マイホームを売った場合の特例は？

個人が、居住用財産（その人の住宅と敷地または借地権）を譲渡（売却）した場合には、その譲渡所得（売却益）の金額から、最高3,000万円まで控除できます。

• この特例は、所有期間の長短に関係なく適用できます。
• 前年・前々年にこの特例及び後述③④⑤の適用を受けていないことが条件です。

特別控除を受けるには、条件があります。
※ Q3,000万円控除の特例を受ける条件は？ をご参照ください。

●売却益が3,000万円以内の場合
税金はかかりません。

●売却益が3,000万円超の場合
3,000万円超の部分が税金の対象になります。

所有期間が10年を超えている（譲渡した年の1月1日時点）マイホームを土地・建物ともに売却する場合は、分離課税の特例があり、以下の軽減税率が適用されます。

• この特例は上記の3,000万円特別控除と合わせて利用できます。
• 前年・前々年にこの特例を受けていないことが条件です。

●譲渡益6,000万円以下の部分
税率14％ （所得税10％、住民税4％）

●譲渡益6,000万円超の部分
税率20％ （所得税15％、住民税5％）

マイホームを売却して、マイホームを買い換えたときに、一定の要件を満たすものに限り、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。（2025年12月31日まで）

特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。
以下の適用要件があります。

• 譲渡した年の1月1日時点で土地・家屋ともに所有期間が10年を超えていること
• 居住期間が通算10年以上であること
• 前年・前々年に①②の適用を受けていないこと
• 買換資産が2024年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前のものを除く）、または、建築確認を受けない住宅で、建築日付が2024年7月1日以降のものは一定の省エネ要件を満たすことが要件に加わりました。（2022年度税制改正）

※詳しくは Qマイホームの買い換え特例とは？ をご参照ください。

上記の特例については、併用できるものと併用できないものがあります。また、 住宅ローン控除 との併用はできませんので、譲渡所得が少額であれば、使わない選択もあり得ます。

特例	併用 できるもの	併用 できないもの
①3,000万円 特別控除	②分離課税 の特例	③買い換えの特例、 住宅ローン控除
②分離課税 の特例	①3,000万円 特別控除	③買い換えの特例、 住宅ローン控除
③買い換えの特例	ー	①3,000万円 特別控除、 ②分離課税の特例、 住宅ローン控除

相続または遺贈により取得した、被相続人の自宅またはその土地を譲渡した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。(2027年12月31日まで)

主に以下の適用要件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 譲渡時に家屋が一定の耐震基準を満たしていること、または家屋を除去して土地のみを譲渡すること
• 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション等）でないこと
• 相続開始から3年目の年の12月31日までに譲渡を行うこと
• 譲渡金額が1億円以下であること（共有の場合には総額で1億円以下）
• 相続財産を譲渡した場合の相続税の取得費加算とは選択適用

2024年1月1日以降の売却については以下の要件が追加・変更されます。

• 相続人が3人以上の場合の特別控除額は2,000万円が上限（3人合計で6,000万円まで）。
• 適用要件「譲渡時に家屋が一定の耐震基準を満たしていること、または家屋を除去して土地のみを譲渡すること」については、買い主が売却した年の翌年2月15日までに耐震工事・解体工事を行えば、特別控除が適用される。

マイホームを売却して、新たにマイホームを購入した場合に、譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。（2025年12月31日まで）

損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰越控除することができます。
以下の適用要件があります。

• 譲渡する年の1月1日時点で、所有期間が５年を超えていること
• 居住期間には制限はありません
• 前年・前々年にこの特例及び①〜⑤全ての特例の適用を受けていないこと
• 買い換えるマイホームにも条件があります。

詳しくは 国税庁のHP をご参照ください。

住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンの残高を下回る価額で売却して譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。
この特例は、マイホームの買い換えをしない場合であっても適用することができます。（2025年12月31日まで）

• 控除額は、譲渡損または住宅ローン残高と譲渡価格の差額、のいずれか少ない額となります。
• 適用要件は④と同様です。