マイホームの買換え特例とは？

売却益が3,000万円以上の場合は、3,000万円特別控除と分離課税を利用せずに、
買換え特例を受けた方が有利な場合があります。よく考えて特例を受けるようにしましょう。

売却したマイホームと同じか、高い物件を買った場合は、譲渡益に対する課税を繰り延べられ、
安い物件を買った場合は、その差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税されます。
（2025年12月31日まで）

●売却価額 ≦ 買換価額の場合
売却した時点では課税されません。
課税が免除になるのではなく、買い換えた家を将来、売却する時に繰り延べられます。

●売却価額 ＞ 買換価額の場合

譲渡所得を以下の式で計算します。

①収入金額 ＝ 売却価額 − 買換価額
②譲渡所得 ＝ ① − （売ったマイホームの取得費 ＋ 譲渡費用）×（① ÷ 売却価額 ）

旧マイホームについて

• 自分が住んでいる家屋か、住まなくなってから3年以内（その住宅に住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで）の家屋であること
• 所有期間が売却した年の1月1日において、土地・家屋ともに10年超であること
• 居住期間が通算して10年以上であること

新マイホームについて

• 旧マイホームを売却した日の前年1月1日から、売却の翌年12月31日までの間に買い換えること
  （売却の翌年の取得となる場合は、税務署の承認が必要です）
• 新マイホームの土地面積は500m²以下、かつ建物の床面積は50m²以上（登記簿面積）であること
• 中古住宅である場合、新築後25年以内のものまたは新耐震基準に適合していることなどの要件あり
• 新マイホームを取得した日から、売却した年の翌年12月31日までに居住すること
  （売却の翌年に取得した場合は、売却の翌々年の12月31日まで）
• 新マイホームが2024年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前のものを除く）、または、建築確認を受けない住宅で、建築日付が2024年7月1日以降のものは一定の省エネ要件を満たすこと。（2022年税制改正）

その他

• 配偶者や親族等に対する譲渡でないこと
• 売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除、分離課税の特例の適用を受けていないこと
• 譲渡資産の価額が1億円以下であること（固定資産税精算金等を含む）
• 住宅ローン控除との併用はできません