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アパート経営の基礎知識:収支計画編

事業計画のお金の流れを表す収支計画書の見方と計画のポイントを解説します

  • ・アパート経営の収支計画とは?
  • ・アパート経営における利回りとは?
  • ・ポイントは賃料、空室率、修繕費
  • ・収支計画は定期的な見直しが必要
アパート経営の収支計画とは?

アパート経営は、長期にわたる事業です。将来にわたって収支がどうなるかをシミュレーションし、全体の計画を立てることがとても大切になります。
アパート経営の「収支計画(書)」とは、一言で言えば経営スタートから長期間の事業収支のお金の流れを一覧にしてまとめたものです。
単純に見ると、年間の支出より収入が多ければ利益が出ているということで、アパート経営は黒字となります。収入には家賃や礼金、敷金などがあり、支出にはローン返済額、修繕費、税金、保険、諸経費などがあります。

「収支計画書」を見ればお金の動き、収入の予測、つまり5年目にはいくら利益が出て、7年目にはどのくらいの経費が発生するのかなどの見通しが立ちます。また、外壁の塗り替えなどの大規模修繕の費用も組み込むことで、修繕積み立ての参考にもなります。

計画段階で、収支のバランスが取れていないと判明した場合は、戸数やプラン、設備・仕様または、ローンなどの資金計画を再検討していきます。
ただし、単純に収入を伸ばすために設備・仕様をレベルダウンしたり、戸数を増やすために使い勝手の悪い間取りにしたりすると、入居者ニーズを満たせず、空室が発生し、全体の計画が成り立たなくなります。
収支の金額だけを重視せず、バランスの取れた計画にすることが重要です。

収入(家賃・駐車料金・共益費・礼金・更新料  など)-支出(ローン返済額・修繕費・火災(地震)保険料・税金・諸経費  など)=収益

※1 収入:家賃、駐車料金、共益費、礼金、更新料 など
※2 支出:ローン返済額、修繕費、火災(地震)保険料、税金、諸経費 など

■収支計画書の一例
(単位:円)
  経営年度 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目


A
家賃合計 868,000 868,000 868,000 868,000 868,000
駐車場賃料合計 0 0 0 0 0
礼金 70,083 0 0 0 0
収入合計/月 938,083 868,000 868,000 868,000 868,000


B
建物保有税 28,131 28,131 28,131 24,104 24,104
土地保有税 22,969 22,969 22,969 22,969 22,969
共益費
(共用電気・水道・CATV)
5,000 5,000 5,000 5,000 5,000
管理手数料 43,400 43,400 43,400 43,400 43,400
修繕積立金 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000
建物管理業務費 20,370 20,370 20,370 20,370 20,370
ローン返済額 351,138 351,138 351,138 351,138 351,138
支出合計/月 496,008 496,008 496,008 491,981 491,981

月額手取収入(A-B) 442,075 371,992 371,992 376,019 376,019
年額手取収入 5,304,900 4,463,904 4,463,904 4,512,228 4,512,228
年間手取収入累計 5,304,900 9,768,804 14,232,708 18,744,936 23,257,164

※表は左右にスクロールします。

 

収支計画書は、実際の現金の流れを示すキャッシュフロー表です。
ここで、注意したいのは、「不動産所得の収支」と混同しないことです。アパート経営では、実質的に現金の支払いが生じない減価償却費や専従者給与などは必要経費として計上して、「不動産所得」を求めます。これは、実際の現金収支とは異なります。

アパート経営における利回りとは?

アパート経営の採算性を表す指標としては、利回りがあります。これは、建物を建てるために要した費用とそこから得られる収入との関係で表され、次のような2つの利回りがあります。

表面利回り(%)  =  年間の総収入÷総投資額×100
実質利回り(%)  = (年間の総収入-経費)÷総投資額×100

利回りは高いほどよいのですが、数字が高くてもそれは表面利回りを示していることがあります。ですから、経費を差し引いた「実質利回り」はいくらになるのかを意識するようにしましょう。

また、利回りは高くても、計画しているアパートのプランが立地環境や入居者ニーズに合っていなかったり、家賃設定が相場以上に高すぎたりしては、アパート経営が机上の空論となってしまいますので、注意して収支計画を検討しましょう。

ポイントは賃料、空室率、修繕費

収支計画は、あくまで将来予測のシミュレーションです。何をいくらで設定するかで、将来の収支に大きく影響してきます。そのポイントは、(1)賃料、(2)空室率、(3)修繕費の3つです。

まずは賃料。周辺のライバル物件の状況を見ながら、賃料を設定していきますが、素人にはなかなか判断が難しいものです。エリアの相場に熟知した不動産会社などのアドバイスを元に設定していきます。
また、バブルの頃、賃料を更新ごとに上げることもありましたが、今はそのようなことはほとんどありません。長期的には、賃料が数パーセント下がることを想定して計画することをお勧めします。

次に空室率。一般的には、新築時は満室でも長期的には空室も出る前提で設定したほうがよいでしょう。入居者の都合で繁忙期を過ぎた時期に退去してしまうと、次の入居者が決まりにくい場合もあります。かといって、空室率を高く設定しすぎても収支計画が成り立たなくなってしまいます。

一括借り上げの場合は、空室の有無に関わらず毎月一定額が収入として得られるため、この空室率の心配はありません。

ただし注意点として、2年毎に賃料の見直しがあり、借地借家法第32条の規定により、賃料は減額されることがあること、また、一括借上げ契約期間中においても、運営会社から解約することができること、があります。オーナーから解約をする場合には、借地借家法第28条の規定により、正当な事由があると認められる場合でなければ解約すことができません。

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最後が修繕費。収支計画で意外に見落としがちなのですが、まず入居者の入れ替え時の原状回復費用、そしてクーラーや給湯器の設備の寿命による取り替え費用などを見越しておく必要があります。
また、大規模修繕についても、当初から修繕費用を積み立てるなど、メンテナンス計画にのっとって収支計画を立てていくとよいでしょう。

収支計画は定期的な見直しが必要

繰り返しますが、収支計画のシミュレーションはあくまで予測です。その時代の景気動向や税制などに変化が起これば、設定の条件も変わってきます。
アパート経営を開始し10年も経つと当初の計画から差が生じるケースもあるでしょう。特に気を付けたいのが、エリアの再開発や交通網の新設・増設です。 大規模な学校の移転、新しい鉄道路線の乗り入れ、駅前の再開発計画などによって、入居者のニーズが変わってくることもあります。そうなると設備投資の考え方や賃料設定の方向性も変わってくるでしょう。
時代によって変化する経営環境を見極めたうえで経営方針を軌道修正し、収支計画も見直す必要があります。

また、ご自分やご家族の事情、相続の発生等によって、収支計画の見直しが必要な場合もあります。
数年ごとに収支計画は見直すべきもの、ぐらいの考えでいたほうが良いでしょう。

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