失敗しないためのアパート経営のリスクと対策

アパート経営にとって最大のリスクは、空室増加による家賃収入の減少です。空室につながる要因はさまざまですが、入居者ニーズの変化に対応できない、世帯数の減少、貸家着工戸数の増加などが挙げられます。
「空室が埋まらなくて困っている」という報道を耳にすることがありますが、これは地方の賃貸需要の少ない地域に多くの賃貸住宅が建設され、当初の計画に狂いが生じたケースを指していることが多いと思われます。まずは計画地の現在および将来の市場性を正しく把握することが大切です。また、空室リスクを回避し、安定経営をバックアップするしくみとして知られている「一括借上げ（サブリース）システム」などについても正しく理解することをお勧めします。

「賃料下落」は需要と供給のバランスの不均衡によって起こります。将来の人口や世帯数の減少が顕著になれば、入居者の獲得競争が激化し、賃料の大幅下落を招く可能性もあります。
一方で「入居者層の多様化」にも注意が必要です。これまでは「若年層（25～39歳）」が中心だった入居者層は、少子高齢化や晩婚化、女性の社会進出など人や社会の変化から、「幅広い年齢層」へと広がり多様化しています。従来の賃貸住宅の価値基準は「立地・間取り・設備・家賃」であり、立地を除き新しい物件ほど有利でした。今後はその基準に、期間が経過しても落ちにくい新たな価値を付加することが、賃料下落を抑える工夫の一つとなるでしょう。ご自身の計画エリアを正しく把握し、周辺物件と比較して、将来も入居者に魅力を訴求できる「差別性（高付加価値）」を備えた賃貸住宅を提供しましょう。

近年の新築建物は、耐震基準が強化されているため、倒壊リスクは軽減したと考えられています。しかし、単に倒壊リスクを回避するだけでなく、被災後も入居者が安心して暮らすことができ、オーナー様が経営を継続することができる「修復性」を兼ね備えた建物にしておくことが重要です。
例えば地震発生後の火災に対して、法的な耐震・耐火の基準を満たした建物は人命を守ります。
しかし、火災の被害が「外壁で止まったか」「室内へも影響があったか」の違いにより、その後の補修にかかる費用や時間、入居者の生活の負担などに大きな差が出ます。災害に対して「入居者の命と生活を守り、財産も守る」ための備えをすることが、「長期安心経営」の大きなポイントになります。

建築に際して金融機関から借入れをする場合、金利の差は当然収支に大きな影響を及ぼします。仮の計算ですが、金利が1％上昇したら総返済額にどれくらい違いが出るか考えてみましょう。例えば借入額1億円で35年返済/全期間固定金利の場合、金利が1.5%と2.5%では、総返済額に約2,000万円以上の差が生じ、アパート経営の収支に大きな影響を及ぼします。
超低金利の現在は、借入金を前提としてアパート経営をはじめるには適した時期といえます。支出（返済額）を抑えて、長期安定経営をおこなうためにも、借り方・返し方はご自身の目的にあわせてよく検討する必要があります。また専門家にご相談されることもお勧めします。

長期にわたり安定したアパート経営を実現するためには、建物の定期的なメンテナンスや修繕は大切です。
一般的に建物は部位によって耐久性が異なりますが、1か所を修繕した直後に、他の部位もメンテナンスをすることになれば、コストはかさみます。計画性のない修繕を繰り返すことは非効率的で、修繕費の増加に繋がり収支に大きな影響を与えます。そこで、建物の各部位の耐久性を高め、修繕周期を揃えることで効率の良い修繕と無駄な支出の回避が可能になります。例えば、外壁のメンテナンスで足場を組む必要がある場合、同様に足場を必要とする部位も耐久性を高めておけば一度に修繕できるため、足場を設置するコストを抑えることができます。
建築時には、当初の建築費とあわせて効率的なメンテナンスが計画されているかを確認するのがよいでしょう。

入居者トラブルは様々です。ゴミ処理問題、騒音問題などに端を発した入居者同士のいさかい、賃料の滞納など、いつどんなトラブルが発生するか分からず、24時間対応が必要です。また、他の入居者に影響を与える入居者がいると入居率に影響を与える場合もあります。
入居者トラブルの原因は「入居者審査の甘さ」があります。空室があるなどの理由から目先の収入確保を優先すると、入居者審査が甘くなりがちです。また募集だけを請け負う不動産業者のあっせんの場合も注意が必要です。良い入居者に住んでもらうことは空室率にも関係してきます。健全な賃貸住宅経営のためには「厳しい入居者審査システム」と「万全の管理体制」を備えた専門会社等にサポートしてもらうのも良いでしょう。