アパート経営の基礎知識：資金計画編

建築費用について

アパート建築については、建物本体の工事費用の他に、外構などの付帯工事、各種申請手続き費用、税金などがかかります。
建築費用は、建物の構造や工法、設備のグレード、規模（戸数）、敷地条件などによって変わってきますので、資金計画を立てる際には十分に注意して検討しましょう。
主な建築資金や諸費用は次の通りです。

■主な建築資金の種類

アパートローン選びのポイント

アパートの建築には多額な費用がかかるため、多くのケースで金融機関からの融資が利用されています。
アパートローンにはどんな種類があり、どんな返済方法があるのか？などを事前に検討し、ご自身の計画や返済プランなどの条件に合ったアパートローンを選択されることをお勧めします。

ここでは、アパートローン選びのポイントをいくつかご紹介します。

1.どこで借りることができるか？

アパートローンは一般の住宅ローンと同じように、民間金融機関と公的金融機関で取り扱っています。

●民間金融機関：一般銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、農協、生命保険会社、損害保険会社
●公的金融機関：日本政策金融公庫、住宅金融支援機構、地方自治体

一般的には、融資条件の有利な公的ローンに対し、使いやすい民間ローンといった捉え方をされていますが、公庫の廃止以降、公的ローンは高齢者向けや子育て向けの賃貸に融資条件が限られているものもあります。一方、民間ローンは低金利時代を背景に積極的な融資姿勢に拍車がかかり、利用者も増えています。

2.どれくらい借り入れできるか？

アパートローンは、アパート経営という事業への融資ですから、長期にわたり収支が安定しているかどうかを金融機関が審査します。具体的には、その土地の担保評価や市場性、建物から生み出す収益性や構造種別、管理体制などを細かく審査して、どれくらい融資ができるかを審査するのです。

また、金融機関によって融資上限額や返済条件には違いがあります。融資限度額が最大10億円の銀行もあれば1億円の銀行もありますし、収益性が高く安定性が見込める物件は、土地の担保評価以上の融資が可能となるケースもあります。 そのため、自身の計画しているアパート建築には、いったいどのくらいの費用が必要なのかもしっかり試算しておく必要があります。

3.借入期間はどれくらいか？

これはご自身のライフプランと照らし合わせて考えなければなりません。一概には言えませんが、長期の返済期間を設けている金融機関がある一方で、15年間といった比較的短期のローンもあります。民間の金融機関の場合も、短期の借り入れから30年あるいは35年など長期の借入期間を設定している金融機関があります。

また、法定耐用年数を上限としている金融機関もあります。10年後あるいは15年後に定年を控えている会社員の場合などは、退職後の収入を増やすため、短期と長期を併用したローンを組むことも選択肢の一つです。

4.金利のタイプは固定か変動か？

迷いがちなのが、金利のタイプです。金利のタイプは、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の３タイプに大別できます。また、借り入れを2本に分け、金利のタイプや返済期間を変えるアンサンブルローンもあります。
それぞれのメリット・デメリットを、把握して借り入れるようにしましょう。

5.提携ローンを活用する

アパートローンには、住宅メーカーが金融機関と提携している「提携ローン」があります。これは、金融機関が住宅ローンをベースにして事前に融資条件の大枠を決めて、その住宅メーカーで建築する方向けに商品化しているものです。

旭化成ホームズでも提携ローンをいくつか用意しており、定年後に組むアパートローンや借地でのアパート建築における相談などにも対応しています。
多岐にわたる融資条件を比較検討するには専門的な知識や最新の情報の取得が不可欠で、一個人での対応には限界があります。ご自身によるアパートローンの比較検討に、プロのアドバイスを加えることでより安心したアパート計画になるでしょう。

6.返済方法の種類と特徴

アパートローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
「毎月の返済額を一定にしたい」人におすすめなのが「元利均等返済」です。返済額が一定ですから、無理のない返済計画を立てることができます。元金と利息を組み合わせて毎月均等に返済していくため、返済当初は利息が返済の大部分を占め、元金部分の減り方が遅いことが特徴です。

もう一つの「元金均等返済」は、同じ金利の条件であれば「元利均等返済」に比べて支払利息が少なくなるため、総返済額が少なく済む点がメリットと言えるでしょう。元金均等返済は元金部分を返済期間で均等に割り、元金部分の残高に応じて金利がかかっていきます。元金の残高が多い返済当初は、月々の返済額も多い点に注意が必要です。
しかし、借入残高が減るのに応じて金利も減っていくので、月々の支払額は減っていきます。

7.繰上げ返済とは？

繰上げ返済とは、借入金の残高を先行して（繰り上げて）返済することを言い、残高の一部を繰上げて返済するケースと、残高全てを一括返済するケースがあります。繰上げ返済は「元金」のみの返済に充てられるため、繰上げ返済後の残金に対する利息を減らすことができます。

繰上げ返済後は、返済期間を短縮できる「期間短縮型」と毎月の返済額を軽減できる「返済額軽減型」のどちらかを選択できるのが一般的です。（金融機関によって条件の違いがあります。）繰上げ返済を行うことで、アパート経営の収支バランスや将来のライフプランのシミュレーションを改善させることも可能です。

ただし、繰上げ返済の手数料が発生したり、金融機関によっては、金利固定期間中の繰上げ返済や、残金一括繰上げ返済の場合、違約金（ペナルティ）を徴収されるケースがありますのでご注意ください。

8.期中金利に注意

一般的に建築会社では、出来高払いと言って、工事の進行状況によって着工時、中間時、引渡時などにそれぞれいくらお支払いください、という条件を決めています。自己資金を準備して支払う場合、大きな問題はありませんが、アパートローンを利用する場合は、「期中金利」にご注意ください。「期中金利」とは、工事期間中（期中）に借りたローンにかかる金利（利息）のことです。

例えば、計5,000万円の借入計画で、着工時にアパートローンから2,000万円を支払う場合、2,000万円分に相当する金利（利息）のみ、着工後に返済の負担が発生します。これが「期中金利」です。

なぜ、金利（利息）のみの負担になるかというと、アパートローンの場合、その返済原資の多くは家賃収入ですが、工事期間中は家賃収入がありませんので、金融機関が元金の返済を猶予してくれているためです。
（金融機関によって制度が違いますので、詳しくは金融機関もしくはヘーベルプラザへお問い合わせください）

9.アパート併用住宅の場合

アパート併用住宅の場合には金融機関の融資の審査上、自宅部分は『収入を生まない』と考えられますので、一般的には総借入額に対して一定額の自己資金 が必要なケースがあります。どのくらい自己資金が必要かについては審査対象である物件の収益性、自宅部と賃貸部の面積比率、借入主の収入などにより個々に異なります。

アパート経営の資金計画は、経営を長期に安定させるためにはとても重要な第一歩です。加えて専門性の高い分野でもありますので、専門家にご相談されたり、アドバイスを受けたりするなどして、余裕を持った計画になるよう十分にご検討ください。