間で3つのタイプがあります。

■定期借地権の3つのタイプ
  借地期間 借地の利用目的 借地期間終了後
一般定期借地権 50年以上 制限なし 原則として更地にして地主に返還
建物譲渡特約付借地権 30年以上 制限なし 30年以上を経過した時点で、地主が建物を買い取ることで借地権が消滅
事業用借地権 10年以上
50年以内
事業用に限る
(住居は不可)
原則として更地にして地主に返還

※表は左右にスクロールします。

■タイプ別のメリットとデメリット
  メリット デメリット
一般定期借地権
  • 契約期間が長いため(50年以上)、長期にわたり安定収入が得られる
  • 相続税の節税効果がある
  • 借地人が住居系(自宅や賃貸住宅等)で利用した場合は、固定資産税が軽減される
    【事業例】定借一戸建住宅、定借分譲マンション、公共施設など
  • 長期間の契約のため、短期・中期で土地活用を考えている場合には不向き
建物譲渡特約付借地権
  • 一般定期借地権に比べると短い期間で借地契約が終了できる
  • 上記の他に一般定期借地権同様のメリットがある
    【事業例】定借分譲マンションなど
  • 借地権を終了させるためには、30年以後に土地オーナーが建物を買い取らなければならない
事業用借地権
  • 借地期間が短く設定できるため、短期的な土地活用ができる
  • 業態によっては、住居系より高い地代が設定できる
    【事業例】ファミリーレストラン、倉庫、工場など
  • 利用目的が事業用に限られるため、利用者が限られる
  • アパート経営目的には利用できない

※表は左右にスクロールします。

土地交換の特例

土地を売却したり買い換えたりするのではなく、土地のオーナーと賃借人の間で借地権と底地の交換をしたり、兄弟間や親族で土地と土地を等価交換する場合があります。
この場合の等価交換は税制上の特例が適用され、譲渡税がかかりません。これを「固定資産の交換の特例」と言います。

この特例を活用するには、次の3つの要件を満たす必要があります。

  1. 個人が1年以上所有していた「土地」等の固定資産を、相手が1年以上所有していた「同種の固定資産」と交換すること。
  2. 交換によって取得した資産を、交換によって譲渡した資産と「同じ用途」で使用すること。
  3. 交換した資産と譲渡した資産の差額が、いずれか高いほうの20%以内(※)であること。

    ※20%以内の差額を金銭等で支払った場合は、その対価に対して譲渡税が発生します。
    また、差額の補填がない場合には、その差額分は贈与とみなされます。

この制度を利用した等価交換では、譲渡税はかかりませんが、次の諸費用は発生します。

  • 不動産取得税、登録免許税
  • 印紙税
  • その他諸費用(司法書士、税理士への報酬等)

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